Archiwa tagu: kredyt na mieszkanie

Skąd wziąć na wkład własny kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny kredytu na mieszkanie to główna bolączka osób, które chcą kupić własne cztery kąty. Obecnie wynosi on już minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Niewiele w tym zakresie pomoże MDM. Po pierwsze dlatego, że już jest na ukończeniu, po drugie – ponieważ kwota dopłaty nie wystarczy na pokrycie wkładu.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny wymagany wkład własny kredytów hipotecznych od tego roku wynosi już 20 proc. wartości nieruchomości. KNF daje możliwość kredytowania z niższym wkładem, ale kredytobiorca w takiej sytuacji musi liczyć się z wyższym kosztem kredytu – w postaci podwyższonej marży czy też ubezpieczenia niskiego wkładu. Więc de facto te 20 proc. z własnej kieszeni mu się po prostu opłaca. Także dlatego, że sama kwota kredytu jest niższa.

Problem jednak w tym skąd wziąć tak duże pieniądze. O jaką kwotę chodzi?

Załóżmy, że Jan Kowalski myśli o mieszkaniu z rynku wtórnego, o powierzchni 60 mkw. W Warszawie, gdzie wg NBP (dane z III kw. 2016) transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, tak więc koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy! W Krakowie kupujący przy aktualnych stawkach (5820/mkw.), będzie potrzebował kredytu na 349 tys. zł, a na wkład blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu – około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy.

Spośród największych polskich miast bardzo dobrze wypada Łódź. Ceny nieruchomości są tu zadziwiająco niskie. Wg NBP stawki transakcyjne za lokale wynoszą tylko 3200 zł/ mkw., co oznacza, że za 60 – metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

MDM to za mało

Jak już wspomnieliśmy pomocą z wkładem nie będzie program MDM. Po pierwsze dlatego, że dopłata dotyczy tylko 10 proc., a nie 20. Po drugie – ponieważ owe 10 proc. to nie odsetek z ceny mieszkania, a z kosztów budowy 50 mkw. nieruchomości. O ile więc dopłata pozwalała singlowi czy rodzinie z dzieckiem pokryć wkład, gdy wynosił 5 proc. czy w niektórych sytuacjach 10 to teraz będzie to za mało. Po zmianach ustawowych w MDM na pokrycie 20 proc. wkładu w całości z dopłaty mogą liczyć tylko rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Inny jednak problem to fakt, że pieniądze z MDM po prostu szybko się kończą. Obecnie zostały już tylko środki z puli na przyszły rok – ostatni funkcjonowania programu i zapewne skończą się najpóźniej do wiosny 2018.

Pożyczka z banku na wkład? Wykluczone!

Osoba, która myśli o zdobyciu środków na wkład własny powinna zapomnieć o tym, by je pożyczyć z banku. Będzie to bardzo złe rozwiązanie. Po pierwsze dlatego, że uderzy w naszą zdolność kredytową, po drugie – ponieważ kredyt konsumpcyjny jest najdroższym na rynku.

Zdecydowanie lepiej jest poszukać pożyczki np. w zakładzie pracy czy od znajomych. A najlepszym wyjściem będzie „uśmiechnięcie się” do rodziny. Pożyczka w kręgu najbliższej rodziny do kwoty 9637 zł nie wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest możliwość zwolnienia z PCC niezależnie od wysokości pożyczki. By tak się stało, trzeba udokumentować wpływ pieniędzy na rachunek bankowy i złożyć w terminie 14 dni deklarację podatkową.

Dodatkowe zabezpieczenie

Idealne rozwiązanie to przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia – np. drugiego mieszkania czy gruntu. Wpis hipoteki na takiej nieruchomości zostanie przyjęty przez instytucję kredytującą z „pocałowaniem ręki” i może być nawet podstawą do negocjacji znacznie lepszych warunków kredytowania. Jest to mocne i pewne z punktu widzenia banku zabezpieczenie.

Po drugie pamiętajmy, że wkładem nie musi być tylko gotówka. Jego rolę mogą pełnić mogą np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują także zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Z pewnością warto się postarać uzyskać środki na wymagany wkład. To nam się opłaci. Uzyskamy tańszy i bezpieczniejszy kredyt. W najgorszym razie – jeśli nie ma żadnej możliwości manewru – pozostaje jedynie oszczędzać…

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Polacy tracą zdolność kredytową – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej

Zarówno bankowcy jak i deweloperzy wietrzą koniec hossy na rynku mieszkaniowym, wraz z końcem programu MDM. Wyczerpały się już pieniądze z puli na ten rok, coraz więcej środków już jest zarezerwowanych z puli przyszłorocznej. Tymczasem banki przykręcają śrubę dla kredytów hipotecznych. Marże idą w górę, a zdolność kredytowa Polaków gwałtownie spada.
Czytaj dalej

Kredyt na 100 proc. finansowania nieruchomości powinien być możliwy

Wycena nieruchomości decyduje o tym, jak wysoki kredyt możemy dostać. Wszystko zależy od tzw. współczynnika LtV, a więc relacji wysokości kredytu do wartości mieszkania. Obecnie nie może ona przekraczać 85 proc. Jeśli rzeczoznawca uzna, że nasze mieszkanie jest zdecydowanie więcej warte niż wynosi cena transakcyjna, teoretycznie jest możliwość kredytowania całej kwoty potrzebnej na zakup. Niestety tylko teoretycznie, bowiem banki są niekonsekwentne i zazwyczaj obliczając poziom LtV nie kierują się wyceną określoną w operacie, a ceną transakcyjną nieruchomości.   Czytaj dalej

Kredyty hipoteczne – Polacy przynoszą coraz większy wkład własny

Zaskakująco dobre dane z rynku kredytów hipotecznych przynosi najnowszy raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Wyniki z II kw. 2015 były aż o ponad 10 proc. lepsze, niż w pierwszych trzech miesiącach. Były też najlepsze na przestrzeni kilku ostatnich kwartałów. Czyżby Polacy znów chętniej się zadłużali? Czytaj dalej

10 – procentowy wkład własny barierą nie do przebycia?

Czy 10 – procentowy wkład własny wymagany w 2015 roku wpłynie istotnie na dostępność kredytów hipotecznych? Niestety są takie obawy. W dużych miastach, przy zakupie 50 metrowego mieszkania, oznacza to konieczność wyłożenia około 30 tys. zł. Dla wielu może być to kwota zaporowa.

Ten pesymistyczny ton bierze się z informacji o oszczędnościach, jakimi dysponują Polacy. Z badania z listopada 2014 wynika na przykład, że oszczędza zaledwie połowa z nas. Kapitał jakim dysponujemy jest na poziomie 15 – 16 proc. tego co posiadają Niemcy czy Włosi.

Pod względem aktywów finansowych na głowę pozostajemy na szarym końcu Unii Europejskiej. Tak liczone oszczędności Polaków to jedynie 15-16% tego co posiadają Niemcy czy Włosi, wciąż daleko nam nawet do Grecji (nasze oszczędności to około 35% tego co posiadają Grecy). Biedniejsi od nas są tylko Rumunii, Bułgarzy, Łotysze i Słowacy – przyznaje Rafał Benecki, główny ekonomista ING Banku Śląskiego.
Przeciętna wysokość środków zgromadzonych na koncie statystycznego Polaka to zaledwie 14 tys. zł, czyli 3 tys. euro. Ponad 100 proc. więcej oszczędności od nas mają Czesi, a średnie oszczędności Niemców wynoszą ponad 20 tysięcy euro.

Takie dane na pewno nie napawają optymizmem, zwłaszcza, że przecież wymagalny poziom wkładu będzie rósł do 20 proc. w 2017 roku. Niektórzy eksperci spodziewają się, że z tego powodu więcej klientów zwróci się w stronę mieszkań z dopłatą państwa w MDM. Wydaje się to jednak złudne. Większość klientów MDM w zeszłym roku stanowili single i małżeństwa bezdzietne. Dla tych grup klientów dopłata w MDM nie wystarczy już na pokrycie wkładu własnego kredytu, a problem ten będzie rósł w kolejnych latach. Dodatkowo uczestnicy programu – zawężonego wyłącznie do rynku pierwotnego – będą potrzebować pieniędzy na wykończenie swoich mieszkań.

Obecnie przeciętnie zarabiający Polak (około 2800 zł netto – dane z lutego 2015) musi odłożyć około 10 swoich pensji na wkład własny, przeciętnego 50 metrowego mieszkania w dużym mieście. Najdrożej jest oczywiście w Warszawie. Wg danych NBP za IV kw. 2014 średnie transakcyjne ceny w stolicy na rynku pierwotnym wynosiły 7300 zł, a na wtórnym 7000 zł. By starać się o kredyt na 50 metrów kwadratowych mieszkania trzeba mieć na minimalny 10 proc. wkład średnio – odpowiednio 36500 zł (rynek pierwotny) i 35000 (rynek wtórny).

W Krakowie średnie ceny transakcyjne wynoszą 6100 zł (mieszkania nowe) i 5800 (mieszkania używane), co oznacza, że 10 proc. wartości dla 50 metrowej nieruchomości daje nam odpowiednio 30500 zł i 29000 zł.
W Gdańsku (5800 – rynek pierwotny, 5000 – rynek wtórny) będzie to odpowiednio 29000 i 25000 zł. We Wrocławiu ze średnimi cenami wynoszącymi 5800 (rynek pierwotny) i 5200 (rynek wtórny) wkład własny dla tego samego mieszkania ukształtuje się na poziomie 29000 i 26000.

Dużo lepiej ma się sytuacja innych miast wojewódzkich (poza Poznaniem), gdzie nie jest już tak drogo, jak w wiodących metropoliach, a więc i na wkład własny nie potrzebujemy aż tak dużo. Jedną z najtańszych lokalizacji wśród wiodących rynków z pewnością będzie Łódź. W tym mieście mieszkania nowe kosztują średnio 4500 zł za metr, a używane 3800, tak więc statystyczny kupujący, by starać się o kredyt na 50 metrów „własnego M” będzie potrzebował około 22 tysięcy o ile chce kupić mieszkanie nowe i 19 tys. gdy chodzi o używane.

Na ile wysokość wkładu wpłynie na – i tak już nie najlepszą – kondycję rynku kredytowego i przełoży się na popyt na mieszkania? Nawet jeśli w tym roku nie będzie to jeszcze bardzo zauważalne, pamiętajmy, że to nie koniec podwyżek. Docelowo w 2017 roku wymagany, minimalny wkład wzrośnie do 20 procent, co oznacza, że przy kupnie przeciętnego 50 metrowego mieszkania, przy obecnych cenach, będziemy potrzebować już przynajmniej 60 tysięcy złotych. Kwota o takiej wysokości może stanowić istotny problem dla wielu potencjalnych kredytobiorców.

wkład_wykres

Iwona Hryncewicz, Dział Analiz WGN

Rynek kredytów mieszkaniowych – prędzej zastój niż boom

Bieżący rok można uważać za rekordowy pod kątem niskich stóp procentowych.
Pomimo tego analitycy rynku studzą zapał osób, które spodziewają się boomu. Specjaliści uważają, że rynek kredytów mieszkaniowych nie przeżyje boomu, a raczej zastój. Wszystko to ze względu na stale rosnący minimalny wkład własny przy zaciąganiu kredytu w banku. W 2014 roku wynosił on 5 procent. W 2015 roku kredytobiorcy muszą dysponować już 10-procentowym wkładem własnym. W tego właśnie powodu niskie stopy procentowe nie wprowadzą dużego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych.

Sprawdź, ile potrzebujesz na wkład własny kredytu mieszkaniowego

Osoby, które zamierzają wybrać się do banku z pytaniem o kredyt mieszkaniowy, muszą najpierw wyłożyć wkład własny. Takie są skutki zmian w bankowej rekomendacji S, która weszła w życie z początkiem roku. Na razie wymagane jest 5 procent ceny mieszkania. To oznacza, że w największych miastach przeciętnie trzeba będzie mieć przygotowane około 15 tysięcy złotych. Najwięcej – w Warszawie, gdzie potrzeba będzie około 20 tysięcy, a najmniej w Łodzi – gdzie wystarczy niecałe 10.

Wydaje się, że przynajmniej na razie, skutki zmian w rekomendacji S, nie będą bardzo bolesne dla klientów banków. Warto jednak pamiętać, że już w przyszłym roku trzeba będzie się „wylegitymować’ 10 procentowym wkładem, a do 2017 roku wysokość ta wzrośnie do 20 procent, co może już skutecznie ograniczyć dostęp do kredytów mieszkaniowych.
Na największych rynkach kraju, czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi, przy założeniu, że statystycznie najczęściej poszukujemy 50 metrowego mieszkania, trzeba będzie na wkład wyłożyć średnio około 15 tysięcy złotych, choć różnice między miastami mogą być znaczne.

W Warszawie obecnie przeciętne ceny, zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego, wynoszą około 7600 zł/ m kw. W stolicy kredytobiorca będzie zobowiązany przygotować największy wkład własny przy zakupie przeciętnego, 50 – metrowego mieszkania. Będzie to około 20 tysięcy złotych.
Krakowskie stawki za mieszkania nowe i używane przeciętnie w WGN wynoszą około 7 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W tym mieście statystyczny kredytobiorca, by kupić własne 50 metrów będzie musiał więc uzbierać około 17,5 tysiąca na własny wkład.
We Wrocławiu, gdzie średnio mieszkania kosztują około 6100 zł/ m kw. wkład będzie mniejszy o kolejne 2 – 2,5 tysiąca złotych i wyniesie około 15 tysięcy.
Poszukujący mieszkania w Gdańsku zapłaci podobnie. Ceny ze stolicy Pomorza są zbliżone do tych wrocławskich, nieznacznie tylko niższe. Obecnie w WGN kształtują się na poziomie 5800 zł za metr kwadratowy. Klient na tym rynku potrzebował będzie około 14 – 14,5 tysiąca, by móc ubiegać się o kredyt.
Jeszcze mniej będzie mu potrzebne, jeśli zdecyduje się szukać lokalu w Poznaniu. Obecnie stawki ze stolicy Wielkopolski wynoszą około 5600 zł/ m kw. Na wkład za przeciętne mieszkanie 50 metrowe wystarczy więc odłożyć około 13,5 – 14 tysięcy złotych.

Najtańsza w tym zestawieniu okazuje się Łódź, gdzie ceny mieszkań tradycyjnie, spośród największych polskich miast, są najniższe. Porównanie tych stawek do innych lokalizacji może wręcz zadziwiać. Obecnie jest to około 3800 zł od metra kwadratowego.

Kowalski, który będzie poszukiwał 50 – metrowego mieszkania w tym mieście, będzie więc potrzebował średnio niecałych 10 tysięcy złotych. Jest to więc aż o połowę mniej, niż w przypadku Warszawy.
Jak już pisaliśmy, wydaje się, że przynajmniej na razie, przeciętny kredytobiorca poradzi sobie z 5 procentowym wkładem. Nie są to pieniądze ponad możliwości pracującego Polaka.

Kredytobiorcy ciągle wydają się ignorować korzyści płynące z wyłożenia własnych pieniędzy. Kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości były udzielane przez banki dosłownie do ostatniego dnia 2013 roku. Zresztą nie ma się co dziwić – taka transakcja pozwala bankowi nie tylko narzucić klientowi wyższą marżę, ale również dodatkowe opłaty.
Przeciętny koszt mieszkania 50 metrowego w dużych miastach to około 300 tysięcy złotych. 20 procentowy wkład własny dla takiej inwestycji, przy założeniu, że oprocentowanie kredytu wyniesie 5 proc. , pozwoli nam zmniejszyć miesięczną ratę o około 300 – 400 zł, a suma spłaconych odsetek będzie mniejsza o około 50 tysięcy. Jak widać, gra jest warta świeczki.

Osoby, które mają kapitał, a zamierzają się kredytować, powinny się więc zastanowić, czy opłaca im się wyłożyć jedyne wymagane 5 proc. wkładu, czy per saldo więcej skorzystają płacąc od razu 20 proc. Co prawda „z miejsca” wydadzą o kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej, (w naszym przykładzie będzie to około 45 tysięcy) ale przy racie niższej o około 300 zł miesięcznie, ten wydatek zwróci im się już po 12 latach kredytowania.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN