20 proc. wkładu – tylko niektóre banki go wymagają

20 proc. wkładu własnego kredytów mieszkaniowych wcale nie jest obowiązkową regułą. Większość banków dopuszcza niższy wkład, pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń. Czy jednak takie rozwiązanie się opłaca?

Wielu kredytobiorców nie dysponujących kapitałem nie ma wyjścia, jednak ci, którzy mają odpowiednie środki, powinni jak najwięcej wyłożyć z własnej kieszeni. Dzięki temu zaciągną bezpieczniejszy i przede wszystkim znacznie tańszy kredyt.
Z danych Amron – Sarfin z raportu za IV kw. 2016 wynika, że przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło na koniec badanego kwartału wyniosło 3,83%, czyli wzrosło zaledwie o 0,02 p.p. w odniesieniu do września ubiegłego roku, natomiast w porównaniu do stycznia 2016 roku – o 0,10 p.p.

Z tego samego raportu wynika, że Polacy przynoszą do banków coraz większe środki, jako wkład własny kredytów hipotecznych. Z zestawienia wynika, że 55 proc. kredytobiorców dostarcza do banków wkład wyższy niż 20 proc. Co prawda 45 proc. udzielonych kredytów w analizowanym okresie miało wkład niższy niż 20 proc., ale ich udział w całym portfelu powoli spada. Wobec wcześniejszego kwartału zmniejszył się o 0,77 punktów procentowych.

Struktura wskaźnika LTV nowoudzielnych kredytów w IV kw. 2016 (wykres z raportu Amron – Sarfin)

 

 

 

Ile z własnych pieniędzy, by kupić mieszkanie?
Przypomnijmy – wymóg 20 proc. wkładu własnego kredytów mieszkaniowych pojawił się jako skutek tzw. rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z przyjętym tam uregulowaniem minimalny wkład wymagany przez banki miał rosnąć o 5 proc. rocznie od 2014 roku. Celem takiego unormowania ma być minimalizacja ryzykownych zobowiązań kredytowych. Jak napisano w dokumencie.

„ […] nadmierne złagodzenie zasad badania zdolności kredytowej mogłoby prowadzić do nieuzasadnionego wzrostu cen nieruchomości (zwłaszcza w połączeniu z możliwym łagodzeniem polityki pieniężnej), a tym samym do pogorszenia sytuacji przeciętnych gospodarstw domowych na rynku nieruchomości, które musiałyby zaciągnąć wyższe zobowiązania w celu zakupu tej samej nieruchomości[2].”

Choć rekomendacja miała docelowo wpłynąć na zwiększenie jakości i bezpieczeństwa portfeli kredytowych banków oraz bezpieczeństwo samych kredytobiorców, eksperci i uczestnicy rynku obawiali się przede wszystkim jej negatywnych skutków dla dostępności kredytów, a tym samym dla popytu na mieszkania. Nic dziwnego – rygorystyczne przestrzeganie wymogu 20 proc. wkładu – mogłoby pozbawić wielu klientów szans na kredytowanie, a więc kupno własnej nieruchomości. Przy obecnych cenach w Warszawie, wynoszących 7700 zł/mkw. na rynku pierwotnym (dane NBP za IV kw. 2016), klient by móc kupić na kredyt 50 – metrowe mieszkanie, musiałby dysponować środkami na poziomie 77000 zł. W Krakowie musiałby się „wylegitymować” wkładem rzędu 65 tysięcy, w Gdańsku podobnie, a we Wrocławiu byłoby to 62 tysiące złotych.
Nie taki wkład straszny…
Praktyka jednak okazała się dużo mniej dramatyczna, niż obawy. Pod koniec zeszłego roku Komisja Nadzoru Finansowego złagodziła zresztą swoje stanowisko odnośnie wkładu, dopuszczając niższą wysokość pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń. Z tej furtki szeroko korzystają banki.
Z danych zebranych przez ANG Spółdzielnię Doradców Kredytowych wynika, że 9 spośród 14 przebadanych banków wcale nie oczekuje minimalnego 20 procentowego wkładu. Dane na ten temat w tabeli pod tekstem.
Warto zwrócić uwagę szczególnie na ofertę mBanku, który nie oczekuje żadnego wkładu, pod warunkiem, że wartość nieruchomości będzie odpowiednio wyższa od ceny. Właśnie ta nadwyżka traktowana jest jako wkład własny.
Zresztą taka jest prawdziwa istota wskaźnika LtV (loan to value), który jest stosowany dla określenia wysokości wkładu. Otóż wskaźnik ten nie mówi wcale o cenie nieruchomości, a właśnie o wartości. Niestety większość banków za „value” uznaje cenę.

Jak widzimy – większość banków uzależnia zgodę na 10 proc. wkład zazwyczaj od dodatkowego ubezpieczenia czy też podwyższonej marży. Takie dodatkowe zabezpieczenia oznaczają po prostu droższy kredyt.

Tak więc – jak najwyższy wkład – leży w interesie samego klienta. Im więcej środków wyłoży z własnej kieszeni, tym rata kredytu – zarówno kapitałowa jak i odsetkowa będzie niższa, a tym samym bezpieczniejsza dla domowych finansów (także po ewentualnych wzrostach stóp procentowych).

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly