Archiwa tagu: mieszkania

Raty kredytów hipotecznych w górę jeszcze w tym roku?

Kredytobiorco – szykuj się na cięższy czas! Po czterech latach cięć, stopy procentowe NBP znów mogą zacząć rosnąć i to jeszcze w tym roku. Wszystko dlatego, że znów dynamicznie rosną ceny. Seria podwyżek stóp procentowych przełoży się na wzrost rat kredytów, spadek zdolności kredytowej i rentowności najmu mieszkań kupowanych na kredyt. Czytaj dalej

Z wynajmu mieszkania opłacisz obecnie kredyt hipoteczny

Wynajem mieszkań jest coraz bardziej rentowny i atrakcyjniejszy obecnie od trzymania pieniędzy na lokatach bankowych, czy też inwestycjach w obligacje. W dużych miastach roczna stopa zwrotu wynosi około 4,5 do 5 proc. Jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem z kredytu, czynsz najmu obecnie pozwala pokrywać raty zobowiązania wobec banku.
Wnioski wskazujące na rosnącą opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem płyną min. z raportu NBP podsumowującego 2014 rok. Wskazano w nim na rosnącą dostępność mieszkań. W ciągu pięciu lat wzrosła ona o blisko 70 proc. Obecnie statystyczny Kowalski z przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw może sobie w dużych miastach średnio pozwolić na 0,83 mkw. mieszkania. Pięć lat temu było to 0,49 mkw.
Eksperci NBP wskazują też na dużo większą opłacalność inwestycji w wynajem od lokowania pieniędzy w bankach (zwłaszcza po kolejnych cięciach stóp procentowych) czy też w formie obligacji. Co ważne – przy obecnych kosztach kredytów i stabilnych stawkach najmu miesięczne raty kredytów hipotecznych można pokrywać z przychodu z wynajmu.
Jak kształtuje się roczna rentowność najmu? Na największych rynkach wynosi ona około 4,5 – 5 proc. Rentowność obliczamy dzieląc roczny dochód netto z nieruchomości przez jej wartość. Dochód netto uzyskujemy odejmując od przychodu wszystko, co jest naszym kosztem – a więc czynsz, który musimy przekazać do spółdzielni, opłaty za media, koszty ewentualnych remontów i oczywiście podatek – zazwyczaj w formie ryczałtu – 8,5 proc .
W największych miastach kraju czynsze najmu brutto wynoszą obecnie – we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku jest to 35 zł/ mkw./ mies., w Poznaniu – 28 zł, a w Warszawie 45 zł.

wykres_wynajem
Przykładowe wyliczenie rentowności dla 50 – metrowego mieszkania z Wrocławia ze stawką najmu 33 zł/ mkw.. Roczny przychód brutto z tytułu wynajmu 50 mkw. wyniesie 17500 zł (wynajem przez 10 miesięcy w roku). Od tego należy odjąć podatek w wysokości 8,5 proc. co daje w sumie 16 tys. złotych. Następnie musimy odjąć 12 x 450 zł czynszu, który odprowadzamy do spółdzielni. Zakładając, że nasze mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało 250 tys. zł (5000/ mkw.) daje to roczną stopę zwrotu na poziomie około 4,2 proc.
Najwyższą rentowność uzyskamy oczywiście na tych rynkach, gdzie czynsze najmu są stosunkowo wysokie, a ceny mieszkań niskie. Dobrą relację tych dwóch wartości uzyskamy w Gdańsku, natomiast najgorszą spośród wymienionych miast w Krakowie, gdzie ceny mieszkań są wysokie (średnio 5800 zł – rynek wtórny), natomiast stawki czynszu na przeciętnym poziomie. W Poznaniu mieszkania są tanie (średnia z rynku wtórnego to 4900 zł/ mkw.), ale czynsze najmu również są niskie. W Warszawie mamy natomiast odwrotną sytuację. Mieszkania są najdroższe w Polsce ale też stawki najmu są znacznie wyższe niż w innych miastach.
Nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie rentowność najmy miała wyraźnie się zmniejszyć. Możemy natomiast spodziewać się poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym, wynikającej z rosnącej dostępności mieszkań i właśnie atrakcyjności inwestycji na wynajem. Nie bez znaczenia będzie możliwość pokrywania comiesięcznych rat kredytów hipotecznych z czynszów najmu. Poprawia się też zdolność kredytowa inwestorów oraz wspomniana dostępność mieszkań.
Tradycyjnie już podstawowym czynnikiem z punktu widzenia inwestora poszukującego mieszkania na wynajem będzie jego cena oraz lokalizacja. Stąd poszukiwane są nawet mieszkania do remontu, za to w dobrym, centralnym położeniu. Znaczenie ma też metraż – z punktu widzenia wynajmującego dużo pewniejszą inwestycją jest mieszkanie o przeciętnym metrażu 45 – 55 mkw. raczej dwupokojowe i oczywiście rozkładowe. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania duże na wynajem (choć z racji rosnącej zdolności kredytowej wzrasta też popyt na takie mieszkania u klientów, którzy kupują nieruchomość do użytku własnego). Inwestorzy na rynku najmu nie celują już też w kawalerki, które są uznawane za mieszkania dosyć drogie, biorąc pod uwagę często nieco wyższą stawkę za metr kwadratowy i niepraktyczne.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Mieszkania z rynku pierwotnego mogą być droższe

Analitycy rynku przestrzegają przed negatywnymi skutkami zmian w ustawie deweloperskiej, jakie proponuje UOKiK. Wskazują oni, że przez zmiany w ustawie część deweloperów może wypaść z rynku. Chodzi o tych inwestorów, którzy utracą wiarygodność finansową i banki nie będą chciały udzielać im kredytów. Deweloperzy, chcąc się ratować, mogą więc zacząć podnosić ceny za mieszkania.