Archiwa tagu: kredyt

Kredyt na zakup i remont mieszkania – ważna jest wartość nieruchomości

Jeśli w celach inwestycyjnych dokonujemy remontu nieruchomości, ważne jest by poczynione przez nas nakłady odpowiednio „przekładały” się na wartość mieszkania, tzn. była przynajmniej równa, a właściwie to wyższa od ceny zakupu plus koszt remontu. Niestety nie jest to takie proste. Zainwestowanie np. 100 tysięcy złotych w nieruchomość nie spowoduje automatycznie, że o tyle wzrośnie jej wartość.

Dlaczego? Na wycenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Oczywiście decyduje o niej rynek, o czym niektórzy zapominają, a wśród elementów, jakie mają znaczenie są: oprócz standardu samego mieszkania choćby takie czynniki jak lokalizacja, wiek i stan budynku, piętro itp.

Posłużmy się obrazowym przykładem. Załóżmy, że dwóch inwestorów kupuje dokładnie te same mieszkania do remontu – o powierzchni 50 mkw. Płacą tą samą cenę – przyjmijmy, że 250 tys. zł, co daje stawkę 5 tys. zł/mkw. Jedno z mieszkań jest zlokalizowane na warszawskim Śródmieściu, drugie na Śródmieściu w Łodzi. Pierwsze mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, która kilka lat wcześniej była remontowana, drugie mieści się w bloku z wielkiej płyty z lat 80′ na parterze.

Remont o wartości 100 tys. zł oczywiście znacznie poprawia standard nieruchomości. Mieszkanie zyskuje miano segmentu premium, apartamentu. Ile będzie warte? Koszt zakupu i remontu to 350 tys. zł, co daje stawkę za metr kwadratowy wynoszącą 7000 zł.

W Warszawie średnia cen mieszkań wynosi aktualnie około 7600 zł, w Łodzi jest to niecałe 5000 zł (na rynku wtórnym wg NBP średnia cenowa jest znacznie niższa – wynosi w transakcjach 3600 zł). W obu miejscowościach mamy mieszkania położone centralnie, ale w różnym typie budownictwa. Różne są też ceny. Na Śródmieściu w Warszawie przeciętny poziom cen z rynku wtórnego to około 10 – 11 tys. zł. Z danych WGN wynika natomiast, że w Łodzi nawet mieszkanie o wysokim standardzie w kamienicach w ścisłym centrum są wyceniane na nie więcej niż 6000 zł/mkw. Przykładowo: 45 metrowy apartament w kamienicy po rewitalizacji wyceniono na 270 tys. zł., co daje 6000 zł od metra kwadratowego.

Tak więc w przypadku tych dwóch inwestorów: pierwszy ustrzelił prawdziwą gratkę cenową i jego nakład finansowy na pewno znacznie zwiększy wartość nieruchomości. Przy średnich cenach w centrum Warszawy takie mieszkanie jest warte przynajmniej około 500 tysięcy złotych. Drugi natomiast będzie miał realny problem, by w ogóle wyjść na „zero”, a więc bez straty.

Tak więc oceniając wartość nieruchomości po dokonaniu remontu musimy brać pod uwagę dużo więcej czynników niż tylko suma kosztów zakupu i prac. Oczywiście ważne jest by na starcie kupić odpowiednią nieruchomość – tzn. jak najtaniej z jak największym potencjałem. Tak właśnie postąpił inwestor warszawskim, który znalazł mieszkanie w dumpingowej jak na tę lokalizację cenie – po 5000 zł/mkw. Z kolei inwestor łódzki kupił mieszkanie dosyć drogie, a na pewno nie tanie jak na ten rynek.

Koszt remontu a kredytowanie z banku

Wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontu ma jednak również znacznie praktyczniejszy wymiar – jeśli kredytem finansujemy zarówno zakup jak i remont, a to się zdarza często – zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy oddają zazwyczaj mieszkania w standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia.

Dla banku liczy się wskaźnik LtV czyli relacja wartości kredytu do wartości mieszkania. Im mniejszy poziom wskaźnika, tym lepiej. Jeśli bierzemy pieniądze na remont i wykończenie również ważny będzie wskaźnik LtV, z tym że bank oszacuje przyszłą wartość nieruchomości – po remoncie. Musi być ona większa od sumy kwoty na mieszkanie plus kwoty na remont. Wyceny dokona rzeczoznawca Sprawa jest o tyle istotna, że czasem można się boleśnie „przejechać” tzn. podpisać już umowę przedwstępną, a nie dostać oczekiwanej kwoty.

Dlatego i tu ważne jest oszacowanie wartości mieszkania. Można to zrobić samodzielnie, „amatorsko”, porównując ceny z okolicy. Jeśli ktoś remontuje do standardu apartamentu mieszkanie w niepopularnej dzielnicy powinien się liczyć z tym, że cena za metr nie będzie aż tak wysoka jak mógłby sądzić. Najprostsza samodzielna wycena to po prostu porównanie podobnych ofert w danej lokalizacji. Lepiej jednak skorzystać z usług rzeczoznawcy – takiego, z którego korzysta też bank. W takiej sytuacji operat będzie też przez bank honorowany.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz

Wskaźnik DTI – dlaczego ważny dla kredytobiorców?

Postaraj się spłacić wszystkie albo przynajmniej większość dotychczasowych kredytów, jeśli starasz się o nowy. To podstawowa zasada przy podejmowaniu rozmów z bankiem, nie dość jednak jej przypominać. Dla banków bardzo istotny jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację wysokości raty kredytu do dochodów.

Mówiąc prościej – DTI pokazuje jaki procent naszych zarobków „zjadają” kredyty. Jego obliczenie jest bardzo proste. Wystarczy podzielić wysokość rat przez wysokość pensji. Przykładowo: jeśli ktoś zarabia 4000 zł netto, a rata jego kredytu wynosi 1500 zł, to wskaźnik DTI w tym przypadku wynosi 0,375 czyli 37,5 proc. Należy tu jednak zastrzec, że do obliczenia tego wskaźnika musimy wziąć pod uwagę wszystkie aktualne kredyty.

Właśnie dlatego, by lepiej wypaść pod kątem kondycji finansowej, zanim zaczniemy rozmowy z bankiem o nowym kredycie – spłaćmy pozostałe. Co ważne – bank nie sprawdza, ile rat zostało nam do końca danego zobowiązania. Jeśli więc np. za miesiąc, czy dwa spłacimy dany kredyt, ale już teraz rozmawiamy o nowym, bankowcy wyliczą nam zdolność kredytową wraz z ratami, które płacimy. Inna sprawa, o której warto przypominać, to oczywiście terminowe spłacanie rat. Nawet jedna, czy dwie raty przeterminowane mogą zepsuć nam historię kredytową i przełożyć się na negatywną decyzję banku, albo zmniejszenie kwoty kredytu.

Jaki jest bezpieczny poziom DTI?

Ile powinna wynosić wysokość raty kredytu w relacji do zarobków? Kwestię wysokość wskaźnika DTI ustalają w ramach samodzielnej polityki kredytowej banki, jednak powszechnie uznaje się, że bezpieczny kredyt (z uwzględnieniem ryzyka stopy procentowej) to taki, gdzie wskaźnik DTI nie jest większy niż 30 – 35 proc. Za maksimum bezpieczeństwa uznaje się 50 proc., chyba że klient lepiej zarabia, wtedy (w rekomendacji T KNF było takie zastrzeżenie) możliwa jest górna granica na poziomie 65 proc.

Kwestię wskaźnika DTI porusza znowelizowana w 2013 roku rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, gdzie zostało określone, że: „w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów”.

Dochód rozporządzalny i analiza jakościowa

DTI to nie jedyny wskaźnik brany pod uwagę przy obliczaniu naszej zdolności kredytowej i pokazujący naszą finansową kondycję. Wpływ na zdolność do pokrywania rat kredytu mają przecież również „zwykłe” koszty utrzymania. Dlatego też banki pytają nas o koszty związane z opłatami za mieszkanie, sytuację rodzinną, posiadanie dzieci itp.

Poziom dochodów, który zostaje nam, po opłaceniu typowych miesięcznych wydatków na życie, określa wskaźnik DI (disposable income), czyli dochód rozporządzalny. Choć często kredytobiorcy starają się poprawić na papierze swoją finansową kondycję, np. obniżając dochody, banki raczej nie łapią się na taki haczyk. W wyliczeniu wskaźnika DI posługują się danymi statystycznymi określającymi minimalne i średnie koszty utrzymania w danym mieście, regionie itp.
Do tego dochodzi analiza jakościowa klienta i źródła jego dochodu. Bank po prostu szacuje, na ile jesteśmy wiarygodni. Bierze pod uwagę np. rodzaj umowy, z tytułu której otrzymujemy pensję. Oczywiste jest, że większą pewności spłaty daje np. człowiek pracujący na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, niż osoba uzyskująca dochody z tytułu umowy o dzieło, czy zlecenie.

Na koniec jeszcze kilka zdań o tym, na jaki przeciętny kredyt możemy aktualnie liczyć. Dobrze pokazuje to wykres z ostatniego raportu NBP o rynku mieszkaniowym – za I kw. 2017.

Wykres 1. Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego (dane NBP)

Powyższy wykres pokazuje, na jaki maksymalny kredyt hipoteczny może liczyć klient, przy założeniu, że po spłacie raty jego minimalny dochód będzie przynajmniej równy minimalnemu wynagrodzeniu w gospodarce narodowej.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też neutralizuje skutki ewentualnych podwyżek stóp procentowych, a te mogą być bardzo bolesne dla naszych domowych budżetów, zwłaszcza jeśli „przyzwyczailiśmy się” do niskich rat, spowodowanych rekordowo niskimi stopami NBP.

Ryzyko stopy procentowej polega na tym, że w przypadku, gdy stopy rosną, rośnie też oprocentowanie, a więc wysokość naszych rat. Taki stan rzeczy odbija się oczywiście negatywnie na rentowności inwestycji mieszkaniowych pod wynajem, ale też szerzej – po prostu na wydolności naszych finansów.

Od marca 2015 roku mamy w Polsce najniższe w historii stopy procentowe. Podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Na tak niskim poziomie nie była nigdy. Niskie stopy procentowe oznaczają tani kredyt i wzrost zdolności kredytowej obywateli oraz po prostu niskie raty. W przypadku inwestorów na rynku najmu obecna sytuacja jest bardzo korzystna. Przeciętny czynsz najmu pozwala na bieżąco spłacać raty kredytu. To się jednak mogłoby zmienić, gdyby stopy zaczęły rosnąć.

Seria cięć, która doprowadziła do obecnego rekordowo niskiego poziomu, zaczęła się w maju 2012 roku. Wtedy podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc. Była więc wyższa o ponad dwie trzecie. Co by się stało, gdyby wróciła do tego samego poziomu?

Załóżmy, że Jan Kowalski obecnie zaciąga kredyt w wysokości 300 tys. zł, w ratach równych – na 30 lat. W takiej sytuacji miesięczna rata jego zobowiązania wyniosłaby obecnie około 1350 – 1400 zł. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby do poziomu 4,75, a oprocentowanie kredytów (WIBOR plus marża) tym samym wzrosłoby do około 7 proc. (wg danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich obecnie przeciętne marże wynoszą 2,14 proc.) to rata takiego miesięcznego zobowiązania wzrosłaby o około 500 zł.

Taka podwyżka – choć z pewnością nie nastąpiłaby od razu, bowiem Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy sukcesywnie –mogłaby być jednak bardzo bolesna dla domowych finansów.
Co prawda nie ma na razie widoków na podwyżkę stóp procentowych w tym roku (ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zostawiła je na niezmienionym poziomie i wiele wskazuje na to, że tak będzie nie tylko do końca tego roku, ale i w roku przyszłym), mimo to jednak warto zdawać sobie sprawę, że okres niskich stóp jednak powoli zbliża się ku końcowi.

By nie przeżyć nieprzyjemnego zaskoczenia rosnącymi ratami, można stworzyć sobie odpowiednią poduszkę finansową. Zgromadzony kapitał może posłużyć np. do spłaty części kredytu.

Jak i kiedy nadpłacać?
Nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która niedawno weszła w życie, zwiększa możliwości obywatela w tym zakresie. Przede wszystkim, jeśli spłaciłby zobowiązanie przed terminem, nie zapłaci prowizji. Zgodnie z ustawą ta może być naliczona przez bank, tylko jeśli spłata ma miejsce w okresie do 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Dotychczas wiele banków stosowało w tym zakresie okresy dłuższe – nawet do 5 lat, choć były i takie, które naliczały sobie opłaty prowizyjne za szybszą spłatę nawet po tym czasie. Nowa ustawa ogranicza także wysokość ewentualnej prowizji za szybszą spłatę. Otóż maksymalnie może ona wynieść 3 proc. wartości kredytu, natomiast nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, które płaci kredytobiorca.

Okres niskich stóp, a więc niższych rat kredytu, można wykorzystać do gromadzenia środków, tak by w odpowiednim momencie spłacić część zobowiązania. Dokonując analizy obciążenia domowych finansów, jeśli poziom rat sprzed serii cięć stóp był akceptowalny finansowo, można nadal przeznaczać na kredyt tę samą kwotę.

Nie warto jednak nadpłacać kredytu małymi kwotami. Symulacje w tym zakresie pokazują, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest spłata jednorazowo większej części. Kredytobiorca dzięki takiemu rozwiązaniu spłaca znaczą część kapitału – może więc szybciej pozbyć się zobowiązania kredytowego i jednocześnie minimalizuje negatywny wpływ ewentualnej podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta
Analityk WGN

Raty kredytów- czy w przyszłym roku wzrosną?

Stopy procentowe NBP nie będą już niższe, co oznacza, że nie spadną raty kredytów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że wraca inflacja. Towary i usługi po 28 miesiącach znów drożeją. W takich okolicznościach Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie nie zdecyduje się na kolejne cięcie stóp procentowych. 

Przez 28 miesięcy konsumenci mogli się cieszyć deflacją, a więc spadającymi cenami. Wg GUS największy spadek cen został odnotowany w lutym 2015, gdy wyniósł on – 1,6 proc. , ale ten czas odchodzi już w przeszłość. W listopadzie 2016 ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły w ujęciu miesięcznym o 0,1 proc. Choć w skali roku się nie zmieniły, wynik ten wskazuje na to, że trend się odwraca.

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego? Na pewno są tacy, którzy bardzo czekają na wzrost cen mieszkań, na to jednak raczej się nie zanosi. Chodzi przede wszystkim o właścicieli nieruchomości, którzy kupowali w niekorzystnym okresie – gdy mieszkania były drogie, czyli na tzw. górce cenowej z lat 2006 – 2008. Od tamtego czasu ceny poszły mocno w dół – o kilkadziesiąt procent. Wielu obecnych właścicieli nieruchomości nie ma szansy ich sprzedać, by spłacić pozostałe zobowiązanie kredytowe. Są więc przywiązani do swego mieszkania.

W najgorszym położeniu są ci kredytobiorcy, którzy ciągle spłacają głównie odsetki kredytowe, a kapitał tylko w bardzo małym stopniu. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy w szczycie zwyżki cenowej brali kredyty nawet na 40 – 50 lat i ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Takie produkty bankowe były wtedy dostępne.

Niestety ceny nieruchomości w Polsce nie rosną dynamicznie. Minęło 10 lat od czasu górki cenowej, ale stawki nadal nie wróciły do tamtych poziomów. Wg Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

fot_free (2)Mimo powrotu deflacji w przyszłym roku mieszkania raczej nie będą drożeć – wręcz przeciwnie – mogą tanieć. W popyt uderzy rosnący, wymagany wkład własny kredytów i zbliżający się koniec środków z MDM. Co więcej – powrót inflacji może docelowo sprowokować RPP do podwyżki, obecnie rekordowo niskich, stóp procentowych. A więc wzrosną raty kredytów.

Co prawda raczej nie stanie się to w przyszłym roku, a w perspektywie kilku lat. Wielu ekspertów spodziewa się, że RPP przez cały 2017 r. pozostawi stopy procentowe bez zmian, a więc na najniższym historycznie poziomie – 1,5 proc. dla głównej stopy referencyjnej. Jednak w kolejnych latach – jeśli inflacja będzie rosnąć – do góry mogą pójść również stopy procentowe.

Na ten czas powinni przygotować się właściciele mieszkań kupionych na kredyt. Dla wielu przyzwyczajonych do niskiego oprocentowania, podwyżka stóp procentowych do poziomu sprzed serii cięć, może być finansową terapią szokową. Dlatego w okresie niskich stóp dobrze jest gromadzić środki, tworzyć poduszkę finansową na wypadek wzrostu oprocentowania, czy też zbierać kapitał, by nadpłacić kredyt. Zasada jest prosta: im głębsze cięcia stóp procentowych, tym szybciej później będą one rosły.

Dobrą informacją natomiast jest fakt, że ciągle jeszcze opłacalny jest wynajem. To szansa dla właścicieli, którzy nie mogą obecnie sprzedać swoich mieszkań tak, by starczyło na spłatę kredytu. Mogą je więc wynajmować. Z danych NBP wynika, że przychody z najmu pozwalają pokryć raty kredytów. Rentowność najmu jest wyższa od tej uzyskiwanej na lokatach bankowych czy z tytułu oprocentowania obligacji.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Kredytobiorcy w okresie niskich stóp NBP powinni zbierać pieniądze

Jest bardzo prawdopodobne, że w przyszłym roku posiadacze kredytów będą mogli cieszyć się z jeszcze niższych rat. W powietrzu wisi kolejne cięcie stóp procentowych NBP. To oznacza dodatkowe kilkadziesiąt złotych miesięcznie mniej w racie bankowej. Warto jednak już teraz myśleć o tym, co będzie, gdy stopy procentowe znów zaczną rosnąć.
Od maja 2012 roku trwa seria cięć stóp procentowych NBP, która skutkuje obecnie najniższym w historii ich poziomem. Podstawowa stopa referencyjna wynosi 1,5 proc. Co więcej – wiele wskazuje, że to nie koniec. Ciągle mamy deflację. Prawdopodobne jest, że w 2016 roku nie tylko nie będzie wzrostu stóp procentowych, ale szykuje się kolejne cięcie. Niewykluczone, że o 0,5 proc. Takie sygnały płyną ze strony nowego rządu, który będzie miał wpływ na obsadzenie stanowisk w zbliżającej się do końca kadencji Radzie Polityki Pieniężnej. Czynnikiem przemawiającym za dalszymi cięciami stóp, oprócz deflacji jest również słaba akcja kredytowa.
Polacy bowiem, mimo historycznie niskich stóp, wcale nie garną się do kredytów. Takie wnioski płyną m.in. z najnowszego raportu za III kw. 2015 sporządzonego przez Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Wyniki w III kwartale 2015 roku okazały się niższe od tych sprzed 3 miesięcy o 3,52% jeśli chodzi o wartość oraz o 5,50%, gdy porównamy liczbę nowo udzielonych kredytów. Banki udzieliły 43 945 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 9,704 mld zł.
Bankowcy mimo wszystko zakładają, że ostateczne wyniki za 2015 rok mogą być nieznacznie lepsze niż rok wcześniej, choć marne to pocieszenie biorąc pod uwagę sytuację na rynku i czynniki, które powinny wzmagać popyt, takie jak bardzo niskie stopy procentowe, rosnące zarobki itp.
Co dla przeciętnego Kowalskiego oznaczałaby kolejna obniżka stóp procentowych? Zakładając, że byłoby to cięcie o pół proc., to przy kredycie w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, pozwoliłoby zmniejszyć ratę o około 60 – 80 zł. W maju 2012 roku stopa referencyjna NBP wynosiła 4.75 proc. i od tamtej pory regularnie jest cięta przez RPP. Gdyby porównać wysokość raty kredytu na 300 tys. z maja 2012 z obecną okaże się, że do dziś zmniejszyła się ona nawet o 600 zł.
Niskie raty kredytów dają ulgę finansową, ale przecież nic nie trwa wiecznie. Im niższe są stopy teraz, tym szybciej będą rosły.
Wiedzą o tym doskonale uczestnicy rynku najmu, którzy kupili mieszkania na kredyt. Od wysokości raty zależy konkurencyjność ich nieruchomości. Jeśli stopy znów zaczną szybko rosnąć, pociągnie to za sobą wzrost czynszów najmu, a to z kolei może oznaczać, że mieszkanie stanie się za drogie dla najemców. Także gospodarstwa domowe nie powinny „przyzwyczajać się” do niskich rat kredytowych. Planowanie wydatków w przyszłości musi zakładać, że koszty związane z kredytem będą wysokie. Inaczej czeka nas bolesne rozczarowanie.
Oczywiście możemy go uniknąć, bądź zminimalizować jego skutki, decydując się na nadpłacenie części kredytu. Jeśli podejmiemy taki krok ważne będą dwie sprawy: wybór dobrego momentu oraz wariant nadpłaty.
Możemy po prostu szybciej spłacić część, pozostawiając bez zmian okres kredytowania. W takiej sytuacji rata nam spadnie i zneutralizujemy przynajmniej częściowo ewentualną przyszłą podwyżkę stóp procentowych. To rozwiązanie daje na pewno jakąś ulgę domowym finansom.
Lepszym wyjściem, o ile możemy na nie sobie pozwolić, jest jednak nadpłata kredytu z równoczesnym zmniejszeniem okresu kredytowania. W takim wariancie co prawda nie odczujemy bardzo skutki nadpłaty w postaci niskiej raty, ale za to całościowe koszty kredytowania będą niższe i będzie szansa szybciej pozbyć się zobowiązania.
Kiedy decydować się na nadpłacanie? Najlepiej wtedy, gdy stopy procentowe zaczynają rosnąć. Należy też tak wybrać okres, by uniknąć prowizji bankowej. Jeśli mamy kredyt dłużej niż 5 lat prawdopodobnie nie zapłacimy nic. Jeśli krócej, bank może pobrać prowizję od nadpłaconej kwoty. Czasem więc lepiej poczekać rok lub dwa i spłacić cześć kredytu bez dodatkowych kosztów.

Katarzyna Surma, redaktor wgn.pl