Archiwa tagu: kalkulatory kredytowe

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też neutralizuje skutki ewentualnych podwyżek stóp procentowych, a te mogą być bardzo bolesne dla naszych domowych budżetów, zwłaszcza jeśli „przyzwyczailiśmy się” do niskich rat, spowodowanych rekordowo niskimi stopami NBP.

Ryzyko stopy procentowej polega na tym, że w przypadku, gdy stopy rosną, rośnie też oprocentowanie, a więc wysokość naszych rat. Taki stan rzeczy odbija się oczywiście negatywnie na rentowności inwestycji mieszkaniowych pod wynajem, ale też szerzej – po prostu na wydolności naszych finansów.

Od marca 2015 roku mamy w Polsce najniższe w historii stopy procentowe. Podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Na tak niskim poziomie nie była nigdy. Niskie stopy procentowe oznaczają tani kredyt i wzrost zdolności kredytowej obywateli oraz po prostu niskie raty. W przypadku inwestorów na rynku najmu obecna sytuacja jest bardzo korzystna. Przeciętny czynsz najmu pozwala na bieżąco spłacać raty kredytu. To się jednak mogłoby zmienić, gdyby stopy zaczęły rosnąć.

Seria cięć, która doprowadziła do obecnego rekordowo niskiego poziomu, zaczęła się w maju 2012 roku. Wtedy podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc. Była więc wyższa o ponad dwie trzecie. Co by się stało, gdyby wróciła do tego samego poziomu?

Załóżmy, że Jan Kowalski obecnie zaciąga kredyt w wysokości 300 tys. zł, w ratach równych – na 30 lat. W takiej sytuacji miesięczna rata jego zobowiązania wyniosłaby obecnie około 1350 – 1400 zł. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby do poziomu 4,75, a oprocentowanie kredytów (WIBOR plus marża) tym samym wzrosłoby do około 7 proc. (wg danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich obecnie przeciętne marże wynoszą 2,14 proc.) to rata takiego miesięcznego zobowiązania wzrosłaby o około 500 zł.

Taka podwyżka – choć z pewnością nie nastąpiłaby od razu, bowiem Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy sukcesywnie –mogłaby być jednak bardzo bolesna dla domowych finansów.
Co prawda nie ma na razie widoków na podwyżkę stóp procentowych w tym roku (ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zostawiła je na niezmienionym poziomie i wiele wskazuje na to, że tak będzie nie tylko do końca tego roku, ale i w roku przyszłym), mimo to jednak warto zdawać sobie sprawę, że okres niskich stóp jednak powoli zbliża się ku końcowi.

By nie przeżyć nieprzyjemnego zaskoczenia rosnącymi ratami, można stworzyć sobie odpowiednią poduszkę finansową. Zgromadzony kapitał może posłużyć np. do spłaty części kredytu.

Jak i kiedy nadpłacać?
Nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która niedawno weszła w życie, zwiększa możliwości obywatela w tym zakresie. Przede wszystkim, jeśli spłaciłby zobowiązanie przed terminem, nie zapłaci prowizji. Zgodnie z ustawą ta może być naliczona przez bank, tylko jeśli spłata ma miejsce w okresie do 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Dotychczas wiele banków stosowało w tym zakresie okresy dłuższe – nawet do 5 lat, choć były i takie, które naliczały sobie opłaty prowizyjne za szybszą spłatę nawet po tym czasie. Nowa ustawa ogranicza także wysokość ewentualnej prowizji za szybszą spłatę. Otóż maksymalnie może ona wynieść 3 proc. wartości kredytu, natomiast nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, które płaci kredytobiorca.

Okres niskich stóp, a więc niższych rat kredytu, można wykorzystać do gromadzenia środków, tak by w odpowiednim momencie spłacić część zobowiązania. Dokonując analizy obciążenia domowych finansów, jeśli poziom rat sprzed serii cięć stóp był akceptowalny finansowo, można nadal przeznaczać na kredyt tę samą kwotę.

Nie warto jednak nadpłacać kredytu małymi kwotami. Symulacje w tym zakresie pokazują, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest spłata jednorazowo większej części. Kredytobiorca dzięki takiemu rozwiązaniu spłaca znaczą część kapitału – może więc szybciej pozbyć się zobowiązania kredytowego i jednocześnie minimalizuje negatywny wpływ ewentualnej podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta
Analityk WGN

Raty kredytów hipotecznych w górę jeszcze w tym roku?

Kredytobiorco – szykuj się na cięższy czas! Po czterech latach cięć, stopy procentowe NBP znów mogą zacząć rosnąć i to jeszcze w tym roku. Wszystko dlatego, że znów dynamicznie rosną ceny. Seria podwyżek stóp procentowych przełoży się na wzrost rat kredytów, spadek zdolności kredytowej i rentowności najmu mieszkań kupowanych na kredyt.

Przez 28 miesięcy – do końca listopada 2016 mieliśmy w Polsce deflację, czyli sytuację w której ceny spadały. Najwyższy miesięczny spadek cen miał miejsce w lutym 2015 roku – wyniósł on 1,6 %. Deflacja była jednym z powodów utrzymywania rekordowo niskich stóp procentowych.

Obecnie znów panuje inflacja, a więc towary i usługi drożeją – i to dynamicznie. W styczniu tego roku wzrost był najwyższy od grudnia 2012 r. W ujęciu miesięcznym wzrósł o 0,4%, zaś w ujęciu rocznym o 1,8%. W lutym odnotowano dalszy wzrost inflacji – o 2,2 proc. rok do roku.

„Największy wpływ na ukształtowanie się wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych na tym poziomie miały w tym okresie [m/m] wyższe ceny żywności (o 1,1 proc.) oraz w zakresie rekreacji i kultury (o 0,9 proc.), które podniosły wskaźnik o 0,24 pkt proc i o 0,07 pkt proc. Niższe ceny odzieży i obuwia (o 1,8 proc.) obniżyły wskaźnik o 0,1 pkt proc.” – napisano w komunikacie GUS.

Co prawda przedstawiciele Rady Polityki Pieniężnej deklarowali, że w tym roku poziom stóp procentowych NBP nie zmieni się, jednk jeśli wysoka inflacja będzie się utrzymywać, ich stanowisko może się zmienić, a to oznacza, że pierwszy raz od ponad 6 lat stopy procentowe wzrosną pociągając za sobą wzrost rat kredytów.

Ostatnia seria cięć stóp procentowych, która zakończyła się rekordowo niskim poziomem stopy referencyjnej NBP (1,5 proc.) miała swój początek w maju 2012, gdy podstawowa stopa procentowa NBP wynosiła 4,75 proc. Od tamtego momentu ruszyła seria cięć. W listopadzie 2012 RPP zdecydowała się zmniejszyć ją o 0,25 proc. Później sukcesywnie były dalsze cięcia, które od marca 2015 zaowocowały rekordowo niską stopą procentową – 1,5 proc.

Ile za większą stopę?

Jednorazowa podwyżka stóp nie jest odczuwalna dla kredytobiorcy. Rata rośnie minimalnie. Szacuje się, że wzrost stóp procentowych o 0,25 proc. to wzrost raty od kredytu na 100 tys. zł na 30 lat – o około 15 zł.
Gorzej, gdy uświadomimy sobie, że zazwyczaj stopy wzrastają w cyklu, podobnie jak w cyklu spadają – a więc po jednym spadku lub wzroście, następuje kolejny.

Co by się stało, gdyby podstawowa stopa referencyjna NBP wróciła do poziomu z 2012 r? Z wyliczeń wynika, że rata modelowego kredytu wzrosłaby o ponad 40 proc!

Wg Amron Sarfin (raport za IV kw. 2016) średnie oprocentowanie kredytu pod koniec ubiegłego roku wynosiło 3,83 proc. (WIBOR 3M plus 2,10 proc. marży). Jeśli przyjąć, że z takim oprocentowaniem statystyczny Kowalski zadłużyłby się na 200 tys. zł, jego miesięczna rata wynosiłaby około 900 zł. Pod koniec 2012 r. wskaźnik WIBOR 3M wynosił jednak 4,6 proc. Przy takim oprocentowaniu rata równa w kredycie na 30 lat na 200 tys. zł wzrośnie o około 400 zł, a więc o około 44 proc! Jeśli ktoś ma kredyt rzędu 300 tys. zł, to jego miesięczna rata przekroczyłaby już 2000 zł.

Kto straci?

Ponieważ w perspektywie dwóch lat podwyżka stóp jest niemal pewna, posiadacze kredytów powinni się przygotować na ten czas. Najlepiej gdy robili to do tej pory, np. odkładając a nie przejadając „nadwyżkę” tzw. środki zaoszczędzone na niższej racie. Uzyskany kapitał mogliby poświęcić np. na nadpłatę kredytu, co przełożyłoby się na utrzymanie – mimo podwyżki stóp – raty na tym samym poziomie.

Podwyżka stóp uderzy także w ludzi, którzy kupowali na kredyt mieszkania z myślą o ich wynajmie. Zakupy inwestycyjne w dużej mierze odpowiadają za ostatnią koniunktrę na rynku pierwotnym. Ppodwyżka stóp sprawi, że zwrot z takich nieruchomości będzie się zmniejszał. Ratunek w postaci podwyżki czynszu może natomiast sprawić, że oferta przestanie być konkurencyjna cenowo.

Kolejna grupa poszkodowanych to ludzie, którzy dopiero chcą zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie. Wyższe stopy procentowe będą osłabiać ich zdolność kredytową. Wg NBP (raport za IV kw. 2016) od 2012 roku, czyli od momentu kiedy zaczęła się seria cięć stóp procentowych, rośnie dostępność kredytów mieszkaniowych. Obecnie maksymalny możliwy kredyt, przy założeniu że po spłacie raty kredytobiorca będzie dysponował dochodem na poziomie minimalnej pensji, wynosi w Warszawie około 450 tys. zł. (w 2012 r. był o ponad 100 tys. zł niższy), we Wrocławiu – około 270 tys. zł, a w Krakowie około 330 tys.

Seria podwyżek stóp uderzy więc również w popyt na mieszkania i branżę deweloperską. Oczywiście – taki czarny scenariusz nie musi się ziścić, a jeśli już to nie stanie się to szybko. Nie ma mowy o skokowej podwyżce stóp, więc nawet jeśli będziemy mieli do czynienia z serią, ewentualny wzrost stopy referencyjnej NBP do poziomy z 2012 roku zajmie kilka lat.

Marcin Moneta
Dział Analiz

Kredyt mieszkaniowy – czy jego nadpłata zawsze się opłaca?

Dużą część sprzedawanych nieruchomości obejmują te, które kupowane są przy wsparciu kredytu hipotecznego. wiadomo, że jest to kredyt na lata, w związku z czym oczywistym jest, że na przestrzeni lat sytuacja finansowy kredytobiorców się zmienia. Niejednokrotnie kredytobiorcy, których sytuacja finansowa uległa polepszeniu, zastanawiają się nad nadpłaceniem hipoteki.
Czytaj dalej

Kredyt mieszkaniowy – dlaczego frank poszybował w górę?

Frank szwajcarski do niedawna był niewątpliwie najpopularniejszą walutą, w której Polacy zaciągali kredyty hipoteczne. CHF uważano za walutę najbardziej stabilną, dzięki czemu najbezpieczniejszą do spłaty dużych zobowiązań finansowych. W przypadku hipoteki, którą kredytobiorcy są związani na długie lata, spłacanie pożyczki we frankach szwajcarskich uznawane było za najbardziej korzystne.

Mniej więcej 70 procent Polaków decydowało się do niedawna na to, żeby zaciągnąć kredyt mieszkaniowy w walucie innej, niż PLN. Najczęściej kredytobiorcy decydowali się na franka szwajcarskiego. Rozwiązanie takie było najbardziej korzystne finansowo. Dawało również kredytobiorcy poczucie stabilności oraz bezpieczeństwa na cały okres kredytowania.
Na początku 2015 roku o franku szwajcarskim znowu zrobiło się bardzo głośno. Niestety wydźwięk był raczej negatywny. Na osoby, które posiadają kredyt hipoteczny zaciągnięty w tej walucie, padł blady strach. Kurs franka szwajcarskiego mocno poszedł w górę. Dla kredytobiorców-frankowiczów była to bardzo zła informacja. Oznaczało to bowiem, że będą oni musieli oddać do banku więcej pieniędzy, niż początkowo sądzili. Raty kredytu mogły wzrosnąć nawet o kilkaset złotych miesięcznie. To z kolei oznaczało, że portfele kredytobiorców zostaną poważnie obciążone i z pewnością nie każdy frankowicz byłby w stanie udźwignąć nagłą podwyżkę raty kredytu.
Zanim w 2008 roku wybuchł kryzys finansowy, kurs EUR/CHF stale umacniał się na korzyść euro. W kolejnych latach sytuacja ta uległa zmianie. W połowie 2011 roku kurs wymiany spadł i ostatecznie wyniósł poziom 1,10. Wtedy Szwajcarski Bank Narodowy (SBN) postanowił zamrozić franka szwajcarskiego na poziomie 1,20. SBN podjął taką decyzję, ponieważ obawiano się, że zbyt wysoki popyt na CHF sprawi, że spadnie zapotrzebowanie na produkty, które wytwarzane są w Szwajcarii. Zamrożenie kursu EURO/CHF wiązało się jednak dla Szwajcarskiego Banku Narodowego z dużymi kosztami. Chodziło o zwiększone zapotrzebowanie na walutę, a więc konieczność jej wydrukowania w zwiększonej ilości. Stąd po okresie 3 lat od momentu zamrożenia kursu waluty SNB zdecydowało się na uwolnienie franka szwajcarskiego.

Co jeszcze mogło być powodem wzrostu kursu franka szwajcarskiego? Z pewnością była to również zapowiedzi Europejskiego Banku Centralnego. Poinformował on o rozpoczęciu programu QE związanym z drukowaniem większej ilości euro. 1 bilion euro ma bowiem pojawić się na terenie krajów Europejskich w okresie najbliższego 1,5 roku. Celem wielkiego drukowania euro ma być pobudzenie wzrostu gospodarczego. Szwajcarski Bank Narodowy musiałby liczyć się z ogromnymi kosztami, jeśli chciałby dalej utrzymywać zamrożony kurs. W odpowiedzi na decyzję szwajcarskiego Banku Narodowego odnotowano szybki spadek franka w stosunku do euro oraz wzrost ceny franka w stosunku do polskiego złotego. Osoby, które posiadają kredyty hipoteczne zaciągnięte we franku szwajcarskim, stanęły przed dużym problemem. Wzrost kursu CHF/PLN wyniósł bowiem w pewnym momencie aż 5,19 zł. To oznaczało podwyższenie rat kredytów mieszkaniowych zaciągniętych we franku szwajcarskim o nawet kilkaset złotych. Na szczęście sytuacja ta nie trwała długo i obecnie można powiedzieć, że na rynku walutowym się uspokoiło a frankowicze mogą nabrać głębokiego oddechu. Pomimo tego jednak uwolnienie franka szwajcarskiego spowodowało bardzo duże zamieszanie na rynku finansowym. To z kolei skłoniło wiele osób, które posiadają kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w CHF do refleksji odnośnie tego, czy są w stanie w dalszym ciągu spłacać pożyczkę w tej walucie. Wielu kredytobiorców, chcąc uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości, zdecydowało się na przewalutowanie hipoteki.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN