Rynek deweloperski w Polsce w 2011 roku – stan koniunktury


REAS we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich od 2010 roku prowadzi sondaż koniunktury na rynku deweloperskim w Polsce*. Artykuł stanowi podsumowanie dwóch badań przeprowadzonych w czerwcu i grudniu 2010 roku.

Wyniki sondażu pozwalają spodziewać się dalszych zmian w strukturze rynku nowych mieszkań, zapoczątkowanych przez kryzys w latach 2008-2009. Zmiany te prowadzić będą do zwiększenia udziału segmentu mieszkań popularnych (low-end) w całości rynku. Trudno spodziewać się dzisiaj wyraźnego spadku cen w inwestycjach już realizowanych w tym segmencie, jednak w nieodległej perspektywie można się spodziewać obniżek cen w inwestycjach już ukończonych, oferujących mieszkania niedopasowane do obecnych możliwości nabywczych.
Wyniki sondażu znajdują potwierdzenie we wstępnych wynikach monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego przez REAS – w pierwszym kwartale 2011 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na 6 największych rynkach jest o 25% wyższa niż kwartał wcześniej. Jednocześnie wśród nowo wprowadzonych do sprzedaży mieszkań, jedynie 1% stanowią apartamenty.

Dostępność kredytów
Wielkość popytu na rynku mieszkaniowym w znacznej mierze zależy od dostępności kredytowania hipotecznego. Deweloperzy pytani w połowie 2010 roku, podczas pierwszego badania, o prognozy dotyczące dostępności kredytów hipotecznych wykazywali umiarkowany optymizm.
W świetle danych o rzeczywistej akcji kredytowej w 2010 roku, opublikowanych w marcu 2011 przez Związek Banków Polskich, przewidywania deweloperów okazały się trafne. Drugie półrocze 2010 okazało się bowiem, zarówno w odniesieniu do liczby, jak i wolumenu udzielonych kredytów, lepsze od trzech poprzednich.
Wydaje się również, że odmienne niż pół roku wcześniej prognozy deweloperów dotyczące 2011 roku, które nie przewidują wzrostu akcji kredytowej (kredyty hipoteczne) znajdują uzasadnienie w zapowiedziach płynących z sektora bankowego, przewidujących zwolnienie tempa przyrostu akcji kredytowej w kolejnych kwartałach. Wskazuje na to trend spadkowy zarówno liczby, jak i wolumenu kredytów hipotecznych w kolejnych kwartałach ubiegłego roku, w którym, po dość wysokim wyniku w II kwartale, w następnych – akcja kredytowa stopniowo malała.

Polityka cenowa
Wyniki monitoringu rynku mieszkaniowego prowadzonego przez REAS od wielu kwartałów wskazują na ustabilizowanie przeciętnych cen w ofercie na poszczególnych rynkach na poziomie z II kwartału 2009 roku. Natomiast średnie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w kolejnych kwartałach kształtują sie na poziomie zbliżonym do średnich cen mieszkań sprzedawanych i pozostają nieco niższe od cen dla całości oferty.
Deweloperzy uważnie śledzą kształtowanie się czynników bezpośrednio wpływających na wielkość popytu, dlatego malejąca w kolejnych kwartałach liczba udzielonych kredytów hipotecznych oraz stabilizacja wielkości sprzedaży z pewnością miały wpływ na zmianę opinii o przyszłych cenach.

image_1.jpg

O ile w połowie 2010 roku zdecydowana większość (90%) biorących udział w badaniu członków PZFD wskazywało, że w następnym półroczu ceny będą „takie same” lub wyższe, o tyle pół roku później – aż 46% badanych spodziewało się spadku cen, a jedynie 21% liczyło na „nieco wyższe” ceny. W tym drugim przypadku żaden ankietowany nie wybrał odpowiedzi „ceny będą zdecydowanie wyższe”.
Także w gronie firm odpowiadających w połowie roku 2010 na pytanie o ceny mieszkań planowanych do wprowadzenia do sprzedaży w II połowie 2010 roku (przez daną firmę) deklarację, iż ceny te będą niższe złożyło jedynie 4% ankietowanych, podczas gdy w grudniu aż 32% badanych planowało obniżenie cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w 2011 roku w stosunku do tych wprowadzonych w roku 2010. Wyraźnie zmalał też odsetek firm planujących podwyżkę cen w nowych projektach z 36% w czerwcu do 20% w grudniu 2010 roku.
Popyt i podaż
Ponad 70% biorących udział w badaniu deweloperów w czerwcu 2010 roku było przekonanych, że następne półrocze przyniesie wzrost sprzedaży mieszkań budowanych przez ich firmę. Przewidywania te znalazły potwierdzenie w 7-procentowym wzroście liczby mieszkań sprzedanych na rynkach 6 największych aglomeracji (zgodnie z monitoringiem rynku REAS).
Warto jednak podkreślić, że prawie 40% badanych spodziewało się zdecydowanie większej sprzedaży, co nie do końca się sprawdziło. Nie bez znaczenia dla tego wyniku pozostaje fakt, że firmy zrzeszone w PZFD są postrzegane jako liderzy rynku mieszkaniowego i mogą postrzegać swoją przyszłość (sprzedaż, ceny) nieco bardziej optymistycznie, niż wskazują na to prognozy dla całego rynku.
Także wyrażony przez deweloperów w ankietach z grudnia pogląd, iż sprzedaż budowanych przez ich firmy mieszkań będzie w 2011 roku zdecydowanie wyższa (1/3 ankietowanych) może pozostać jedynie w sferze planów w związku z deklarowaną polityką cenową w zakresie nowych inwestycji. Jedynie 32% ankietowanych zadeklarowało przy tym, że ceny mieszkań w nowych projektach będą „nieco niższe” od tych wprowadzanych w 2010 roku, zaś aż 48% zamierza utrzymać dotychczasowe ceny.
Trudno wyciągać kategoryczne wnioski z odpowiedzi na pytanie o plany w zakresie wprowadzania nowych inwestycji do sprzedaży. Analizując odpowiedzi dotyczące nowej podaży należy stwierdzić, że są one spójne z przewidywaniami dotyczącymi sprzedaży w 2011 roku. Nie dziwi, że odsetek tych, którzy nie chcą wprowadzać nowych inwestycji nieznacznie rośnie w stosunku do badania z czerwca z 10% do 13%.
Z drugiej strony nadal aż 64% ankietowanych zakłada w 2011 roku wzrost liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, co oznacza, że nadal ponad połowa uczestników badania (w czerwcu było to 65%) deklaruje dalszy wzrost aktywności.

* W sondażu wzięło udział łącznie 90 przedstawicieli firm deweloperskich. Wśród ankietowanych znalazły się firmy deweloperskie o zróżnicowanej skali działalności, najliczniejszą jednak grupę stanowiły firmy, które w latach 2009 -2010 zrealizowały od 100 do 400 mieszkań lub domów. Dla ponad połowy ankietowanych rynek aglomeracji warszawskiej jest głównym rynkiem dla prowadzonej przez nich działalności deweloperskiej.

Print Friendly, PDF & Email