Archiwa tagu: kredyty bankowe

Najważniejsze regulacje ustawy o kredycie hipotecznym

Regulacja wysokości prowizji za szybszą spłatę, możliwość odstąpienia od umowy kredytowej, restrukturyzacji zadłużenia i czas na sprzedaż mieszkania, by pokryć zobowiązanie – to tylko niektóre uregulowania ustawy o kredycie hipotecznym, które weszła w życie pod koniec lipca. Czytaj dalej

Wskaźnik DTI – dlaczego ważny dla kredytobiorców?

Postaraj się spłacić wszystkie albo przynajmniej większość dotychczasowych kredytów, jeśli starasz się o nowy. To podstawowa zasada przy podejmowaniu rozmów z bankiem, nie dość jednak jej przypominać. Dla banków bardzo istotny jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację wysokości raty kredytu do dochodów.

Mówiąc prościej – DTI pokazuje jaki procent naszych zarobków „zjadają” kredyty. Jego obliczenie jest bardzo proste. Wystarczy podzielić wysokość rat przez wysokość pensji. Przykładowo: jeśli ktoś zarabia 4000 zł netto, a rata jego kredytu wynosi 1500 zł, to wskaźnik DTI w tym przypadku wynosi 0,375 czyli 37,5 proc. Należy tu jednak zastrzec, że do obliczenia tego wskaźnika musimy wziąć pod uwagę wszystkie aktualne kredyty.

Właśnie dlatego, by lepiej wypaść pod kątem kondycji finansowej, zanim zaczniemy rozmowy z bankiem o nowym kredycie – spłaćmy pozostałe. Co ważne – bank nie sprawdza, ile rat zostało nam do końca danego zobowiązania. Jeśli więc np. za miesiąc, czy dwa spłacimy dany kredyt, ale już teraz rozmawiamy o nowym, bankowcy wyliczą nam zdolność kredytową wraz z ratami, które płacimy. Inna sprawa, o której warto przypominać, to oczywiście terminowe spłacanie rat. Nawet jedna, czy dwie raty przeterminowane mogą zepsuć nam historię kredytową i przełożyć się na negatywną decyzję banku, albo zmniejszenie kwoty kredytu.

Jaki jest bezpieczny poziom DTI?

Ile powinna wynosić wysokość raty kredytu w relacji do zarobków? Kwestię wysokość wskaźnika DTI ustalają w ramach samodzielnej polityki kredytowej banki, jednak powszechnie uznaje się, że bezpieczny kredyt (z uwzględnieniem ryzyka stopy procentowej) to taki, gdzie wskaźnik DTI nie jest większy niż 30 – 35 proc. Za maksimum bezpieczeństwa uznaje się 50 proc., chyba że klient lepiej zarabia, wtedy (w rekomendacji T KNF było takie zastrzeżenie) możliwa jest górna granica na poziomie 65 proc.

Kwestię wskaźnika DTI porusza znowelizowana w 2013 roku rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, gdzie zostało określone, że: „w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów”.

Dochód rozporządzalny i analiza jakościowa

DTI to nie jedyny wskaźnik brany pod uwagę przy obliczaniu naszej zdolności kredytowej i pokazujący naszą finansową kondycję. Wpływ na zdolność do pokrywania rat kredytu mają przecież również „zwykłe” koszty utrzymania. Dlatego też banki pytają nas o koszty związane z opłatami za mieszkanie, sytuację rodzinną, posiadanie dzieci itp.

Poziom dochodów, który zostaje nam, po opłaceniu typowych miesięcznych wydatków na życie, określa wskaźnik DI (disposable income), czyli dochód rozporządzalny. Choć często kredytobiorcy starają się poprawić na papierze swoją finansową kondycję, np. obniżając dochody, banki raczej nie łapią się na taki haczyk. W wyliczeniu wskaźnika DI posługują się danymi statystycznymi określającymi minimalne i średnie koszty utrzymania w danym mieście, regionie itp.
Do tego dochodzi analiza jakościowa klienta i źródła jego dochodu. Bank po prostu szacuje, na ile jesteśmy wiarygodni. Bierze pod uwagę np. rodzaj umowy, z tytułu której otrzymujemy pensję. Oczywiste jest, że większą pewności spłaty daje np. człowiek pracujący na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, niż osoba uzyskująca dochody z tytułu umowy o dzieło, czy zlecenie.

Na koniec jeszcze kilka zdań o tym, na jaki przeciętny kredyt możemy aktualnie liczyć. Dobrze pokazuje to wykres z ostatniego raportu NBP o rynku mieszkaniowym – za I kw. 2017.

Wykres 1. Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego (dane NBP)

Powyższy wykres pokazuje, na jaki maksymalny kredyt hipoteczny może liczyć klient, przy założeniu, że po spłacie raty jego minimalny dochód będzie przynajmniej równy minimalnemu wynagrodzeniu w gospodarce narodowej.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też neutralizuje skutki ewentualnych podwyżek stóp procentowych, a te mogą być bardzo bolesne dla naszych domowych budżetów, zwłaszcza jeśli „przyzwyczailiśmy się” do niskich rat, spowodowanych rekordowo niskimi stopami NBP.

Ryzyko stopy procentowej polega na tym, że w przypadku, gdy stopy rosną, rośnie też oprocentowanie, a więc wysokość naszych rat. Taki stan rzeczy odbija się oczywiście negatywnie na rentowności inwestycji mieszkaniowych pod wynajem, ale też szerzej – po prostu na wydolności naszych finansów.

Od marca 2015 roku mamy w Polsce najniższe w historii stopy procentowe. Podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Na tak niskim poziomie nie była nigdy. Niskie stopy procentowe oznaczają tani kredyt i wzrost zdolności kredytowej obywateli oraz po prostu niskie raty. W przypadku inwestorów na rynku najmu obecna sytuacja jest bardzo korzystna. Przeciętny czynsz najmu pozwala na bieżąco spłacać raty kredytu. To się jednak mogłoby zmienić, gdyby stopy zaczęły rosnąć.

Seria cięć, która doprowadziła do obecnego rekordowo niskiego poziomu, zaczęła się w maju 2012 roku. Wtedy podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc. Była więc wyższa o ponad dwie trzecie. Co by się stało, gdyby wróciła do tego samego poziomu?

Załóżmy, że Jan Kowalski obecnie zaciąga kredyt w wysokości 300 tys. zł, w ratach równych – na 30 lat. W takiej sytuacji miesięczna rata jego zobowiązania wyniosłaby obecnie około 1350 – 1400 zł. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby do poziomu 4,75, a oprocentowanie kredytów (WIBOR plus marża) tym samym wzrosłoby do około 7 proc. (wg danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich obecnie przeciętne marże wynoszą 2,14 proc.) to rata takiego miesięcznego zobowiązania wzrosłaby o około 500 zł.

Taka podwyżka – choć z pewnością nie nastąpiłaby od razu, bowiem Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy sukcesywnie –mogłaby być jednak bardzo bolesna dla domowych finansów.
Co prawda nie ma na razie widoków na podwyżkę stóp procentowych w tym roku (ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zostawiła je na niezmienionym poziomie i wiele wskazuje na to, że tak będzie nie tylko do końca tego roku, ale i w roku przyszłym), mimo to jednak warto zdawać sobie sprawę, że okres niskich stóp jednak powoli zbliża się ku końcowi.

By nie przeżyć nieprzyjemnego zaskoczenia rosnącymi ratami, można stworzyć sobie odpowiednią poduszkę finansową. Zgromadzony kapitał może posłużyć np. do spłaty części kredytu.

Jak i kiedy nadpłacać?
Nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która niedawno weszła w życie, zwiększa możliwości obywatela w tym zakresie. Przede wszystkim, jeśli spłaciłby zobowiązanie przed terminem, nie zapłaci prowizji. Zgodnie z ustawą ta może być naliczona przez bank, tylko jeśli spłata ma miejsce w okresie do 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Dotychczas wiele banków stosowało w tym zakresie okresy dłuższe – nawet do 5 lat, choć były i takie, które naliczały sobie opłaty prowizyjne za szybszą spłatę nawet po tym czasie. Nowa ustawa ogranicza także wysokość ewentualnej prowizji za szybszą spłatę. Otóż maksymalnie może ona wynieść 3 proc. wartości kredytu, natomiast nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, które płaci kredytobiorca.

Okres niskich stóp, a więc niższych rat kredytu, można wykorzystać do gromadzenia środków, tak by w odpowiednim momencie spłacić część zobowiązania. Dokonując analizy obciążenia domowych finansów, jeśli poziom rat sprzed serii cięć stóp był akceptowalny finansowo, można nadal przeznaczać na kredyt tę samą kwotę.

Nie warto jednak nadpłacać kredytu małymi kwotami. Symulacje w tym zakresie pokazują, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest spłata jednorazowo większej części. Kredytobiorca dzięki takiemu rozwiązaniu spłaca znaczą część kapitału – może więc szybciej pozbyć się zobowiązania kredytowego i jednocześnie minimalizuje negatywny wpływ ewentualnej podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta
Analityk WGN

Kredyt konsolidacyjny nie zawsze się opłaci

Zaciągając zbyt dużą liczbę kredytów i drobnych pożyczek szybko możemy wpaść w spiralę zadłużenia. Aby tego uniknąć, możemy oczywiście skorzystać z kredytu konsolidacyjnego. Warto jednak dowiedzieć się na jego temat kilku podstawowych rzeczy, ponieważ wbrew pozorom rozwiązanie to ma również swoje ciemne strony.

Przede wszystkim zacznijmy od tego, czym jest kredyt konsolidacyjny. Pod pojęciem konsolidacji długu kryje się połączenie dwóch (lub więcej) zaciągniętych wcześniej zobowiązań finansowych. Konsolidując zaciągnięte pożyczki zyskujemy jedną, wspólną ratę. Ujednolicona zostaje stopa procentowa i wszelkie warunki udzielenia pożyczki.

Zacznijmy od tego, jakie plusy ma konsolidacja kredytu.
Przede wszystkim zyskujemy jedną comiesięczną ratę w uzgodnionej z bankiem wysokości. To naprawdę ogromne udogodnienie, zwłaszcza w sytuacji, kiedy mamy więcej niż 2-3 pożyczki. Zazwyczaj różne są okresy spłaty poszczególnych zobowiązań (comiesięczny termin wpłacenia raty za pożyczkę), inne są też kwoty. Jeśli nie ustanowimy w banku stałego przelewu, możemy w pewnym momencie zapomnieć o terminie spłaty, lub pomylić terminy pomiędzy bankami. W efekcie takich zawirowań, jeśli nie wyprostujemy szybko potknięcia, możemy łatwo wpaść w spiralę zadłużenia. W efekcie możemy trafić na czarną listę w BIK i będziemy mieć problem z uzyskaniem kolejnych kredytów w przyszłości.
Ogromnym plusem, poza ujednoliceniem daty wpłacania comiesięcznej raty, jest ustalenie jednej wysokości raty. Nie musimy zatem pamiętać, ile co miesiąc musimy oddać do jakiego banku. Należy w tym punkcie nadmienić, że comiesięczna spłata kilku drobnych pożyczek może okazać się zbyt dużym obciążeniem. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy niespodziewanie pogorszy się nasza sytuacja finansowa.
Mając zaciągnięte na przykład 4 pożyczki bankowe, z ratą po 250 złotych dla każdej z nich, okazuje się, że co miesiąc musimy oddać do banku 1000 złotych. Decydując się na kredyt konsolidacyjny nie tylko zmniejszamy ilość kredytów, ale mamy też wpływ na wysokość comiesięcznej raty. Możemy ustalić z bankiem zarówno jej wysokość (na przykład 650-700 złotych zamiast wspomnianego wyżej 1000 złotych), a także możemy wydłużyć okres spłaty (to rozwiązanie jest najbardziej korzystne dla osób, którym zależy na maksymalnym obniżeniu wysokości comiesięcznej raty skonsolidowanego kredytu).

m (163)

A teraz nieco o minusach skorzystania z kredytu konsolidacyjnego. Pamiętajmy, że banki nie konsolidują kredytów za darmo, muszą przy tego rodzaju umowie uczknąć swój kawałek tortu, co zresztą jest w pełni zrozumiałe. Konsolidując dług, zmniejszając comiesięczna ratę i tym samym wydłużając całkowity okres spłaty swojego jednego już zobowiązania finansowego pamiętajmy, że im dłuższy okres spłaty, tym dłuższy okres naliczania odsetek. A im dłuższy okres spłaty odsetek, tym wyższy koszt kredytu. W ostatecznym rozrachunku okazuje się zatem, że decydując się na konsolidację zobowiązań, w rzeczywistości obarczamy się koniecznością oddania do banku dodatkowych, często nie małych pieniędzy.

Przede wszystkim z tego względu kredyt konsolidacyjny powinien być zaciągany w ostateczności, kiedy wiemy już, że niebawem pojawią się problemy z płynnym oddawaniem bankom należnym im pieniędzy. Jeśli jednak jesteśmy w stanie zacisnąć na jakiś czas pas i wygenerować w miesiącu dodatkowe fundusze na spłatę swoich oddzielnych zobowiązań finansowych, to z pewnością – w dłuższej perspektywie czasu – będzie to dla nas bardziej korzystne pod kątem zaoszczędzenia środków finansowych.

Na zakończenie, pamiętajmy, że długi skonsolidować możemy tylko przy posiadaniu neutralnej bądź pozytywnej historii kredytowej. Trudno wyobrazić sobie, który bank odważyłby się udzielić kredyt konsolidacyjny osobie, która od dłuższego czasu nie spłaca już w sposób regularny swoich zobowiązań.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN