Archiwa tagu: biznes

Wskaźnik DTI – dlaczego ważny dla kredytobiorców?

Postaraj się spłacić wszystkie albo przynajmniej większość dotychczasowych kredytów, jeśli starasz się o nowy. To podstawowa zasada przy podejmowaniu rozmów z bankiem, nie dość jednak jej przypominać. Dla banków bardzo istotny jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację wysokości raty kredytu do dochodów.

Mówiąc prościej – DTI pokazuje jaki procent naszych zarobków „zjadają” kredyty. Jego obliczenie jest bardzo proste. Wystarczy podzielić wysokość rat przez wysokość pensji. Przykładowo: jeśli ktoś zarabia 4000 zł netto, a rata jego kredytu wynosi 1500 zł, to wskaźnik DTI w tym przypadku wynosi 0,375 czyli 37,5 proc. Należy tu jednak zastrzec, że do obliczenia tego wskaźnika musimy wziąć pod uwagę wszystkie aktualne kredyty.

Właśnie dlatego, by lepiej wypaść pod kątem kondycji finansowej, zanim zaczniemy rozmowy z bankiem o nowym kredycie – spłaćmy pozostałe. Co ważne – bank nie sprawdza, ile rat zostało nam do końca danego zobowiązania. Jeśli więc np. za miesiąc, czy dwa spłacimy dany kredyt, ale już teraz rozmawiamy o nowym, bankowcy wyliczą nam zdolność kredytową wraz z ratami, które płacimy. Inna sprawa, o której warto przypominać, to oczywiście terminowe spłacanie rat. Nawet jedna, czy dwie raty przeterminowane mogą zepsuć nam historię kredytową i przełożyć się na negatywną decyzję banku, albo zmniejszenie kwoty kredytu.

Jaki jest bezpieczny poziom DTI?

Ile powinna wynosić wysokość raty kredytu w relacji do zarobków? Kwestię wysokość wskaźnika DTI ustalają w ramach samodzielnej polityki kredytowej banki, jednak powszechnie uznaje się, że bezpieczny kredyt (z uwzględnieniem ryzyka stopy procentowej) to taki, gdzie wskaźnik DTI nie jest większy niż 30 – 35 proc. Za maksimum bezpieczeństwa uznaje się 50 proc., chyba że klient lepiej zarabia, wtedy (w rekomendacji T KNF było takie zastrzeżenie) możliwa jest górna granica na poziomie 65 proc.

Kwestię wskaźnika DTI porusza znowelizowana w 2013 roku rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, gdzie zostało określone, że: „w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów”.

Dochód rozporządzalny i analiza jakościowa

DTI to nie jedyny wskaźnik brany pod uwagę przy obliczaniu naszej zdolności kredytowej i pokazujący naszą finansową kondycję. Wpływ na zdolność do pokrywania rat kredytu mają przecież również „zwykłe” koszty utrzymania. Dlatego też banki pytają nas o koszty związane z opłatami za mieszkanie, sytuację rodzinną, posiadanie dzieci itp.

Poziom dochodów, który zostaje nam, po opłaceniu typowych miesięcznych wydatków na życie, określa wskaźnik DI (disposable income), czyli dochód rozporządzalny. Choć często kredytobiorcy starają się poprawić na papierze swoją finansową kondycję, np. obniżając dochody, banki raczej nie łapią się na taki haczyk. W wyliczeniu wskaźnika DI posługują się danymi statystycznymi określającymi minimalne i średnie koszty utrzymania w danym mieście, regionie itp.
Do tego dochodzi analiza jakościowa klienta i źródła jego dochodu. Bank po prostu szacuje, na ile jesteśmy wiarygodni. Bierze pod uwagę np. rodzaj umowy, z tytułu której otrzymujemy pensję. Oczywiste jest, że większą pewności spłaty daje np. człowiek pracujący na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, niż osoba uzyskująca dochody z tytułu umowy o dzieło, czy zlecenie.

Na koniec jeszcze kilka zdań o tym, na jaki przeciętny kredyt możemy aktualnie liczyć. Dobrze pokazuje to wykres z ostatniego raportu NBP o rynku mieszkaniowym – za I kw. 2017.

Wykres 1. Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego (dane NBP)

Powyższy wykres pokazuje, na jaki maksymalny kredyt hipoteczny może liczyć klient, przy założeniu, że po spłacie raty jego minimalny dochód będzie przynajmniej równy minimalnemu wynagrodzeniu w gospodarce narodowej.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Koszty obniżenia wieku emerytalnego

Szef Komitetu Stałego Rady Ministrów – Henryk Kowalczyk, mówił niedawno o kosztach, jakie niosłyby ze sobą obniżenie wieku emerytalnego w Polsce. Szacuje się, że obniżenie wieku emerytalnego może kosztować Państwo około 10 miliardów złotych w skali roku. W 2017 roku koszty byłyby jeszcze stosunkowo niskie i wyniosłyby około 5,6 miliarda złotych. Później, z roku na rok, koszty zwiększałyby się skokowo.Ostatecznie, jak pisaliśmy na wstępie, miałyby one sięgnąć poziomu 10 miliardów złotych rocznie.
Wiek emerytalny miałby zostać obniżony do 60 lat w przypadku kobiet, zaś w przypadku mężczyzn – do 65 lat.

 

 

 

Kredyt konsolidacyjny nie zawsze się opłaci

Zaciągając zbyt dużą liczbę kredytów i drobnych pożyczek szybko możemy wpaść w spiralę zadłużenia. Aby tego uniknąć, możemy oczywiście skorzystać z kredytu konsolidacyjnego. Warto jednak dowiedzieć się na jego temat kilku podstawowych rzeczy, ponieważ wbrew pozorom rozwiązanie to ma również swoje ciemne strony.

Przede wszystkim zacznijmy od tego, czym jest kredyt konsolidacyjny. Pod pojęciem konsolidacji długu kryje się połączenie dwóch (lub więcej) zaciągniętych wcześniej zobowiązań finansowych. Konsolidując zaciągnięte pożyczki zyskujemy jedną, wspólną ratę. Ujednolicona zostaje stopa procentowa i wszelkie warunki udzielenia pożyczki.

Zacznijmy od tego, jakie plusy ma konsolidacja kredytu.
Przede wszystkim zyskujemy jedną comiesięczną ratę w uzgodnionej z bankiem wysokości. To naprawdę ogromne udogodnienie, zwłaszcza w sytuacji, kiedy mamy więcej niż 2-3 pożyczki. Zazwyczaj różne są okresy spłaty poszczególnych zobowiązań (comiesięczny termin wpłacenia raty za pożyczkę), inne są też kwoty. Jeśli nie ustanowimy w banku stałego przelewu, możemy w pewnym momencie zapomnieć o terminie spłaty, lub pomylić terminy pomiędzy bankami. W efekcie takich zawirowań, jeśli nie wyprostujemy szybko potknięcia, możemy łatwo wpaść w spiralę zadłużenia. W efekcie możemy trafić na czarną listę w BIK i będziemy mieć problem z uzyskaniem kolejnych kredytów w przyszłości.
Ogromnym plusem, poza ujednoliceniem daty wpłacania comiesięcznej raty, jest ustalenie jednej wysokości raty. Nie musimy zatem pamiętać, ile co miesiąc musimy oddać do jakiego banku. Należy w tym punkcie nadmienić, że comiesięczna spłata kilku drobnych pożyczek może okazać się zbyt dużym obciążeniem. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy niespodziewanie pogorszy się nasza sytuacja finansowa.
Mając zaciągnięte na przykład 4 pożyczki bankowe, z ratą po 250 złotych dla każdej z nich, okazuje się, że co miesiąc musimy oddać do banku 1000 złotych. Decydując się na kredyt konsolidacyjny nie tylko zmniejszamy ilość kredytów, ale mamy też wpływ na wysokość comiesięcznej raty. Możemy ustalić z bankiem zarówno jej wysokość (na przykład 650-700 złotych zamiast wspomnianego wyżej 1000 złotych), a także możemy wydłużyć okres spłaty (to rozwiązanie jest najbardziej korzystne dla osób, którym zależy na maksymalnym obniżeniu wysokości comiesięcznej raty skonsolidowanego kredytu).

m (163)

A teraz nieco o minusach skorzystania z kredytu konsolidacyjnego. Pamiętajmy, że banki nie konsolidują kredytów za darmo, muszą przy tego rodzaju umowie uczknąć swój kawałek tortu, co zresztą jest w pełni zrozumiałe. Konsolidując dług, zmniejszając comiesięczna ratę i tym samym wydłużając całkowity okres spłaty swojego jednego już zobowiązania finansowego pamiętajmy, że im dłuższy okres spłaty, tym dłuższy okres naliczania odsetek. A im dłuższy okres spłaty odsetek, tym wyższy koszt kredytu. W ostatecznym rozrachunku okazuje się zatem, że decydując się na konsolidację zobowiązań, w rzeczywistości obarczamy się koniecznością oddania do banku dodatkowych, często nie małych pieniędzy.

Przede wszystkim z tego względu kredyt konsolidacyjny powinien być zaciągany w ostateczności, kiedy wiemy już, że niebawem pojawią się problemy z płynnym oddawaniem bankom należnym im pieniędzy. Jeśli jednak jesteśmy w stanie zacisnąć na jakiś czas pas i wygenerować w miesiącu dodatkowe fundusze na spłatę swoich oddzielnych zobowiązań finansowych, to z pewnością – w dłuższej perspektywie czasu – będzie to dla nas bardziej korzystne pod kątem zaoszczędzenia środków finansowych.

Na zakończenie, pamiętajmy, że długi skonsolidować możemy tylko przy posiadaniu neutralnej bądź pozytywnej historii kredytowej. Trudno wyobrazić sobie, który bank odważyłby się udzielić kredyt konsolidacyjny osobie, która od dłuższego czasu nie spłaca już w sposób regularny swoich zobowiązań.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Rachunki płatnicze – jest szansa na łatwiejszy dostęp

Szykuje się kolejna nowelizacja. Tym razem dotyczyć ma ona rachunków płatniczych. Zgodnie z założeniami projektu osoby, które nie posiadają dostępu do rachunków płatniczych, będą miały możliwość zawarcia umowy o rachunek podstawowy. Rachunek taki ma dawać możliwość dokonywania m.in. płatności internetowych. Stanowiłoby to naprawdę wygodne rozwiązanie dla wielu konsumentów.

Instrumenty inwestycyjne: na rynek wchodzi REIT

REIT to inaczej Real Estate Investment Trust. Jest to nowoczesna koncepcja biznesowa, posiadająca formę spółki dla właścicieli nieruchomości komercyjnych.  Zyski z tego rodzaju instrumentu inwestycyjnego pochodzą z czynszów płaconych przez najemców nieruchomości.
REIT ma możliwość inwestowania z nieruchomość każdego rodzaju, na przykład biura albo hotele. Na chwilę obecną na świecie działa ponad 400 tego rodzaju nieruchomości REIT-owych.