Archiwa tagu: wkład własny kredyt

Skąd wziąć na wkład własny kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny kredytu na mieszkanie to główna bolączka osób, które chcą kupić własne cztery kąty. Obecnie wynosi on już minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Niewiele w tym zakresie pomoże MDM. Po pierwsze dlatego, że już jest na ukończeniu, po drugie – ponieważ kwota dopłaty nie wystarczy na pokrycie wkładu.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny wymagany wkład własny kredytów hipotecznych od tego roku wynosi już 20 proc. wartości nieruchomości. KNF daje możliwość kredytowania z niższym wkładem, ale kredytobiorca w takiej sytuacji musi liczyć się z wyższym kosztem kredytu – w postaci podwyższonej marży czy też ubezpieczenia niskiego wkładu. Więc de facto te 20 proc. z własnej kieszeni mu się po prostu opłaca. Także dlatego, że sama kwota kredytu jest niższa.

Problem jednak w tym skąd wziąć tak duże pieniądze. O jaką kwotę chodzi?

Załóżmy, że Jan Kowalski myśli o mieszkaniu z rynku wtórnego, o powierzchni 60 mkw. W Warszawie, gdzie wg NBP (dane z III kw. 2016) transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, tak więc koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy! W Krakowie kupujący przy aktualnych stawkach (5820/mkw.), będzie potrzebował kredytu na 349 tys. zł, a na wkład blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu – około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy.

Spośród największych polskich miast bardzo dobrze wypada Łódź. Ceny nieruchomości są tu zadziwiająco niskie. Wg NBP stawki transakcyjne za lokale wynoszą tylko 3200 zł/ mkw., co oznacza, że za 60 – metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

MDM to za mało

Jak już wspomnieliśmy pomocą z wkładem nie będzie program MDM. Po pierwsze dlatego, że dopłata dotyczy tylko 10 proc., a nie 20. Po drugie – ponieważ owe 10 proc. to nie odsetek z ceny mieszkania, a z kosztów budowy 50 mkw. nieruchomości. O ile więc dopłata pozwalała singlowi czy rodzinie z dzieckiem pokryć wkład, gdy wynosił 5 proc. czy w niektórych sytuacjach 10 to teraz będzie to za mało. Po zmianach ustawowych w MDM na pokrycie 20 proc. wkładu w całości z dopłaty mogą liczyć tylko rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Inny jednak problem to fakt, że pieniądze z MDM po prostu szybko się kończą. Obecnie zostały już tylko środki z puli na przyszły rok – ostatni funkcjonowania programu i zapewne skończą się najpóźniej do wiosny 2018.

Pożyczka z banku na wkład? Wykluczone!

Osoba, która myśli o zdobyciu środków na wkład własny powinna zapomnieć o tym, by je pożyczyć z banku. Będzie to bardzo złe rozwiązanie. Po pierwsze dlatego, że uderzy w naszą zdolność kredytową, po drugie – ponieważ kredyt konsumpcyjny jest najdroższym na rynku.

Zdecydowanie lepiej jest poszukać pożyczki np. w zakładzie pracy czy od znajomych. A najlepszym wyjściem będzie „uśmiechnięcie się” do rodziny. Pożyczka w kręgu najbliższej rodziny do kwoty 9637 zł nie wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest możliwość zwolnienia z PCC niezależnie od wysokości pożyczki. By tak się stało, trzeba udokumentować wpływ pieniędzy na rachunek bankowy i złożyć w terminie 14 dni deklarację podatkową.

Dodatkowe zabezpieczenie

Idealne rozwiązanie to przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia – np. drugiego mieszkania czy gruntu. Wpis hipoteki na takiej nieruchomości zostanie przyjęty przez instytucję kredytującą z „pocałowaniem ręki” i może być nawet podstawą do negocjacji znacznie lepszych warunków kredytowania. Jest to mocne i pewne z punktu widzenia banku zabezpieczenie.

Po drugie pamiętajmy, że wkładem nie musi być tylko gotówka. Jego rolę mogą pełnić mogą np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują także zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Z pewnością warto się postarać uzyskać środki na wymagany wkład. To nam się opłaci. Uzyskamy tańszy i bezpieczniejszy kredyt. W najgorszym razie – jeśli nie ma żadnej możliwości manewru – pozostaje jedynie oszczędzać…

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

20 proc. wkładu na mieszkanie – sprawdzamy ile gotówki będziesz potrzebował

Już od stycznia minimalny wkład własny kredytów mieszkaniowych – na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego – wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. W Warszawie, by myśleć o kupnie 50 mkw. trzeba będzie dysponować kwotą ponad 70 tys. zł. Obawa przed rosnącym wkładem może wielu kredytobiorców jeszcze przed końcem roku pchnąć do zaciągnięcia zobowiązania na obecnych zasadach. Pośpiech nie jest tu jednak dobrym doradcą. 

Dlaczego? Pamiętajmy, że kredyty z niskim wkładem prawdopodobnie nie znikną zupełnie z rynku. Wbrew obawom banki podchodzą do kwestii wkładu dużo bardziej liberalnie niż może się wydawać. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza mniejszy wkład, pod warunkiem zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obecnie ciągle aż 9 banków nadal ma w swojej ofercie kredyty z wkładem na poziomie 10 proc. wartości nieruchomości, pod wspomnianymi wcześniej warunkami.

Jest wysoce prawdopodobne, że i w styczniu, choć może być o nie trudniej, to jednak takie kredyty nadal będą w ofercie niektórych banków. Warto też pamiętać, że już od stycznia odblokowana zostanie druga pula środków na 2017 na dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Jeśli pospieszymy się teraz z kredytem, stracimy szansę, by skorzystać z tych środków. Choć z drugiej strony z pewnością trzeba będzie się spieszyć, bo pieniądze z MDM będą szybko się kończyć.

Minusem czekania na przyszły rok będą natomiast podwyższone koszty kredytowania. Mimo, że możemy się spodziewać, że przynajmniej część banków, także od stycznia 2017 nadal będzie oferować kredyty z 10 proc. wkładem, to trzeba pamiętać, że ubezpieczenie niskiego wkładu będzie obejmować już nie 5 proc. brakujących środków (chyba że przy kredytach z 15 proc. wkładem) ale 10 proc.

Kolejna sprawa to stopy procentowe. Na razie korzystamy z rekordowo niskiego ich poziomu. To działa korzystnie na naszą zdolność kredytową. Pozytywnie wpada wskaźnik DTI (debt to income) czyli relacja wysokości rat kredytów do dochodów. Wiele jednak wskazuje, że czas rekordowo niskich stóp zbliża się ku końcowi, co przełoży się na wyższe raty kredytów, a więc i na zdolność kredytową.

osoba z kalkulatorem

Szturm na banki przed końcem roku, związany z rosnącym wkładem własnym, to nic nowego. Na razie jeszcze (na koniec listopada 2016) nie znamy wyników akcji kredytowej za III, a tym bardziej IV kwartał bieżącego roku. Te zostaną dopiero opublikowane w raportach sektora bankowego (Amron – Sarfin, NBP), jednak przykłady z lat ubiegłych pokazują, że w związku z rosnącym wkładem, kolejka chętnych po kredyty na starych zasadach się wydłużała. Tak było i w pod koniec ubiegłego roku, przed wzrostem do 15 proc. minimalnych własnych środków wymaganych przez banki przy kredycie hipotecznym. W tamtym okresie liczba udzielonych kredytów – kwartał do kwartału – wzrosła aż o 11 proc., a ich wartość o 9 proc.

Ile trzeba będzie nam na wkład na poziomie 20 proc.? Przy obecnych średnich cenach na rynku pierwotnym, myśląc o kupnie 50 – metrowego mieszkania w Warszawie trzeba będzie wyłożyć 76 tysięcy złotych, w Krakowie potrzebne będzie 63 tysiące, a we Wrocławiu 62 tysiące.

Taka kwota rzeczywiście robi wrażenie, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę dane o stanie oszczędności Polaków, a te są zatrważające. Przykładowo – wg raportu Finansowy Barometr ING 57 % naszych obywateli nie ma żadnych oszczędności. Wg BGŻ Optima średnia wysokość zaoszczędzonych środków na statystyczną rodzinę wynosi zaledwie nieco ponad 9 tys. zł!

Jak uzyskać pieniądze potrzebne na wkład? Cóż – jedyną oczywistą drogą jest oszczędzanie, ewentualnie szukanie współkredytobiorców, czy dodatkowych nieruchomości na zabezpieczenie. Na pewno tragicznym rozwiązaniem byłoby zadłużanie się, by uzyskać potrzebny kapitał. To docelowo odbije się tragicznie na naszej zdolności kredytowej i może w ogóle zablokować możliwość uzyskania kredytu. Jeśli już szukamy środków – lepiej postarać się o pożyczkę od osób prywatnych: rodziny czy znajomych. Oczywiście musimy też przeprosić się z oszczędzaniem. Pamiętajmy, że im wyższy wkład wniesiemy sami, tym bezpieczniejszy i tańszy kredyt.

Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN