Archiwa tagu: nieruchomości

Najważniejsze regulacje ustawy o kredycie hipotecznym

Regulacja wysokości prowizji za szybszą spłatę, możliwość odstąpienia od umowy kredytowej, restrukturyzacji zadłużenia i czas na sprzedaż mieszkania, by pokryć zobowiązanie – to tylko niektóre uregulowania ustawy o kredycie hipotecznym, które weszła w życie pod koniec lipca. Czytaj dalej

Wskaźnik DTI – dlaczego ważny dla kredytobiorców?

Postaraj się spłacić wszystkie albo przynajmniej większość dotychczasowych kredytów, jeśli starasz się o nowy. To podstawowa zasada przy podejmowaniu rozmów z bankiem, nie dość jednak jej przypominać. Dla banków bardzo istotny jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację wysokości raty kredytu do dochodów. Czytaj dalej

Raty kredytów hipotecznych w górę jeszcze w tym roku?

Kredytobiorco – szykuj się na cięższy czas! Po czterech latach cięć, stopy procentowe NBP znów mogą zacząć rosnąć i to jeszcze w tym roku. Wszystko dlatego, że znów dynamicznie rosną ceny. Seria podwyżek stóp procentowych przełoży się na wzrost rat kredytów, spadek zdolności kredytowej i rentowności najmu mieszkań kupowanych na kredyt. Czytaj dalej

Co się zmieniło w bankach po końcu Bankowego Tytułu Egzekucyjnego?

Weksel albo oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – to obecnie formy zabezpieczania się banków, które zastąpiły Bankowy Tytuł Egzekucyjny i które mają gwarantować bankowi przyspieszoną ścieżkę dochodzenia swych wierzytelności. Czytaj dalej

Raty kredytów- czy w przyszłym roku wzrosną?

Stopy procentowe NBP nie będą już niższe, co oznacza, że nie spadną raty kredytów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że wraca inflacja. Towary i usługi po 28 miesiącach znów drożeją. W takich okolicznościach Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie nie zdecyduje się na kolejne cięcie stóp procentowych. 

Przez 28 miesięcy konsumenci mogli się cieszyć deflacją, a więc spadającymi cenami. Wg GUS największy spadek cen został odnotowany w lutym 2015, gdy wyniósł on – 1,6 proc. , ale ten czas odchodzi już w przeszłość. W listopadzie 2016 ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły w ujęciu miesięcznym o 0,1 proc. Choć w skali roku się nie zmieniły, wynik ten wskazuje na to, że trend się odwraca.

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego? Na pewno są tacy, którzy bardzo czekają na wzrost cen mieszkań, na to jednak raczej się nie zanosi. Chodzi przede wszystkim o właścicieli nieruchomości, którzy kupowali w niekorzystnym okresie – gdy mieszkania były drogie, czyli na tzw. górce cenowej z lat 2006 – 2008. Od tamtego czasu ceny poszły mocno w dół – o kilkadziesiąt procent. Wielu obecnych właścicieli nieruchomości nie ma szansy ich sprzedać, by spłacić pozostałe zobowiązanie kredytowe. Są więc przywiązani do swego mieszkania.

W najgorszym położeniu są ci kredytobiorcy, którzy ciągle spłacają głównie odsetki kredytowe, a kapitał tylko w bardzo małym stopniu. Dotyczy to zwłaszcza tych, którzy w szczycie zwyżki cenowej brali kredyty nawet na 40 – 50 lat i ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Takie produkty bankowe były wtedy dostępne.

Niestety ceny nieruchomości w Polsce nie rosną dynamicznie. Minęło 10 lat od czasu górki cenowej, ale stawki nadal nie wróciły do tamtych poziomów. Wg Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

fot_free (2)Mimo powrotu deflacji w przyszłym roku mieszkania raczej nie będą drożeć – wręcz przeciwnie – mogą tanieć. W popyt uderzy rosnący, wymagany wkład własny kredytów i zbliżający się koniec środków z MDM. Co więcej – powrót inflacji może docelowo sprowokować RPP do podwyżki, obecnie rekordowo niskich, stóp procentowych. A więc wzrosną raty kredytów.

Co prawda raczej nie stanie się to w przyszłym roku, a w perspektywie kilku lat. Wielu ekspertów spodziewa się, że RPP przez cały 2017 r. pozostawi stopy procentowe bez zmian, a więc na najniższym historycznie poziomie – 1,5 proc. dla głównej stopy referencyjnej. Jednak w kolejnych latach – jeśli inflacja będzie rosnąć – do góry mogą pójść również stopy procentowe.

Na ten czas powinni przygotować się właściciele mieszkań kupionych na kredyt. Dla wielu przyzwyczajonych do niskiego oprocentowania, podwyżka stóp procentowych do poziomu sprzed serii cięć, może być finansową terapią szokową. Dlatego w okresie niskich stóp dobrze jest gromadzić środki, tworzyć poduszkę finansową na wypadek wzrostu oprocentowania, czy też zbierać kapitał, by nadpłacić kredyt. Zasada jest prosta: im głębsze cięcia stóp procentowych, tym szybciej później będą one rosły.

Dobrą informacją natomiast jest fakt, że ciągle jeszcze opłacalny jest wynajem. To szansa dla właścicieli, którzy nie mogą obecnie sprzedać swoich mieszkań tak, by starczyło na spłatę kredytu. Mogą je więc wynajmować. Z danych NBP wynika, że przychody z najmu pozwalają pokryć raty kredytów. Rentowność najmu jest wyższa od tej uzyskiwanej na lokatach bankowych czy z tytułu oprocentowania obligacji.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Od stycznia 20 proc. wkładu własnego – warto się spieszyć?

Prawdopodobnie szykuje się gorący koniec roku na rynku kredytów. Wielu klientów przyspieszy zaciągniecie zobowiązania w obawie, że już od stycznia będzie trudniej. Minimalny wkład własny wymagany przez banki przy kredycie mieszkaniowym wzrośnie do 20 proc. wartości nieruchomości. 

Przy obecnych średnich cenach na rynku pierwotnym, myśląc o kupnie 50 – metrowego mieszkania w Warszawie trzeba będzie wyłożyć 76 tysięcy złotych, w Krakowie potrzebne będzie 63 tysiące, a we Wrocławiu 62 tysiące.

Taka kwota rzeczywiście robi wrażenie, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę dane o stanie oszczędności Polaków, a te są zatrważające. Przykładowo – wg raportu Finansowy Barometr ING 57 % naszych obywateli nie ma żadnych oszczędności. Wg BGŻ Optima średnia wysokość zaoszczędzonych środków na statystyczną rodzinę wynosi zaledwie nieco ponad 9 tys. zł!

Jak uzyskać pieniądze potrzebne na wkład? Cóż – jedyną oczywistą drogą jest oszczędzanie, ewentualnie szukanie współkredytobiorców, czy dodatkowych nieruchomości na zabezpieczenie. Na pewno tragicznym rozwiązaniem byłoby zadłużanie się, by uzyskać potrzebny kapitał. To docelowo odbije się tragicznie na naszej zdolności kredytowej i może w ogóle zablokować możliwość uzyskania kredytu. Jeśli już szukamy środków – lepiej postarać się o pożyczkę od osób prywatnych: rodziny czy znajomych. Oczywiście musimy też przeprosić się z oszczędzaniem. Pamiętajmy, że im wyższy wkład wniesiemy sami, tym bezpieczniejszy i tańszy kredyt.

Na razie jeszcze (na koniec listopada 2016) nie znamy wyników akcji kredytowej za III, a tym bardziej IV kwartał bieżącego roku. Te zostaną dopiero opublikowane w raportach sektora bankowego (Amron – Sarfin, NBP), jednak przykłady z lat ubiegłych pokazują, że w związku z rosnącym wkładem, kolejka chętnych po kredyty na starych zasadach się wydłużała. Tak było i w pod koniec ubiegłego roku, przed wzrostem do 15 proc. minimalnych własnych środków wymaganych przez banki przy kredycie hipotecznym. W tamtym okresie liczba udzielonych kredytów – kwartał do kwartału – wzrosła aż o 11 proc., a ich wartość o 9 proc.

137 (Medium)

Eksperci wskazują jednak, że pośpiech w tym przypadku może być złym doradcą. Pamiętajmy, że kredyty z niskim wkładem prawdopodobnie nie znikną zupełnie z rynku. Wbrew obawom banki podchodzą do kwestii wkładu dużo bardziej liberalnie niż może się wydawać. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza mniejszy wkład, pod warunkiem zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obecnie ciągle aż 9 banków nadal ma w swojej ofercie kredyty z wkładem na poziomie 10 proc. wartości nieruchomości, pod wspomnianymi wcześniej warunkami.

Jest wysoce prawdopodobne, że i w styczniu, choć może być o nie trudniej, to jednak takie kredyty nadal będą w ofercie niektórych banków. Warto też pamiętać, że już od stycznia odblokowana zostanie druga pula środków na 2017 na dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Jeśli pospieszymy się teraz z kredytem, stracimy szansę, by skorzystać z tych środków. Choć z drugiej strony z pewnością trzeba będzie się spieszyć, bo pieniądze z MDM będą szybko się kończyć.

Minusem czekania na przyszły rok będą natomiast podwyższone koszty kredytowania. Mimo, że możemy się spodziewać, że przynajmniej część banków, także od stycznia 2017 nadal będzie oferować kredyty z 10 proc. wkładem, to trzeba pamiętać, że ubezpieczenie niskiego wkładu będzie obejmować już nie 5 proc. brakujących środków (chyba że przy kredytach z 15 proc. wkładem) ale 10 proc.

Kolejna sprawa to stopy procentowe. Na razie korzystamy z rekordowo niskiego ich poziomu. To działa korzystnie na naszą zdolność kredytową. Pozytywnie wpada wskaźnik DTI (debt to income) czyli relacja wysokości rat kredytów do dochodów. Wiele jednak wskazuje, że czas rekordowo niskich stóp zbliża się ku końcowi, co przełoży się na wyższe raty kredytów, a więc i na zdolność kredytową.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN