Kredyt na zakup i remont mieszkania – ważna jest wartość nieruchomości

Jeśli w celach inwestycyjnych dokonujemy remontu nieruchomości, ważne jest by poczynione przez nas nakłady odpowiednio „przekładały” się na wartość mieszkania, tzn. była przynajmniej równa, a właściwie to wyższa od ceny zakupu plus koszt remontu. Niestety nie jest to takie proste. Zainwestowanie np. 100 tysięcy złotych w nieruchomość nie spowoduje automatycznie, że o tyle wzrośnie jej wartość.

Dlaczego? Na wycenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Oczywiście decyduje o niej rynek, o czym niektórzy zapominają, a wśród elementów, jakie mają znaczenie są: oprócz standardu samego mieszkania choćby takie czynniki jak lokalizacja, wiek i stan budynku, piętro itp.

Posłużmy się obrazowym przykładem. Załóżmy, że dwóch inwestorów kupuje dokładnie te same mieszkania do remontu – o powierzchni 50 mkw. Płacą tą samą cenę – przyjmijmy, że 250 tys. zł, co daje stawkę 5 tys. zł/mkw. Jedno z mieszkań jest zlokalizowane na warszawskim Śródmieściu, drugie na Śródmieściu w Łodzi. Pierwsze mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, która kilka lat wcześniej była remontowana, drugie mieści się w bloku z wielkiej płyty z lat 80′ na parterze.

Remont o wartości 100 tys. zł oczywiście znacznie poprawia standard nieruchomości. Mieszkanie zyskuje miano segmentu premium, apartamentu. Ile będzie warte? Koszt zakupu i remontu to 350 tys. zł, co daje stawkę za metr kwadratowy wynoszącą 7000 zł.

W Warszawie średnia cen mieszkań wynosi aktualnie około 7600 zł, w Łodzi jest to niecałe 5000 zł (na rynku wtórnym wg NBP średnia cenowa jest znacznie niższa – wynosi w transakcjach 3600 zł). W obu miejscowościach mamy mieszkania położone centralnie, ale w różnym typie budownictwa. Różne są też ceny. Na Śródmieściu w Warszawie przeciętny poziom cen z rynku wtórnego to około 10 – 11 tys. zł. Z danych WGN wynika natomiast, że w Łodzi nawet mieszkanie o wysokim standardzie w kamienicach w ścisłym centrum są wyceniane na nie więcej niż 6000 zł/mkw. Przykładowo: 45 metrowy apartament w kamienicy po rewitalizacji wyceniono na 270 tys. zł., co daje 6000 zł od metra kwadratowego.

Tak więc w przypadku tych dwóch inwestorów: pierwszy ustrzelił prawdziwą gratkę cenową i jego nakład finansowy na pewno znacznie zwiększy wartość nieruchomości. Przy średnich cenach w centrum Warszawy takie mieszkanie jest warte przynajmniej około 500 tysięcy złotych. Drugi natomiast będzie miał realny problem, by w ogóle wyjść na „zero”, a więc bez straty.

Tak więc oceniając wartość nieruchomości po dokonaniu remontu musimy brać pod uwagę dużo więcej czynników niż tylko suma kosztów zakupu i prac. Oczywiście ważne jest by na starcie kupić odpowiednią nieruchomość – tzn. jak najtaniej z jak największym potencjałem. Tak właśnie postąpił inwestor warszawskim, który znalazł mieszkanie w dumpingowej jak na tę lokalizację cenie – po 5000 zł/mkw. Z kolei inwestor łódzki kupił mieszkanie dosyć drogie, a na pewno nie tanie jak na ten rynek.

Koszt remontu a kredytowanie z banku

Wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontu ma jednak również znacznie praktyczniejszy wymiar – jeśli kredytem finansujemy zarówno zakup jak i remont, a to się zdarza często – zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy oddają zazwyczaj mieszkania w standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia.

Dla banku liczy się wskaźnik LtV czyli relacja wartości kredytu do wartości mieszkania. Im mniejszy poziom wskaźnika, tym lepiej. Jeśli bierzemy pieniądze na remont i wykończenie również ważny będzie wskaźnik LtV, z tym że bank oszacuje przyszłą wartość nieruchomości – po remoncie. Musi być ona większa od sumy kwoty na mieszkanie plus kwoty na remont. Wyceny dokona rzeczoznawca Sprawa jest o tyle istotna, że czasem można się boleśnie „przejechać” tzn. podpisać już umowę przedwstępną, a nie dostać oczekiwanej kwoty.

Dlatego i tu ważne jest oszacowanie wartości mieszkania. Można to zrobić samodzielnie, „amatorsko”, porównując ceny z okolicy. Jeśli ktoś remontuje do standardu apartamentu mieszkanie w niepopularnej dzielnicy powinien się liczyć z tym, że cena za metr nie będzie aż tak wysoka jak mógłby sądzić. Najprostsza samodzielna wycena to po prostu porównanie podobnych ofert w danej lokalizacji. Lepiej jednak skorzystać z usług rzeczoznawcy – takiego, z którego korzysta też bank. W takiej sytuacji operat będzie też przez bank honorowany.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz

Print Friendly