Archiwa tagu: zdolność kredytowa

20 proc. wkładu na mieszkanie – sprawdzamy ile gotówki będziesz potrzebował

Już od stycznia minimalny wkład własny kredytów mieszkaniowych – na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego – wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. W Warszawie, by myśleć o kupnie 50 mkw. trzeba będzie dysponować kwotą ponad 70 tys. zł. Obawa przed rosnącym wkładem może wielu kredytobiorców jeszcze przed końcem roku pchnąć do zaciągnięcia zobowiązania na obecnych zasadach. Pośpiech nie jest tu jednak dobrym doradcą. 

Dlaczego? Pamiętajmy, że kredyty z niskim wkładem prawdopodobnie nie znikną zupełnie z rynku. Wbrew obawom banki podchodzą do kwestii wkładu dużo bardziej liberalnie niż może się wydawać. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza mniejszy wkład, pod warunkiem zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obecnie ciągle aż 9 banków nadal ma w swojej ofercie kredyty z wkładem na poziomie 10 proc. wartości nieruchomości, pod wspomnianymi wcześniej warunkami.

Jest wysoce prawdopodobne, że i w styczniu, choć może być o nie trudniej, to jednak takie kredyty nadal będą w ofercie niektórych banków. Warto też pamiętać, że już od stycznia odblokowana zostanie druga pula środków na 2017 na dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Jeśli pospieszymy się teraz z kredytem, stracimy szansę, by skorzystać z tych środków. Choć z drugiej strony z pewnością trzeba będzie się spieszyć, bo pieniądze z MDM będą szybko się kończyć.

Minusem czekania na przyszły rok będą natomiast podwyższone koszty kredytowania. Mimo, że możemy się spodziewać, że przynajmniej część banków, także od stycznia 2017 nadal będzie oferować kredyty z 10 proc. wkładem, to trzeba pamiętać, że ubezpieczenie niskiego wkładu będzie obejmować już nie 5 proc. brakujących środków (chyba że przy kredytach z 15 proc. wkładem) ale 10 proc.

Kolejna sprawa to stopy procentowe. Na razie korzystamy z rekordowo niskiego ich poziomu. To działa korzystnie na naszą zdolność kredytową. Pozytywnie wpada wskaźnik DTI (debt to income) czyli relacja wysokości rat kredytów do dochodów. Wiele jednak wskazuje, że czas rekordowo niskich stóp zbliża się ku końcowi, co przełoży się na wyższe raty kredytów, a więc i na zdolność kredytową.

osoba z kalkulatorem

Szturm na banki przed końcem roku, związany z rosnącym wkładem własnym, to nic nowego. Na razie jeszcze (na koniec listopada 2016) nie znamy wyników akcji kredytowej za III, a tym bardziej IV kwartał bieżącego roku. Te zostaną dopiero opublikowane w raportach sektora bankowego (Amron – Sarfin, NBP), jednak przykłady z lat ubiegłych pokazują, że w związku z rosnącym wkładem, kolejka chętnych po kredyty na starych zasadach się wydłużała. Tak było i w pod koniec ubiegłego roku, przed wzrostem do 15 proc. minimalnych własnych środków wymaganych przez banki przy kredycie hipotecznym. W tamtym okresie liczba udzielonych kredytów – kwartał do kwartału – wzrosła aż o 11 proc., a ich wartość o 9 proc.

Ile trzeba będzie nam na wkład na poziomie 20 proc.? Przy obecnych średnich cenach na rynku pierwotnym, myśląc o kupnie 50 – metrowego mieszkania w Warszawie trzeba będzie wyłożyć 76 tysięcy złotych, w Krakowie potrzebne będzie 63 tysiące, a we Wrocławiu 62 tysiące.

Taka kwota rzeczywiście robi wrażenie, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę dane o stanie oszczędności Polaków, a te są zatrważające. Przykładowo – wg raportu Finansowy Barometr ING 57 % naszych obywateli nie ma żadnych oszczędności. Wg BGŻ Optima średnia wysokość zaoszczędzonych środków na statystyczną rodzinę wynosi zaledwie nieco ponad 9 tys. zł!

Jak uzyskać pieniądze potrzebne na wkład? Cóż – jedyną oczywistą drogą jest oszczędzanie, ewentualnie szukanie współkredytobiorców, czy dodatkowych nieruchomości na zabezpieczenie. Na pewno tragicznym rozwiązaniem byłoby zadłużanie się, by uzyskać potrzebny kapitał. To docelowo odbije się tragicznie na naszej zdolności kredytowej i może w ogóle zablokować możliwość uzyskania kredytu. Jeśli już szukamy środków – lepiej postarać się o pożyczkę od osób prywatnych: rodziny czy znajomych. Oczywiście musimy też przeprosić się z oszczędzaniem. Pamiętajmy, że im wyższy wkład wniesiemy sami, tym bezpieczniejszy i tańszy kredyt.

Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN

Umowa przedwstępna – święte ABC

Podpisując umowę przedwstępną należy pamiętać o najważniejszych kwestiach. Przede wszystkim w umowie powinien znaleźć się zapis, że strona sprzedająca jest właścicielem zbywanej nieruchomości. Ważna jest również informacja, że nieruchomość ta nie jest obciążona prawami osób trzecich.
Strony powinny również ustalić wysokość zadatku albo zaliczki. Ponadto należy określić dokładny termin jej zapłaty a także formę.
Fundamentalne znaczenie ma również określenie terminu zawarcia umowy ostatecznej,

 

Zdolność kredytowa Polaków w górę. Marże nadal niskie

Rynkiem kredytów hipotecznych w Polsce rządzi dziś w dużej mierze psychologia – w szczególności lęk przed zadłużaniem się. Takie wnioski można wysunąć analizując dane dotyczące akcji kredytowej.
Podsumowanie aktualnej sytuacji znajdziemy w raporcie Amron – Sarfin za III kw. 2015. Choć powtarzane to było już wielokrotnie, nie dość powtarzać, że w tak dobrym okresie z punktu widzenia klientów, wyniki znów rozczarowują.
Po krótkotrwałej poprawie w drugim kwartale, trzeci kwartał ostudził nadzieje bankowców na wyraźniejsze odbicie. Wyniki – jeśli chodzi o wartość nowo udzielonych kredytów – były niższe od tych sprzed 3 miesięcy o 3,52% oraz o 5,50%, gdy porównamy liczbę kredytów zaciągniętych. W okresie od lipca do końca września banki udzieliły 43 945 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 9,704 mld zł.
Wszystko to w okresie, kiedy mamy najniższe w historii stopy procentowe i są widoki na kolejne cięcia. Takie sygnały daje nowa władza, a wkrótce kończy się obecna kadencja Rady Polityki Pieniężnej.
Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 1,75%, co oznacza minimalny – bo zaledwie o 0,01 p.p. – spadek w stosunku do poprzedniego kwartału. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wynosi 1,50%, a WIBOR 3M wzrósł nieznacznie – w III kwartale 2015 roku do poziomu 1,72% wobec 1,68% w II kwartale. Pociągnęło to za sobą minimalny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które przeciętnie w III kwartale 20115 roku wyniosło 3,48% , zatem więcej o 0,02 p.p. w porównaniu II kwartału 2015 roku.
Bardzo pozytywne wnioski płyną też z wyników Indeksu Dostępności Mieszkaniowej. Pokazuje on kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny, składającej się z dwóch pracujących osób i starszego dziecka.
W tym roku – w pierwszym kwartale – indeks był już na najwyższym od 6 lat (a więc od początku badań) poziomie – wynoszącym 200 punktów. Później, w drugim kwartale nieco stracił, by w trzecim znów wzrosnąć. Miara IDM potwierdza, że obecnie klienci banków mają świetny czas dla podejmowania decyzji o kupnie. Na wzrost indeksu w trzecim kwartale wpływ miały nieznaczny wzrost wynagrodzeń (o 1 proc.) oraz spadek kosztów utrzymania (o stopę inflacji 0,27 proc.) przy niewielkich tylko wzrostach cen mieszkań i oprocentowania kredytów.
Do pozytywnych – z punktu widzenia kredytobiorców – informacji należy zaliczyć również fakt, że ceny mieszkań pozostają stabilne. Mimo obwieszczanego szeroko przez deweloperów rosnącego popytu, lokale nie drożeją.
W III kwartale jedynie w dwóch spośród ośmiu ośrodków miejskich zarejestrowano nieznaczny spadek średniej ceny transakcyjnej mkw. w odniesieniu do poprzedniego kwartału – w aglomeracji katowickiej o 24 zł/mkw. oraz w Łodzi o 12 zł/mkw. W pozostałych miastach doszło do niewielkich wzrostów – największy zanotowano w Warszawie, gdzie średnia jednostkowa cena mieszkania wyniosła 7463 zł , czyli o 109 zł więcej niż w II kwartale 2015 roku. Można więc mówić wyłącznie o niewielkich wahaniach.
A jednak – wszystkie te czynniki, jak podkreślają Analitycy WGN – nie skutkują większym zainteresowaniem kredytami. Czy w związku z niedawnym kryzysem finansowym, niepewną sytuacją na świecie, „lekcją” z czasów boomu na polskim rynku mieszkań, Polacy obawiają się zadłużać? Wydaje się, że zjawiska z zakresu psychologii społecznej mają tu znaczenie.
Większą ostrożność widać też w trendach kredytowych. Z raportu wynika, że klienci banków coraz częściej kredytują się na krótsze okresy. Co prawda nadal ponad 62 proc. umów w III kw. dotyczyło okresu od 25 do 35 lat, a więc najdłuższego z możliwych, ale udział takich kredytów zmniejsza się już drugi kwartał z rzędu na rzecz kredytów mieszkaniowych udzielonych na czas do 15 lat oraz od 15 do 25lat (wzrost udziału odpowiednio o 0,27 i 0,46 p.p.).
Wzrosła liczba kredytobiorców, którzy zadłużali się przy bardzo wysokim wkładzie własnym – do 70 proc. wartości nieruchomości (LtV 30 proc.). Ponad 8 proc. (wzrost o 4,66 p.p.) kredytów została udzielona właśnie z taką wysokością wkładu. Należy jednak zaznaczyć, że nadal najpopularniejsze są kredyty o wskaźniku LtV powyżej 80 proc., a więc z maksymalnie 20 procentowym wkładem. Takich było blisko połowa (49,60 proc.) zaciągniętych w III kw. 2015 roku. Z kolei kredytów o wkładzie na poziomie od 20 do 50 proc. wartości nieruchomości było 35,31 proc.
W III kw. 2015 nieznacznie wzrosła średnia wartość kredytu – do 212 tys. zł w porównaniu do 210 tys. kwartał wcześniej. Banki udzieliły mniej kredytów mieszkaniowych w wysokości od 100 do 200 tys. zł, ich udział w wolumenie nowych kredytów hipotecznych spadł w porównaniu do II kwartału 2015 roku o 2,07 proc. i wyniósł 34, 28 proc.
Udział kredytów w wysokości 200 – 300 tys. zł oraz powyżej 1 mln zł nie uległ zmianie i wyniósł odpowiednio 23,03 proc. i 0,55 proc. Natomiast w pozostałych kategoriach wartości kredytów zanotowano niewielkie wzrosty, największy (o 1,08 pkt. proc.) w przypadku kredytów z przedziału od 300 do 400 tys. zł, których udział w ogólnej strukturze wyniósł 12,89 proc.
Największym rynkiem kredytowym w kraju pozostaje oczywiście Warszawa. Ponad 35 proc. kredytów hipotecznych udzielonych w III kw. 2015 przypadało właśnie na stolicę. Wśród dominujących rynków na drugim miejscu uplasowała się aglomeracja katowicka (7,2 proc.) a na trzecim Wrocław (6 proc.).

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN

Kredyty hipoteczne – Polacy przynoszą coraz większy wkład własny

Zaskakująco dobre dane z rynku kredytów hipotecznych przynosi najnowszy raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Wyniki z II kw. 2015 były aż o ponad 10 proc. lepsze, niż w pierwszych trzech miesiącach. Były też najlepsze na przestrzeni kilku ostatnich kwartałów. Czyżby Polacy znów chętniej się zadłużali? Czytaj dalej

Kredyt z dopłatą MDM – co nas czeka?

W lipcu 2015 roku mają zacząć obowiązywać nowe zasady przyznawania kredytów mieszkaniowych z dopłatą w rządowym programie Mieszkanie dla młodych. Ustawodawca chce zachęcić do korzystania z dopłat przede wszystkim rodziny wielodzietne. Z pomocy będą mogły skorzystać nawet te rodziny i osoby wychowujące co najmniej trójkę dzieci, które wcześniej posiadały już dom lub mieszkanie. Czytaj dalej