Archiwa tagu: nieruchomość

Najważniejsze regulacje ustawy o kredycie hipotecznym

Regulacja wysokości prowizji za szybszą spłatę, możliwość odstąpienia od umowy kredytowej, restrukturyzacji zadłużenia i czas na sprzedaż mieszkania, by pokryć zobowiązanie – to tylko niektóre uregulowania ustawy o kredycie hipotecznym, które weszła w życie pod koniec lipca. Czytaj dalej

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też neutralizuje skutki ewentualnych podwyżek stóp procentowych, a te mogą być bardzo bolesne dla naszych domowych budżetów, zwłaszcza jeśli „przyzwyczailiśmy się” do niskich rat, spowodowanych rekordowo niskimi stopami NBP.

Ryzyko stopy procentowej polega na tym, że w przypadku, gdy stopy rosną, rośnie też oprocentowanie, a więc wysokość naszych rat. Taki stan rzeczy odbija się oczywiście negatywnie na rentowności inwestycji mieszkaniowych pod wynajem, ale też szerzej – po prostu na wydolności naszych finansów.

Od marca 2015 roku mamy w Polsce najniższe w historii stopy procentowe. Podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Na tak niskim poziomie nie była nigdy. Niskie stopy procentowe oznaczają tani kredyt i wzrost zdolności kredytowej obywateli oraz po prostu niskie raty. W przypadku inwestorów na rynku najmu obecna sytuacja jest bardzo korzystna. Przeciętny czynsz najmu pozwala na bieżąco spłacać raty kredytu. To się jednak mogłoby zmienić, gdyby stopy zaczęły rosnąć.

Seria cięć, która doprowadziła do obecnego rekordowo niskiego poziomu, zaczęła się w maju 2012 roku. Wtedy podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc. Była więc wyższa o ponad dwie trzecie. Co by się stało, gdyby wróciła do tego samego poziomu?

Załóżmy, że Jan Kowalski obecnie zaciąga kredyt w wysokości 300 tys. zł, w ratach równych – na 30 lat. W takiej sytuacji miesięczna rata jego zobowiązania wyniosłaby obecnie około 1350 – 1400 zł. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby do poziomu 4,75, a oprocentowanie kredytów (WIBOR plus marża) tym samym wzrosłoby do około 7 proc. (wg danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich obecnie przeciętne marże wynoszą 2,14 proc.) to rata takiego miesięcznego zobowiązania wzrosłaby o około 500 zł.

Taka podwyżka – choć z pewnością nie nastąpiłaby od razu, bowiem Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy sukcesywnie –mogłaby być jednak bardzo bolesna dla domowych finansów.
Co prawda nie ma na razie widoków na podwyżkę stóp procentowych w tym roku (ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zostawiła je na niezmienionym poziomie i wiele wskazuje na to, że tak będzie nie tylko do końca tego roku, ale i w roku przyszłym), mimo to jednak warto zdawać sobie sprawę, że okres niskich stóp jednak powoli zbliża się ku końcowi.

By nie przeżyć nieprzyjemnego zaskoczenia rosnącymi ratami, można stworzyć sobie odpowiednią poduszkę finansową. Zgromadzony kapitał może posłużyć np. do spłaty części kredytu.

Jak i kiedy nadpłacać?
Nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która niedawno weszła w życie, zwiększa możliwości obywatela w tym zakresie. Przede wszystkim, jeśli spłaciłby zobowiązanie przed terminem, nie zapłaci prowizji. Zgodnie z ustawą ta może być naliczona przez bank, tylko jeśli spłata ma miejsce w okresie do 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Dotychczas wiele banków stosowało w tym zakresie okresy dłuższe – nawet do 5 lat, choć były i takie, które naliczały sobie opłaty prowizyjne za szybszą spłatę nawet po tym czasie. Nowa ustawa ogranicza także wysokość ewentualnej prowizji za szybszą spłatę. Otóż maksymalnie może ona wynieść 3 proc. wartości kredytu, natomiast nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, które płaci kredytobiorca.

Okres niskich stóp, a więc niższych rat kredytu, można wykorzystać do gromadzenia środków, tak by w odpowiednim momencie spłacić część zobowiązania. Dokonując analizy obciążenia domowych finansów, jeśli poziom rat sprzed serii cięć stóp był akceptowalny finansowo, można nadal przeznaczać na kredyt tę samą kwotę.

Nie warto jednak nadpłacać kredytu małymi kwotami. Symulacje w tym zakresie pokazują, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest spłata jednorazowo większej części. Kredytobiorca dzięki takiemu rozwiązaniu spłaca znaczą część kapitału – może więc szybciej pozbyć się zobowiązania kredytowego i jednocześnie minimalizuje negatywny wpływ ewentualnej podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta
Analityk WGN

Nieruchomości zostaną objęte nową opłatą?

Już niebawem właściciele nieruchomości powinni zapoznać się ze zmianami, jakie mają wejść w życie z dniem 11 września 2015 roku. Niektórzy z nich zostaną obciążeni dodatkową opłatą. Będzie to opłata reklamowa, za umieszczanie na terenie nieruchomości tabli reklamowych oraz urządzeń reklamowych. Kto powinien przygotować się na kolejną opłatę? Czytaj dalej

Z wynajmu mieszkania opłacisz obecnie kredyt hipoteczny

Wynajem mieszkań jest coraz bardziej rentowny i atrakcyjniejszy obecnie od trzymania pieniędzy na lokatach bankowych, czy też inwestycjach w obligacje. W dużych miastach roczna stopa zwrotu wynosi około 4,5 do 5 proc. Jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem z kredytu, czynsz najmu obecnie pozwala pokrywać raty zobowiązania wobec banku.
Wnioski wskazujące na rosnącą opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem płyną min. z raportu NBP podsumowującego 2014 rok. Wskazano w nim na rosnącą dostępność mieszkań. W ciągu pięciu lat wzrosła ona o blisko 70 proc. Obecnie statystyczny Kowalski z przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw może sobie w dużych miastach średnio pozwolić na 0,83 mkw. mieszkania. Pięć lat temu było to 0,49 mkw.
Eksperci NBP wskazują też na dużo większą opłacalność inwestycji w wynajem od lokowania pieniędzy w bankach (zwłaszcza po kolejnych cięciach stóp procentowych) czy też w formie obligacji. Co ważne – przy obecnych kosztach kredytów i stabilnych stawkach najmu miesięczne raty kredytów hipotecznych można pokrywać z przychodu z wynajmu.
Jak kształtuje się roczna rentowność najmu? Na największych rynkach wynosi ona około 4,5 – 5 proc. Rentowność obliczamy dzieląc roczny dochód netto z nieruchomości przez jej wartość. Dochód netto uzyskujemy odejmując od przychodu wszystko, co jest naszym kosztem – a więc czynsz, który musimy przekazać do spółdzielni, opłaty za media, koszty ewentualnych remontów i oczywiście podatek – zazwyczaj w formie ryczałtu – 8,5 proc .
W największych miastach kraju czynsze najmu brutto wynoszą obecnie – we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku jest to 35 zł/ mkw./ mies., w Poznaniu – 28 zł, a w Warszawie 45 zł.

wykres_wynajem
Przykładowe wyliczenie rentowności dla 50 – metrowego mieszkania z Wrocławia ze stawką najmu 33 zł/ mkw.. Roczny przychód brutto z tytułu wynajmu 50 mkw. wyniesie 17500 zł (wynajem przez 10 miesięcy w roku). Od tego należy odjąć podatek w wysokości 8,5 proc. co daje w sumie 16 tys. złotych. Następnie musimy odjąć 12 x 450 zł czynszu, który odprowadzamy do spółdzielni. Zakładając, że nasze mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało 250 tys. zł (5000/ mkw.) daje to roczną stopę zwrotu na poziomie około 4,2 proc.
Najwyższą rentowność uzyskamy oczywiście na tych rynkach, gdzie czynsze najmu są stosunkowo wysokie, a ceny mieszkań niskie. Dobrą relację tych dwóch wartości uzyskamy w Gdańsku, natomiast najgorszą spośród wymienionych miast w Krakowie, gdzie ceny mieszkań są wysokie (średnio 5800 zł – rynek wtórny), natomiast stawki czynszu na przeciętnym poziomie. W Poznaniu mieszkania są tanie (średnia z rynku wtórnego to 4900 zł/ mkw.), ale czynsze najmu również są niskie. W Warszawie mamy natomiast odwrotną sytuację. Mieszkania są najdroższe w Polsce ale też stawki najmu są znacznie wyższe niż w innych miastach.
Nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie rentowność najmy miała wyraźnie się zmniejszyć. Możemy natomiast spodziewać się poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym, wynikającej z rosnącej dostępności mieszkań i właśnie atrakcyjności inwestycji na wynajem. Nie bez znaczenia będzie możliwość pokrywania comiesięcznych rat kredytów hipotecznych z czynszów najmu. Poprawia się też zdolność kredytowa inwestorów oraz wspomniana dostępność mieszkań.
Tradycyjnie już podstawowym czynnikiem z punktu widzenia inwestora poszukującego mieszkania na wynajem będzie jego cena oraz lokalizacja. Stąd poszukiwane są nawet mieszkania do remontu, za to w dobrym, centralnym położeniu. Znaczenie ma też metraż – z punktu widzenia wynajmującego dużo pewniejszą inwestycją jest mieszkanie o przeciętnym metrażu 45 – 55 mkw. raczej dwupokojowe i oczywiście rozkładowe. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania duże na wynajem (choć z racji rosnącej zdolności kredytowej wzrasta też popyt na takie mieszkania u klientów, którzy kupują nieruchomość do użytku własnego). Inwestorzy na rynku najmu nie celują już też w kawalerki, które są uznawane za mieszkania dosyć drogie, biorąc pod uwagę często nieco wyższą stawkę za metr kwadratowy i niepraktyczne.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Mieszkania często kupowane za gotówkę, nie na kredyt

Wydawać by się mogło, że mieszkania kupuje się zazwyczaj za kredyt. Tymczasem klienci kupujący mieszkania na kredyt nie stanowią wcale miażdżącej większości.
Wielu Polaków kupuje mieszkania oraz innego rodzaju nieruchomości za gotówkę. To właśnie Ci klienci są dla deweloperów najcenniejsi. Dzięki nim deweloperzy mają zapewnione wyższe przychody, niż dzięki klientom kupującym przy wsparciu kredytu. Klienci gotówkowi najczęściej napędzają rynki w dużych miastach, jak Warszawa, Poznań czy Kraków.

Sprzedano nieruchomość spółki zależnej Browaru Gontyniec

Browar Gontyniec poddał do wiadomości, że Fulmar Bis – jego spółka zależna, zbyła prawo użytkowania wieczystego podwarszawskiej zabudowanej nieruchomości gruntowej a także własności stanowiącego odrębną nieruchomość budynku produkcyjno-magazynowo-biurowego.
Nieruchomość znajduje się w Oborach-Łyczynie, w gminie Konstancin-Jeziorna.
Jak poinformowała spółka, aktywa były zabezpieczeniem zobowiązań spółki zależnej, powstałych w wyniku wyemitowania przez nią obligacji o łącznej wartości nominalnej 2 mln 650 tys. zł.