Archiwa tagu: mieszkanie na kredyt

Skąd wziąć na wkład własny kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny kredytu na mieszkanie to główna bolączka osób, które chcą kupić własne cztery kąty. Obecnie wynosi on już minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Niewiele w tym zakresie pomoże MDM. Po pierwsze dlatego, że już jest na ukończeniu, po drugie – ponieważ kwota dopłaty nie wystarczy na pokrycie wkładu.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny wymagany wkład własny kredytów hipotecznych od tego roku wynosi już 20 proc. wartości nieruchomości. KNF daje możliwość kredytowania z niższym wkładem, ale kredytobiorca w takiej sytuacji musi liczyć się z wyższym kosztem kredytu – w postaci podwyższonej marży czy też ubezpieczenia niskiego wkładu. Więc de facto te 20 proc. z własnej kieszeni mu się po prostu opłaca. Także dlatego, że sama kwota kredytu jest niższa.

Problem jednak w tym skąd wziąć tak duże pieniądze. O jaką kwotę chodzi?

Załóżmy, że Jan Kowalski myśli o mieszkaniu z rynku wtórnego, o powierzchni 60 mkw. W Warszawie, gdzie wg NBP (dane z III kw. 2016) transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, tak więc koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy! W Krakowie kupujący przy aktualnych stawkach (5820/mkw.), będzie potrzebował kredytu na 349 tys. zł, a na wkład blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu – około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy.

Spośród największych polskich miast bardzo dobrze wypada Łódź. Ceny nieruchomości są tu zadziwiająco niskie. Wg NBP stawki transakcyjne za lokale wynoszą tylko 3200 zł/ mkw., co oznacza, że za 60 – metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

MDM to za mało

Jak już wspomnieliśmy pomocą z wkładem nie będzie program MDM. Po pierwsze dlatego, że dopłata dotyczy tylko 10 proc., a nie 20. Po drugie – ponieważ owe 10 proc. to nie odsetek z ceny mieszkania, a z kosztów budowy 50 mkw. nieruchomości. O ile więc dopłata pozwalała singlowi czy rodzinie z dzieckiem pokryć wkład, gdy wynosił 5 proc. czy w niektórych sytuacjach 10 to teraz będzie to za mało. Po zmianach ustawowych w MDM na pokrycie 20 proc. wkładu w całości z dopłaty mogą liczyć tylko rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Inny jednak problem to fakt, że pieniądze z MDM po prostu szybko się kończą. Obecnie zostały już tylko środki z puli na przyszły rok – ostatni funkcjonowania programu i zapewne skończą się najpóźniej do wiosny 2018.

Pożyczka z banku na wkład? Wykluczone!

Osoba, która myśli o zdobyciu środków na wkład własny powinna zapomnieć o tym, by je pożyczyć z banku. Będzie to bardzo złe rozwiązanie. Po pierwsze dlatego, że uderzy w naszą zdolność kredytową, po drugie – ponieważ kredyt konsumpcyjny jest najdroższym na rynku.

Zdecydowanie lepiej jest poszukać pożyczki np. w zakładzie pracy czy od znajomych. A najlepszym wyjściem będzie „uśmiechnięcie się” do rodziny. Pożyczka w kręgu najbliższej rodziny do kwoty 9637 zł nie wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest możliwość zwolnienia z PCC niezależnie od wysokości pożyczki. By tak się stało, trzeba udokumentować wpływ pieniędzy na rachunek bankowy i złożyć w terminie 14 dni deklarację podatkową.

Dodatkowe zabezpieczenie

Idealne rozwiązanie to przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia – np. drugiego mieszkania czy gruntu. Wpis hipoteki na takiej nieruchomości zostanie przyjęty przez instytucję kredytującą z „pocałowaniem ręki” i może być nawet podstawą do negocjacji znacznie lepszych warunków kredytowania. Jest to mocne i pewne z punktu widzenia banku zabezpieczenie.

Po drugie pamiętajmy, że wkładem nie musi być tylko gotówka. Jego rolę mogą pełnić mogą np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują także zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Z pewnością warto się postarać uzyskać środki na wymagany wkład. To nam się opłaci. Uzyskamy tańszy i bezpieczniejszy kredyt. W najgorszym razie – jeśli nie ma żadnej możliwości manewru – pozostaje jedynie oszczędzać…

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Mieszkania na kredyt – które wybierają Polacy?

Mogłoby się wydawać, że rządowy program dopłat Mieszkanie dla Młodych skłoni Polaków do kupowania mieszkań nowych.

Tymczasem okazuje się, że chętniej wybieramy mieszkania używane. Czym jest to powodowane? Polacy, którzy zdecydowani się na zakup mieszkania z rynku wtórnego, jako powód swojej decyzji podają najczęściej atrakcyjniejszą cenę takiego mieszkania.

Równie ważna jest lokalizacja mieszkania. Nowe lokale mieszkalne powstają często w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, niż mieszkania używane. To dlatego Polacy chętniej skłaniają się ku temu rynkowi.

Z przeciętnego kredytu kupisz w Poznaniu o 30 metrów większe mieszkanie niż w Warszawie

Wrzesień przynosi pozytywne dane z rynku kredytowego, jednak ich skala nie jest na tyle duża, by mówić o przełomie i wyraźnej poprawie koniunktury. Wg Biura Informacji Kredytowej liczba zaciąganych kredytów do końca lipca zwiększyła się o 2,6 proc. w porównaniu do tego samego okresu roku ubiegłego – a wszystko to przy historycznie niskim oprocentowaniu. Obecnie stawka WIBOR jest na poziomie 2,56 proc., a Rada Polityki Pieniężnej przygotowuje się do kolejnych cięć stóp procentowych.

Przeciętny kredytobiorca, który teraz przymierza się do zaciągania kredytu może liczyć na średnie oprocentowanie wynoszące 5 – 5,14 proc. Wg danych comperia.pl we wrześniu spadło ono średnio o 0,14 proc.

Należy pamiętać, że w tym roku mamy do czynienia nie tylko z historycznie niskimi stopami procentowymi, ale również z programem MDM, który teoretycznie miał rozruszać koniunkturę, oraz wzrastającym od przyszłego roku wymagalnym poziomem wkładu własnego przy kredycie. Wszystko to powinno mobilizować kredytobiorców, jednak obecne, nieznacznie tylko lepsze wyniki – rozczarowują.

Wg Biura Informacji Kredytowej liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych zwiększyła się w Olsztynie (7,5 proc.), Poznaniu (6,8 proc.), Białymstoku (6,2 proc.) i w Warszawie (5 proc.).
Przeciętny Polak zarabiający średnią krajową (około 2900 zł miesięcznie netto) ma zdolność kredytową na maksymalnym poziomie około 270 tysięcy złotych. Oczywiście przy założeniu, że ma niewielkie wydatki.

Ponieważ większość banków już odchodzi od finansowania na 95 proc. wartości nieruchomości, taki kredytobiorca (także po to, by uzyskać niższą marżę) będzie musiał wyłożyć minimum 10 proc. wkładu własnego, czyli przeciętnie będzie „polował” na mieszkanie warte maksymalnie 300 tysięcy złotych.

Co za takie pieniądze może kupić? Na rynku wtórnym w dużych miastach, w najlepszych, centralnych lokalizacjach wybór będzie ograniczony zazwyczaj do kawalerki bądź małych dwóch pokojów. Jeśli natomiast nie zależy mu na centrum – może liczyć na nieruchomość o większej powierzchni, przy czym różnice w dostępności dużych mieszkań między największymi miastami będą spore.

By sprawdzić na co stać przeciętnego posiadacza kredytów, w każdym z badanych rynków wybraliśmy najmniejsze i największe mieszkania z rynku wtórnego wystawione w WGN, w cenie 250 – 300 tys. zł.

1) Warszawa: w cenie do 250 – 300 tysięcy złotych można kupić maksymalnie 2, lub małych 3 pokojów o metrażu do 55 m kw. Chodzi o niektóre oferty z dzielnic takich, jak Ursus czy Białołęka (5400 zł/ m kw.). Najmniejsze mieszkania w tym przedziale cenowym będą w dzielnicach centralnych. Do 300 tysięcy złotych na Mokotowie będzie kosztować kawalerka bądź malutkie dwa pokoje (około 30 m kw.) Stawka dla tej lokalizacji to powyżej 8000 zł za metr kwadratowy za mieszkanie.

13

2) Kraków: maksymalna wielkość mieszkania w cenie 300 tys. zł to obecnie wśród ofert WGN to około 60 m kw. Chodzi o dzielnice Kurdwanów, Nowa Huta itp. W centrum miasta za taki kredyt można sobie pozwolić na nieruchomość o metrażu 35 – 40 m kw. Cena metra dla centrum wynosi około 7500 zł.

3) Wrocław: w przedziale cenowym od 250 do 300 tysięcy złotych, kredytobiorcę będzie stać maksymalnie na nieruchomość wielkości około 70 – 73 metrów kwadratowych w cenie około 4000 zł za metr. Lokalizacje raczej oddalone, lub mieszkania o gorszym stanie technicznym – do remontu, odświeżenia na wielkich blokowiskach typu Nowy Dwór, Psim Polu, Brochowie, w kamienicach na Śródmieściu.

4) Gdańsk: sytuacja jest podobna do wrocławskiej. Z kwotą 300 tys. stać nas będzie maksymalnie na mieszkanie z rynku wtórnego o powierzchni około 73 metrów. Chodzi o takie lokalizacje jak Sobieszowo, Morena, Siedlce. Stawka za metr kwadratowy to 4000 – 4300 zł.

5) Poznań: najlepsza dostępność spośród wszystkich wyżej wymienionych lokalizacji. Do 300 tysięcy złotych stać nas będzie nawet na około 80 metrów kwadratowych na Ratajach (3500 – 3800 zł/ m kw.), a w ścisłym centrum pozwolimy sobie na 68 – metrowe mieszkanie w bloku, ze stawką 4400 zł od metra. Poznań jest też lokalizacją o najniższej średniej cenowej dla wszystkich wymienionych miast. Wynosi ona około 5600 zł/ m kw.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN