Archiwa tagu: rynek inwestycyjny

Kredyt na zakup i remont mieszkania – ważna jest wartość nieruchomości

Jeśli w celach inwestycyjnych dokonujemy remontu nieruchomości, ważne jest by poczynione przez nas nakłady odpowiednio „przekładały” się na wartość mieszkania, tzn. była przynajmniej równa, a właściwie to wyższa od ceny zakupu plus koszt remontu. Niestety nie jest to takie proste. Zainwestowanie np. 100 tysięcy złotych w nieruchomość nie spowoduje automatycznie, że o tyle wzrośnie jej wartość.

Dlaczego? Na wycenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Oczywiście decyduje o niej rynek, o czym niektórzy zapominają, a wśród elementów, jakie mają znaczenie są: oprócz standardu samego mieszkania choćby takie czynniki jak lokalizacja, wiek i stan budynku, piętro itp.

Posłużmy się obrazowym przykładem. Załóżmy, że dwóch inwestorów kupuje dokładnie te same mieszkania do remontu – o powierzchni 50 mkw. Płacą tą samą cenę – przyjmijmy, że 250 tys. zł, co daje stawkę 5 tys. zł/mkw. Jedno z mieszkań jest zlokalizowane na warszawskim Śródmieściu, drugie na Śródmieściu w Łodzi. Pierwsze mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, która kilka lat wcześniej była remontowana, drugie mieści się w bloku z wielkiej płyty z lat 80′ na parterze.

Remont o wartości 100 tys. zł oczywiście znacznie poprawia standard nieruchomości. Mieszkanie zyskuje miano segmentu premium, apartamentu. Ile będzie warte? Koszt zakupu i remontu to 350 tys. zł, co daje stawkę za metr kwadratowy wynoszącą 7000 zł.

W Warszawie średnia cen mieszkań wynosi aktualnie około 7600 zł, w Łodzi jest to niecałe 5000 zł (na rynku wtórnym wg NBP średnia cenowa jest znacznie niższa – wynosi w transakcjach 3600 zł). W obu miejscowościach mamy mieszkania położone centralnie, ale w różnym typie budownictwa. Różne są też ceny. Na Śródmieściu w Warszawie przeciętny poziom cen z rynku wtórnego to około 10 – 11 tys. zł. Z danych WGN wynika natomiast, że w Łodzi nawet mieszkanie o wysokim standardzie w kamienicach w ścisłym centrum są wyceniane na nie więcej niż 6000 zł/mkw. Przykładowo: 45 metrowy apartament w kamienicy po rewitalizacji wyceniono na 270 tys. zł., co daje 6000 zł od metra kwadratowego.

Tak więc w przypadku tych dwóch inwestorów: pierwszy ustrzelił prawdziwą gratkę cenową i jego nakład finansowy na pewno znacznie zwiększy wartość nieruchomości. Przy średnich cenach w centrum Warszawy takie mieszkanie jest warte przynajmniej około 500 tysięcy złotych. Drugi natomiast będzie miał realny problem, by w ogóle wyjść na „zero”, a więc bez straty.

Tak więc oceniając wartość nieruchomości po dokonaniu remontu musimy brać pod uwagę dużo więcej czynników niż tylko suma kosztów zakupu i prac. Oczywiście ważne jest by na starcie kupić odpowiednią nieruchomość – tzn. jak najtaniej z jak największym potencjałem. Tak właśnie postąpił inwestor warszawskim, który znalazł mieszkanie w dumpingowej jak na tę lokalizację cenie – po 5000 zł/mkw. Z kolei inwestor łódzki kupił mieszkanie dosyć drogie, a na pewno nie tanie jak na ten rynek.

Koszt remontu a kredytowanie z banku

Wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontu ma jednak również znacznie praktyczniejszy wymiar – jeśli kredytem finansujemy zarówno zakup jak i remont, a to się zdarza często – zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy oddają zazwyczaj mieszkania w standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia.

Dla banku liczy się wskaźnik LtV czyli relacja wartości kredytu do wartości mieszkania. Im mniejszy poziom wskaźnika, tym lepiej. Jeśli bierzemy pieniądze na remont i wykończenie również ważny będzie wskaźnik LtV, z tym że bank oszacuje przyszłą wartość nieruchomości – po remoncie. Musi być ona większa od sumy kwoty na mieszkanie plus kwoty na remont. Wyceny dokona rzeczoznawca Sprawa jest o tyle istotna, że czasem można się boleśnie „przejechać” tzn. podpisać już umowę przedwstępną, a nie dostać oczekiwanej kwoty.

Dlatego i tu ważne jest oszacowanie wartości mieszkania. Można to zrobić samodzielnie, „amatorsko”, porównując ceny z okolicy. Jeśli ktoś remontuje do standardu apartamentu mieszkanie w niepopularnej dzielnicy powinien się liczyć z tym, że cena za metr nie będzie aż tak wysoka jak mógłby sądzić. Najprostsza samodzielna wycena to po prostu porównanie podobnych ofert w danej lokalizacji. Lepiej jednak skorzystać z usług rzeczoznawcy – takiego, z którego korzysta też bank. W takiej sytuacji operat będzie też przez bank honorowany.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz

Najważniejsze regulacje ustawy o kredycie hipotecznym

Regulacja wysokości prowizji za szybszą spłatę, możliwość odstąpienia od umowy kredytowej, restrukturyzacji zadłużenia i czas na sprzedaż mieszkania, by pokryć zobowiązanie – to tylko niektóre uregulowania ustawy o kredycie hipotecznym, które weszła w życie pod koniec lipca. Czytaj dalej

Z wynajmu mieszkania opłacisz obecnie kredyt hipoteczny

Wynajem mieszkań jest coraz bardziej rentowny i atrakcyjniejszy obecnie od trzymania pieniędzy na lokatach bankowych, czy też inwestycjach w obligacje. W dużych miastach roczna stopa zwrotu wynosi około 4,5 do 5 proc. Jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem z kredytu, czynsz najmu obecnie pozwala pokrywać raty zobowiązania wobec banku.
Wnioski wskazujące na rosnącą opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem płyną min. z raportu NBP podsumowującego 2014 rok. Wskazano w nim na rosnącą dostępność mieszkań. W ciągu pięciu lat wzrosła ona o blisko 70 proc. Obecnie statystyczny Kowalski z przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw może sobie w dużych miastach średnio pozwolić na 0,83 mkw. mieszkania. Pięć lat temu było to 0,49 mkw.
Eksperci NBP wskazują też na dużo większą opłacalność inwestycji w wynajem od lokowania pieniędzy w bankach (zwłaszcza po kolejnych cięciach stóp procentowych) czy też w formie obligacji. Co ważne – przy obecnych kosztach kredytów i stabilnych stawkach najmu miesięczne raty kredytów hipotecznych można pokrywać z przychodu z wynajmu.
Jak kształtuje się roczna rentowność najmu? Na największych rynkach wynosi ona około 4,5 – 5 proc. Rentowność obliczamy dzieląc roczny dochód netto z nieruchomości przez jej wartość. Dochód netto uzyskujemy odejmując od przychodu wszystko, co jest naszym kosztem – a więc czynsz, który musimy przekazać do spółdzielni, opłaty za media, koszty ewentualnych remontów i oczywiście podatek – zazwyczaj w formie ryczałtu – 8,5 proc .
W największych miastach kraju czynsze najmu brutto wynoszą obecnie – we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku jest to 35 zł/ mkw./ mies., w Poznaniu – 28 zł, a w Warszawie 45 zł.

wykres_wynajem
Przykładowe wyliczenie rentowności dla 50 – metrowego mieszkania z Wrocławia ze stawką najmu 33 zł/ mkw.. Roczny przychód brutto z tytułu wynajmu 50 mkw. wyniesie 17500 zł (wynajem przez 10 miesięcy w roku). Od tego należy odjąć podatek w wysokości 8,5 proc. co daje w sumie 16 tys. złotych. Następnie musimy odjąć 12 x 450 zł czynszu, który odprowadzamy do spółdzielni. Zakładając, że nasze mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało 250 tys. zł (5000/ mkw.) daje to roczną stopę zwrotu na poziomie około 4,2 proc.
Najwyższą rentowność uzyskamy oczywiście na tych rynkach, gdzie czynsze najmu są stosunkowo wysokie, a ceny mieszkań niskie. Dobrą relację tych dwóch wartości uzyskamy w Gdańsku, natomiast najgorszą spośród wymienionych miast w Krakowie, gdzie ceny mieszkań są wysokie (średnio 5800 zł – rynek wtórny), natomiast stawki czynszu na przeciętnym poziomie. W Poznaniu mieszkania są tanie (średnia z rynku wtórnego to 4900 zł/ mkw.), ale czynsze najmu również są niskie. W Warszawie mamy natomiast odwrotną sytuację. Mieszkania są najdroższe w Polsce ale też stawki najmu są znacznie wyższe niż w innych miastach.
Nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie rentowność najmy miała wyraźnie się zmniejszyć. Możemy natomiast spodziewać się poprawy koniunktury na rynku mieszkaniowym, wynikającej z rosnącej dostępności mieszkań i właśnie atrakcyjności inwestycji na wynajem. Nie bez znaczenia będzie możliwość pokrywania comiesięcznych rat kredytów hipotecznych z czynszów najmu. Poprawia się też zdolność kredytowa inwestorów oraz wspomniana dostępność mieszkań.
Tradycyjnie już podstawowym czynnikiem z punktu widzenia inwestora poszukującego mieszkania na wynajem będzie jego cena oraz lokalizacja. Stąd poszukiwane są nawet mieszkania do remontu, za to w dobrym, centralnym położeniu. Znaczenie ma też metraż – z punktu widzenia wynajmującego dużo pewniejszą inwestycją jest mieszkanie o przeciętnym metrażu 45 – 55 mkw. raczej dwupokojowe i oczywiście rozkładowe. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania duże na wynajem (choć z racji rosnącej zdolności kredytowej wzrasta też popyt na takie mieszkania u klientów, którzy kupują nieruchomość do użytku własnego). Inwestorzy na rynku najmu nie celują już też w kawalerki, które są uznawane za mieszkania dosyć drogie, biorąc pod uwagę często nieco wyższą stawkę za metr kwadratowy i niepraktyczne.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

Rynek inwestycyjny: euro się opłaca

Euro jest coraz tańsze. Analitycy finansowi informują, że to dobry czas, aby kupować tę walutę. Polski złoty jest rekordowo silny względem euro od wielu miesięcy. Powodem tego może być między innymi fakt, że Europejski Bank Centralny rozpocznie drukowanie euro.
Eksperci radzą inwestowanie w euro, natomiast odradzają inwestowanie w dolara. Jego kurs ciągle idzie w górę, a więc inwestowanie w tę walutę nie przyniosłoby w najbliższym czasie korzyści.

Obniżenie opłaty interchange od nowego roku

Opłata interchange to opłata pobierana od transakcji bezgotówkowych dokonywanych kartami płatniczymi.

Nowela ustawy o usługach płatniczych, którą uchwalił w piątek Sejm przewiduje, że opłata będzie wynosiła maksymalnie 0,3 procent.

Szacuje się,  że dzięki zmianom przedsiębiorcy zaoszczędzą rocznie około miliarda złotych.

Za przyjęciem noweli głosowało 424 posłów, 2 było przeciwnych, nikt nie wstrzymał się od głosu.
Zmiany przewidują spadek opłat w przypadku karty debetowej do 0,2 procent, natomiast w przypadku kart kredytowych – do 0,3 procent.

 

Poniżej 65 dolarów za baryłkę ropy

Ceny ropy naftowej na giełdzie paliw w Nowym Jorku mocno spadają i są poniżej 65 USD za baryłkę.

Jest to  efekt wtorkowego spotkania największych światowych producentów ropy, którzy nie podjęli decyzji   w sprawie obecnej nadpodaży ropy na rynku.

Nadpodaż ropy jest spowodowana spowolnieniem gospodarki na świecie.

Według analityków nadpodaż ropy długo się nie zmieni.

Na polskich stacjach benzynowych można zauważyć spadek cen.

 

 

Rubel ciągle tanieje

Waluta  Rosji w dalszym ciągu tanieje.

Obecny spadek cen  rubla eksperci tłumaczą  spadkiem cen ropy naftowej na świecie.

W poniedziałek rano za baryłkę ropy Brent płacono 68,47 dolara.

Odcięte od zachodnich rynków rosyjskie firmy muszą kupować waluty na spłaty zagranicznych zobowiązań na rynku krajowym.

Na osłabieniu rubla zyskali bogaci Rosjanie, którzy inwestowali w nieruchomości w Europie, w szczególności  w  Londynie.

W ciągu roku kurs funta wobec rubla wzrósł o 26 procent i o tyle więcej w rublach warte są obecnie londyńskie nieruchomości.