Archiwa tagu: kredyt

Kredyt na zakup i remont mieszkania – ważna jest wartość nieruchomości

Jeśli w celach inwestycyjnych dokonujemy remontu nieruchomości, ważne jest by poczynione przez nas nakłady odpowiednio „przekładały” się na wartość mieszkania, tzn. była przynajmniej równa, a właściwie to wyższa od ceny zakupu plus koszt remontu. Niestety nie jest to takie proste. Zainwestowanie np. 100 tysięcy złotych w nieruchomość nie spowoduje automatycznie, że o tyle wzrośnie jej wartość. Czytaj dalej

Wskaźnik DTI – dlaczego ważny dla kredytobiorców?

Postaraj się spłacić wszystkie albo przynajmniej większość dotychczasowych kredytów, jeśli starasz się o nowy. To podstawowa zasada przy podejmowaniu rozmów z bankiem, nie dość jednak jej przypominać. Dla banków bardzo istotny jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację wysokości raty kredytu do dochodów. Czytaj dalej

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też neutralizuje skutki ewentualnych podwyżek stóp procentowych, a te mogą być bardzo bolesne dla naszych domowych budżetów, zwłaszcza jeśli „przyzwyczailiśmy się” do niskich rat, spowodowanych rekordowo niskimi stopami NBP. Czytaj dalej

Raty kredytów- czy w przyszłym roku wzrosną?

Stopy procentowe NBP nie będą już niższe, co oznacza, że nie spadną raty kredytów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że wraca inflacja. Towary i usługi po 28 miesiącach znów drożeją. W takich okolicznościach Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie nie zdecyduje się na kolejne cięcie stóp procentowych. 

Przez 28 miesięcy konsumenci mogli się cieszyć deflacją, a więc spadającymi cenami. Wg GUS największy spadek cen został odnotowany w lutym 2015, gdy wyniósł on – 1,6 proc. , ale ten czas odchodzi już w przeszłość. W listopadzie 2016 ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły w ujęciu miesięcznym o 0,1 proc. Choć w skali roku się nie zmieniły, wynik ten wskazuje na to, że trend się odwraca.

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego? Na pewno są tacy, którzy bardzo czekają na wzrost cen mieszkań, na to jednak raczej się nie zanosi. Chodzi przede wszystkim o właścicieli nieruchomości, którzy kupowali w niekorzystnym okresie – gdy mieszkania były drogie, czyli na tzw. górce cenowej z lat 2006 – 2008. Od tamtego czasu ceny poszły mocno w dół – o kilkadziesiąt procent. Wielu obecnych właścicieli nieruchomości nie ma szansy ich sprzedać, by spłacić pozostałe zobowiązanie kredytowe. Są więc przywiązani do swego mieszkania.

W najgorszym położeniu są ci kredytobiorcy, którzy ciągle spłacają głównie odsetki kredytowe, a kapitał tylko w bardzo małym stopniu. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy w szczycie zwyżki cenowej brali kredyty nawet na 40 – 50 lat i ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Takie produkty bankowe były wtedy dostępne.

Niestety ceny nieruchomości w Polsce nie rosną dynamicznie. Minęło 10 lat od czasu górki cenowej, ale stawki nadal nie wróciły do tamtych poziomów. Wg Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

fot_free (2)Mimo powrotu deflacji w przyszłym roku mieszkania raczej nie będą drożeć – wręcz przeciwnie – mogą tanieć. W popyt uderzy rosnący, wymagany wkład własny kredytów i zbliżający się koniec środków z MDM. Co więcej – powrót inflacji może docelowo sprowokować RPP do podwyżki, obecnie rekordowo niskich, stóp procentowych. A więc wzrosną raty kredytów.

Co prawda raczej nie stanie się to w przyszłym roku, a w perspektywie kilku lat. Wielu ekspertów spodziewa się, że RPP przez cały 2017 r. pozostawi stopy procentowe bez zmian, a więc na najniższym historycznie poziomie – 1,5 proc. dla głównej stopy referencyjnej. Jednak w kolejnych latach – jeśli inflacja będzie rosnąć – do góry mogą pójść również stopy procentowe.

Na ten czas powinni przygotować się właściciele mieszkań kupionych na kredyt. Dla wielu przyzwyczajonych do niskiego oprocentowania, podwyżka stóp procentowych do poziomu sprzed serii cięć, może być finansową terapią szokową. Dlatego w okresie niskich stóp dobrze jest gromadzić środki, tworzyć poduszkę finansową na wypadek wzrostu oprocentowania, czy też zbierać kapitał, by nadpłacić kredyt. Zasada jest prosta: im głębsze cięcia stóp procentowych, tym szybciej później będą one rosły.

Dobrą informacją natomiast jest fakt, że ciągle jeszcze opłacalny jest wynajem. To szansa dla właścicieli, którzy nie mogą obecnie sprzedać swoich mieszkań tak, by starczyło na spłatę kredytu. Mogą je więc wynajmować. Z danych NBP wynika, że przychody z najmu pozwalają pokryć raty kredytów. Rentowność najmu jest wyższa od tej uzyskiwanej na lokatach bankowych czy z tytułu oprocentowania obligacji.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Kredytobiorcy w okresie niskich stóp NBP powinni zbierać pieniądze

Jest bardzo prawdopodobne, że w przyszłym roku posiadacze kredytów będą mogli cieszyć się z jeszcze niższych rat. W powietrzu wisi kolejne cięcie stóp procentowych NBP. To oznacza dodatkowe kilkadziesiąt złotych miesięcznie mniej w racie bankowej. Warto jednak już teraz myśleć o tym, co będzie, gdy stopy procentowe znów zaczną rosnąć.
Od maja 2012 roku trwa seria cięć stóp procentowych NBP, która skutkuje obecnie najniższym w historii ich poziomem. Podstawowa stopa referencyjna wynosi 1,5 proc. Co więcej – wiele wskazuje, że to nie koniec. Ciągle mamy deflację. Prawdopodobne jest, że w 2016 roku nie tylko nie będzie wzrostu stóp procentowych, ale szykuje się kolejne cięcie. Niewykluczone, że o 0,5 proc. Takie sygnały płyną ze strony nowego rządu, który będzie miał wpływ na obsadzenie stanowisk w zbliżającej się do końca kadencji Radzie Polityki Pieniężnej. Czynnikiem przemawiającym za dalszymi cięciami stóp, oprócz deflacji jest również słaba akcja kredytowa.
Polacy bowiem, mimo historycznie niskich stóp, wcale nie garną się do kredytów. Takie wnioski płyną m.in. z najnowszego raportu za III kw. 2015 sporządzonego przez Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Wyniki w III kwartale 2015 roku okazały się niższe od tych sprzed 3 miesięcy o 3,52% jeśli chodzi o wartość oraz o 5,50%, gdy porównamy liczbę nowo udzielonych kredytów. Banki udzieliły 43 945 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 9,704 mld zł.
Bankowcy mimo wszystko zakładają, że ostateczne wyniki za 2015 rok mogą być nieznacznie lepsze niż rok wcześniej, choć marne to pocieszenie biorąc pod uwagę sytuację na rynku i czynniki, które powinny wzmagać popyt, takie jak bardzo niskie stopy procentowe, rosnące zarobki itp.
Co dla przeciętnego Kowalskiego oznaczałaby kolejna obniżka stóp procentowych? Zakładając, że byłoby to cięcie o pół proc., to przy kredycie w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, pozwoliłoby zmniejszyć ratę o około 60 – 80 zł. W maju 2012 roku stopa referencyjna NBP wynosiła 4.75 proc. i od tamtej pory regularnie jest cięta przez RPP. Gdyby porównać wysokość raty kredytu na 300 tys. z maja 2012 z obecną okaże się, że do dziś zmniejszyła się ona nawet o 600 zł.
Niskie raty kredytów dają ulgę finansową, ale przecież nic nie trwa wiecznie. Im niższe są stopy teraz, tym szybciej będą rosły.
Wiedzą o tym doskonale uczestnicy rynku najmu, którzy kupili mieszkania na kredyt. Od wysokości raty zależy konkurencyjność ich nieruchomości. Jeśli stopy znów zaczną szybko rosnąć, pociągnie to za sobą wzrost czynszów najmu, a to z kolei może oznaczać, że mieszkanie stanie się za drogie dla najemców. Także gospodarstwa domowe nie powinny „przyzwyczajać się” do niskich rat kredytowych. Planowanie wydatków w przyszłości musi zakładać, że koszty związane z kredytem będą wysokie. Inaczej czeka nas bolesne rozczarowanie.
Oczywiście możemy go uniknąć, bądź zminimalizować jego skutki, decydując się na nadpłacenie części kredytu. Jeśli podejmiemy taki krok ważne będą dwie sprawy: wybór dobrego momentu oraz wariant nadpłaty.
Możemy po prostu szybciej spłacić część, pozostawiając bez zmian okres kredytowania. W takiej sytuacji rata nam spadnie i zneutralizujemy przynajmniej częściowo ewentualną przyszłą podwyżkę stóp procentowych. To rozwiązanie daje na pewno jakąś ulgę domowym finansom.
Lepszym wyjściem, o ile możemy na nie sobie pozwolić, jest jednak nadpłata kredytu z równoczesnym zmniejszeniem okresu kredytowania. W takim wariancie co prawda nie odczujemy bardzo skutki nadpłaty w postaci niskiej raty, ale za to całościowe koszty kredytowania będą niższe i będzie szansa szybciej pozbyć się zobowiązania.
Kiedy decydować się na nadpłacanie? Najlepiej wtedy, gdy stopy procentowe zaczynają rosnąć. Należy też tak wybrać okres, by uniknąć prowizji bankowej. Jeśli mamy kredyt dłużej niż 5 lat prawdopodobnie nie zapłacimy nic. Jeśli krócej, bank może pobrać prowizję od nadpłaconej kwoty. Czasem więc lepiej poczekać rok lub dwa i spłacić cześć kredytu bez dodatkowych kosztów.

Katarzyna Surma, redaktor wgn.pl