Spowolnienie w kredytach – w 2017 roku wyniki będą gorsze

Przed rynkiem kredytowym i mieszkaniowym trudniejsze czasy. Popyt będzie słabł, a o kredyt będzie trudniej – nie za sprawą podwyżek marż, a przez planowane podwyżki stóp procentowych. Takie wnioski płyną z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. 

Wynika z niego , że w 2016 roku banki udzieliły 178 409 nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,496 mld zł, co oznacza spadek o 1,61% w ujęciu ilościowym i nieznaczny wzrost o 0,45% w ujęciu wartościowym w porównaniu do 2015 roku.

Bankowcy prognozują dalszy spadek. Uznano za realny dalszy spadek akcji kredytowej w roku 2017 do poziomu 175 tys. kredytów o łącznej wartości nie przekraczającej 39 mld złotych.

Głównym czynnikiem, który uderzy w akcję kredytową, będzie wzrost stóp procentowych. Oczywiście negatywnie przełoży się to również na popyt na mieszkania. Prognozowany wzrost stóp procentowych przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem. Z drugiej jednak strony, może być impulsem do przyspieszenia decyzji poddania się weryfikacji zdolności kredytowej jeszcze przy niskich kosztach kredytu (…)” – napisano we wstępie do raportu. Obecnie mamy ciągle jeszcze najniższe w historii stopy procentowe, wynoszące 1,5 proc. Seria cięć rozpoczęła się w maju 2012, gdy podstawowa stopa wynosiła 4,75 proc.

Deweloperzy mają za sobą ponad 2 lata świetnej koniunktury, jednak rekordowa podaż – wybudowano 162 727 nowych mieszkań, czyli o 10% więcej niż w roku 2015. Rozpoczęto też budowę 173 932 lokali (o 3% więcej w porównaniu do roku poprzedniego) i wydano pozwolenia na budowę kolejnych 211 565 mieszkań (więcej o 12%) – może poskutkować negatywnym zjawiskiem nadpodaży. Do negatywnych czynników, które z pewnością będą oddziaływać na rynek należy zaliczyć również kończący się program MDM oraz wzrost wkładu własnego kredytów – choć ten akurat element jest raczej wyolbrzymiany.

Przypomnijmy, że co prawda od stycznia 2017 obowiązuje już 20 proc. wkład własny kredytów, ale większość banków ma w swojej ofercie nadal kredyty z niższym wkładem, za to obwarowane wyższą marżą lub koniecznością wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu.

Koszt kredytu

Co prawda początek 2016 r. upłynął pod znakiem wyraźniejszego wzrostu marż kredytowych, w odpowiedzi na podatek bankowy, ale później już oprocentowanie kredytów nie rosło dynamicznie. Na koniec roku wg Amron Sarfin przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w grudniu 2016 roku wyniosła 2,10%, co oznacza wzrost o 0,09 p.p. Średnie oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec badanego kwartału wyniosło 3,83%, czyli wzrosło zaledwie o 0,02 p.p. w odniesieniu do września ubiegłego roku, natomiast w porównaniu do stycznia 2016 roku – o 0,10 p.p.

Średnie zadłużenie i okres kredytowania

Z gry na rynku kredytowym nieomal zupełnie wypadły kredyty w walutach obcych. Obecnie one stanowią niecałe 2 proc. portfela. Przeciętny kredytobiorca na koniec 2016 r. to osoba, która zadłużała się na nieco ponad 230 tys. zł, na okres od 25 do 35 lat.

Ważną informacją płynącą z raportu jest stopniowy wzrost wkładu własnego. Co prawda nadal najpopularniejsze są kredyty ze wskaźnikiem LtV powyżej 80% (wkład własny mniejszy niż 20 proc.), ale w okresie od października do grudnia 2016 roku ich udział wyniósł 45,34% portfela nowo udzielonych kredytów, co oznacza spadek o 0,77 p.p. w porównaniu do III kwartału 2016 roku. Dane Amron – Sarfin potwierdzają również rosnący udział zakupów gotówkowych lub „prawie gotówkowych” na rynku. Na popularności zyskały kredyty mieszkaniowe z wkładem własnym powyżej 70% – ich udział w IV kwartale 2016 roku wyniósł 13,06%, czyli więcej o 1,29 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału).

Małe mieszkania najpopularniejsze

Z danych zakupowych na rynku warszawskim – które jednak oddają tendencje dla całego kraju – wynika, że najpopularniejsze są mieszkania małe – zazwyczaj 2 pokoje. W IV kwartale 2016 roku największy udział w strukturze obrotu miały lokale o powierzchni od 45 do 55 m2 – 26,18%, co oznacza wzrost o 1,06 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Ponad 20 proc. kupionych mieszkań na rynku warszawskim to te o powierzchni do 45 mkw., natomiast ponad 15 proc. to lokale o metrażach od 55 do 65 mkw. Kolejne 10 proc. dotyczy mieszkań o powierzchniach od 65 do 75 metrów kwadratowych.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Print Friendly