Archiwa tagu: mieszkania

Raty kredytów hipotecznych w górę jeszcze w tym roku?

Kredytobiorco – szykuj się na cięższy czas! Po czterech latach cięć, stopy procentowe NBP znów mogą zacząć rosnąć i to jeszcze w tym roku. Wszystko dlatego, że znów dynamicznie rosną ceny. Seria podwyżek stóp procentowych przełoży się na wzrost rat kredytów, spadek zdolności kredytowej i rentowności najmu mieszkań kupowanych na kredyt.

Przez 28 miesięcy – do końca listopada 2016 mieliśmy w Polsce deflację, czyli sytuację w której ceny spadały. Najwyższy miesięczny spadek cen miał miejsce w lutym 2015 roku – wyniósł on 1,6 %. Deflacja była jednym z powodów utrzymywania rekordowo niskich stóp procentowych.

Obecnie znów panuje inflacja, a więc towary i usługi drożeją – i to dynamicznie. W styczniu tego roku wzrost był najwyższy od grudnia 2012 r. W ujęciu miesięcznym wzrósł o 0,4%, zaś w ujęciu rocznym o 1,8%. W lutym odnotowano dalszy wzrost inflacji – o 2,2 proc. rok do roku.

„Największy wpływ na ukształtowanie się wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych na tym poziomie miały w tym okresie [m/m] wyższe ceny żywności (o 1,1 proc.) oraz w zakresie rekreacji i kultury (o 0,9 proc.), które podniosły wskaźnik o 0,24 pkt proc i o 0,07 pkt proc. Niższe ceny odzieży i obuwia (o 1,8 proc.) obniżyły wskaźnik o 0,1 pkt proc.” – napisano w komunikacie GUS.

Co prawda przedstawiciele Rady Polityki Pieniężnej deklarowali, że w tym roku poziom stóp procentowych NBP nie zmieni się, jednk jeśli wysoka inflacja będzie się utrzymywać, ich stanowisko może się zmienić, a to oznacza, że pierwszy raz od ponad 6 lat stopy procentowe wzrosną pociągając za sobą wzrost rat kredytów.

Ostatnia seria cięć stóp procentowych, która zakończyła się rekordowo niskim poziomem stopy referencyjnej NBP (1,5 proc.) miała swój początek w maju 2012, gdy podstawowa stopa procentowa NBP wynosiła 4,75 proc. Od tamtego momentu ruszyła seria cięć. W listopadzie 2012 RPP zdecydowała się zmniejszyć ją o 0,25 proc. Później sukcesywnie były dalsze cięcia, które od marca 2015 zaowocowały rekordowo niską stopą procentową – 1,5 proc.

Ile za większą stopę?

Jednorazowa podwyżka stóp nie jest odczuwalna dla kredytobiorcy. Rata rośnie minimalnie. Szacuje się, że wzrost stóp procentowych o 0,25 proc. to wzrost raty od kredytu na 100 tys. zł na 30 lat – o około 15 zł.
Gorzej, gdy uświadomimy sobie, że zazwyczaj stopy wzrastają w cyklu, podobnie jak w cyklu spadają – a więc po jednym spadku lub wzroście, następuje kolejny.

Co by się stało, gdyby podstawowa stopa referencyjna NBP wróciła do poziomu z 2012 r? Z wyliczeń wynika, że rata modelowego kredytu wzrosłaby o ponad 40 proc!

Wg Amron Sarfin (raport za IV kw. 2016) średnie oprocentowanie kredytu pod koniec ubiegłego roku wynosiło 3,83 proc. (WIBOR 3M plus 2,10 proc. marży). Jeśli przyjąć, że z takim oprocentowaniem statystyczny Kowalski zadłużyłby się na 200 tys. zł, jego miesięczna rata wynosiłaby około 900 zł. Pod koniec 2012 r. wskaźnik WIBOR 3M wynosił jednak 4,6 proc. Przy takim oprocentowaniu rata równa w kredycie na 30 lat na 200 tys. zł wzrośnie o około 400 zł, a więc o około 44 proc! Jeśli ktoś ma kredyt rzędu 300 tys. zł, to jego miesięczna rata przekroczyłaby już 2000 zł.

Kto straci?

Ponieważ w perspektywie dwóch lat podwyżka stóp jest niemal pewna, posiadacze kredytów powinni się przygotować na ten czas. Najlepiej gdy robili to do tej pory, np. odkładając a nie przejadając „nadwyżkę” tzw. środki zaoszczędzone na niższej racie. Uzyskany kapitał mogliby poświęcić np. na nadpłatę kredytu, co przełożyłoby się na utrzymanie – mimo podwyżki stóp – raty na tym samym poziomie.

Podwyżka stóp uderzy także w ludzi, którzy kupowali na kredyt mieszkania z myślą o ich wynajmie. Zakupy inwestycyjne w dużej mierze odpowiadają za ostatnią koniunktrę na rynku pierwotnym. Ppodwyżka stóp sprawi, że zwrot z takich nieruchomości będzie się zmniejszał. Ratunek w postaci podwyżki czynszu może natomiast sprawić, że oferta przestanie być konkurencyjna cenowo.

Kolejna grupa poszkodowanych to ludzie, którzy dopiero chcą zaciągnąć kredyt i kupić mieszkanie. Wyższe stopy procentowe będą osłabiać ich zdolność kredytową. Wg NBP (raport za IV kw. 2016) od 2012 roku, czyli od momentu kiedy zaczęła się seria cięć stóp procentowych, rośnie dostępność kredytów mieszkaniowych. Obecnie maksymalny możliwy kredyt, przy założeniu że po spłacie raty kredytobiorca będzie dysponował dochodem na poziomie minimalnej pensji, wynosi w Warszawie około 450 tys. zł. (w 2012 r. był o ponad 100 tys. zł niższy), we Wrocławiu – około 270 tys. zł, a w Krakowie około 330 tys.

Seria podwyżek stóp uderzy więc również w popyt na mieszkania i branżę deweloperską. Oczywiście – taki czarny scenariusz nie musi się ziścić, a jeśli już to nie stanie się to szybko. Nie ma mowy o skokowej podwyżce stóp, więc nawet jeśli będziemy mieli do czynienia z serią, ewentualny wzrost stopy referencyjnej NBP do poziomy z 2012 roku zajmie kilka lat.

Marcin Moneta
Dział Analiz

Z wynajmu mieszkania opłacisz obecnie kredyt hipoteczny

Wynajem mieszkań jest coraz bardziej rentowny i atrakcyjniejszy obecnie od trzymania pieniędzy na lokatach bankowych, czy też inwestycjach w obligacje. W dużych miastach roczna stopa zwrotu wynosi około 4,5 do 5 proc. Jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem z kredytu, czynsz najmu obecnie pozwala pokrywać raty zobowiązania wobec banku.
Wnioski wskazujące na rosnącą opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem płyną min. z raportu NBP podsumowującego 2014 rok. Wskazano w nim na rosnącą dostępność mieszkań. W ciągu pięciu lat wzrosła ona o blisko 70 proc. Obecnie statystyczny Kowalski z przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw może sobie w dużych miastach średnio pozwolić na 0,83 mkw. mieszkania. Pięć lat temu było to 0,49 mkw.
Eksperci NBP wskazują też na dużo większą opłacalność inwestycji w wynajem od lokowania pieniędzy w bankach (zwłaszcza po kolejnych cięciach stóp procentowych) czy też w formie obligacji. Co ważne – przy obecnych kosztach kredytów i stabilnych stawkach najmu miesięczne raty kredytów hipotecznych można pokrywać z przychodu z wynajmu.
Jak kształtuje się roczna rentowność najmu? Na największych rynkach wynosi ona około 4,5 – 5 proc. Rentowność obliczamy dzieląc roczny dochód netto z nieruchomości przez jej wartość. Dochód netto uzyskujemy odejmując od przychodu wszystko, co jest naszym kosztem – a więc czynsz, który musimy przekazać do spółdzielni, opłaty za media, koszty ewentualnych remontów i oczywiście podatek – zazwyczaj w formie ryczałtu – 8,5 proc .
W największych miastach kraju czynsze najmu brutto wynoszą obecnie – we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku jest to 35 zł/ mkw./ mies., w Poznaniu – 28 zł, a w Warszawie 45 zł.

wykres_wynajem
Przykładowe wyliczenie rentowności dla 50 – metrowego mieszkania z Wrocławia ze stawką najmu 33 zł/ mkw.. Roczny przychód brutto z tytułu wynajmu 50 mkw. wyniesie 17500 zł (wynajem przez 10 miesięcy w roku). Od tego należy odjąć podatek w wysokości 8,5 proc. co daje w sumie 16 tys. złotych. Następnie musimy odjąć 12 x 450 zł czynszu, który odprowadzamy do spółdzielni. Zakładając, że nasze mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało 250 tys. zł (5000/ mkw.) daje to roczną stopę zwrotu na poziomie około 4,2 proc.
Najwyższą rentowność uzyskamy oczywiście na tych rynkach, gdzie czynsze najmu są stosunkowo wysokie, a ceny mieszkań niskie. Dobrą relację tych dwóch wartości uzyskamy w Gdańsku, natomiast najgorszą spośród wymienionych miast w Krakowie, gdzie ceny mieszkań są wysokie (średnio 5800 zł – rynek wtórny), natomiast stawki czynszu na przeciętnym poziomie. W Poznaniu mieszkania są tanie (średnia z rynku wtórnego to 4900 zł/ mkw.), ale czynsze najmu również są niskie. W Warszawie mamy natomiast odwrotną sytuację. Mieszkania są najdroższe w Polsce ale też stawki najmu są znacznie wyższe niż w innych miastach.
Nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie rentowność najmy miała wyraźnie się zmniejszyć. Możemy natomiast spodziewać się poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym, wynikającej z rosnącej dostępności mieszkań i właśnie atrakcyjności inwestycji na wynajem. Nie bez znaczenia będzie możliwość pokrywania comiesięcznych rat kredytów hipotecznych z czynszów najmu. Poprawia się też zdolność kredytowa inwestorów oraz wspomniana dostępność mieszkań.
Tradycyjnie już podstawowym czynnikiem z punktu widzenia inwestora poszukującego mieszkania na wynajem będzie jego cena oraz lokalizacja. Stąd poszukiwane są nawet mieszkania do remontu, za to w dobrym, centralnym położeniu. Znaczenie ma też metraż – z punktu widzenia wynajmującego dużo pewniejszą inwestycją jest mieszkanie o przeciętnym metrażu 45 – 55 mkw. raczej dwupokojowe i oczywiście rozkładowe. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania duże na wynajem (choć z racji rosnącej zdolności kredytowej wzrasta też popyt na takie mieszkania u klientów, którzy kupują nieruchomość do użytku własnego). Inwestorzy na rynku najmu nie celują już też w kawalerki, które są uznawane za mieszkania dosyć drogie, biorąc pod uwagę często nieco wyższą stawkę za metr kwadratowy i niepraktyczne.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Mieszkania z rynku pierwotnego mogą być droższe

Analitycy rynku przestrzegają przed negatywnymi skutkami zmian w ustawie deweloperskiej, jakie proponuje UOKiK. Wskazują oni, że przez zmiany w ustawie część deweloperów może wypaść z rynku. Chodzi o tych inwestorów, którzy utracą wiarygodność finansową i banki nie będą chciały udzielać im kredytów. Deweloperzy, chcąc się ratować, mogą więc zacząć podnosić ceny za mieszkania.