m (120)

Polacy tracą zdolność kredytową – nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej

Zarówno bankowcy jak i deweloperzy wietrzą koniec hossy na rynku mieszkaniowym, wraz z końcem programu MDM. Wyczerpały się już pieniądze z puli na ten rok, coraz więcej środków już jest zarezerwowanych z puli przyszłorocznej. Tymczasem banki przykręcają śrubę dla kredytów hipotecznych. Marże idą w górę, a zdolność kredytowa Polaków gwałtownie spada.
Czytaj dalej

fot_free (64)

Jak program Rodzina 500 Plus wpłynie na zdolność kredytową Polaków?

Obecny rząd zdecydowanie stawia na politykę rodzinną i program Rodzina 500 Plus ma pomóc w zwiększeniu dzietności polskim rodzin. Jak podkreślają Analitycy WGN, program Rodzina 500 Plus może też znacząco wpłynąć na zdolność kredytową Polaków, a tym samym zapewnić szybszy dostęp do własnego mieszkania.

Eksperci rynku nieruchomości wyliczyli, że zdolność kredytowa Polaków korzystających z rządowej zapomogi, mogą zwiększyć swoją zdolność kredytową nawet o 209 tys zł. Banki traktują tę kwotę jako pewne zabezpieczenie kredytu na przynajmniej kilkadziesiąt lat. Dzięki temu rodziny będą mogły ubiegać się o większy kredyt, a tym samym, wybierać mieszkania o większym metrażu lub w lepszej lokalizacji.

Prezydent podpisał ustawę wprowadzającą program Rodzina 500 Plus w lutym 2016 roku. Od kwietnia można składać wnioski o zapomogę. Ustawa przewiduje dofinansowanie rodzinnego budżetu w kwocie 500 zł w przypadku posiadania dwójki dzieci (dofinansowanie dotyczy tylko jednego dziecka). Nie ma żadnych limitów dochodowych na członka rodziny. Rodziny z jednym dzieckiem również mają szansę na dofinansowanie, wówczas jednak dochód na jednego członka nie może przekraczać 800 zł oraz 1200 zł dla rodzin z dzieckiem niepełnosprawnym. Rodziny wielodzietne, które mieszczą się w limicie dochodowym, dostaną dofinansowanie na każde dziecko.

Co najważniejsze, choć program Rodzina 500 Plus jest formą zasiłku, to wyróżnia go przede wszystkim stałość – kwota jest przyznawana co miesiąc do ukończenia osiemnastego roku życia przez dziecko. Nie ma obostrzeń co do limitu dochodów, zatem taka forma zasiłku jest comiesięcznym wsparciem budżetu każdej rodziny posiadającej dzieci. Jak to wpłynie na zdolność kredytową rodzin?

Najważniejszym kryterium uzyskania kredytu hipotecznego jest oczywiście zdolność kredytowa. Z reguły wyliczana jest w ten sposób, że od miesięcznego przychodu rodziny odejmowana jest kwota potrzebna na utrzymanie. Pozostała kwota nie tylko powinna wystarczyć na opłacenie raty kredytu, ale również na odłożenie dodatkowych pieniędzy (zwykle koło 200-300 zł). Każdy bank jednak kieruje się innymi kryteriami. Należy tutaj podkreślić, że banki z reguły nie biorą pod uwagę, przy określaniu zdolności kredytowej, zasiłków, czy alimentów.

Katarzyna Dmowska, specjalistka rynku finansów, wyjaśniała na łamach mediów, na czym ma polegać wzrost zdolności kredytowej Polaków dzięki Rodzinie 500 Plus. Za przykład została podana pięcioosobowa rodzina, w której dwoje rodziców zarabia w sumie średnio ok. 8 tys zł brutto. Z wyliczeń wynika, że zdolność kredytowa tej rodziny pozwala im na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w kwocie 250 tys zł. Gdy dodamy do tego wsparcie programu Rodzina 500 Plus, (a więc 1000 zł dodatkowego przychodu), zdolność kredytowa tej rodziny może urosnąć nawet o 209 tys. Jednak ostateczna decyzja w sprawie kredytu hipotecznego i tego, czy zostanie wzięte pod uwagę rządowe dofinansowanie, należy do banku.

Eksperci podają, że taki wzrost zdolności kredytowej pozwoli na zakup mieszkania o większym metrażu: w Warszawie o 29 metrów kwadratowych, w Krakowie o 34 metry kwadratowe, a w Łodzi aż o 57 metrów kwadratowych. Z pewnością, jeśli banki wezmą pod uwagę dofinansowanie 500 plus, poprawi to sytuację mieszkaniową Polaków.

O subwencję w ramach programu Rodzina 500 Plus mogą ubiegać się nie tylko małżeństwa z dziećmi, ale również osoby niepozostające w związku małżeńskim, jak i rodziny niepełne.

Nie można jednak przewidzieć, czy banki zdecydują się na branie pod uwagę dofinansowań rządowych. Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie finansowe, nieraz na 30 lat, natomiast subwencje 500 plus przyznawane będą przez maksymalnie 18 lat.

Dział Analiz WGN
Katarzyna Surma

kalkulator i długopis

Nie masz na wkład własny kredytu hipotecznego? Nie pożyczaj pieniędzy w banku, a u rodziny

Jeśli nie masz pieniędzy na wkład własny kredytu hipotecznego, najgorszym możliwym rozwiązaniem będzie zaciągnięcie innego kredytu, by ten wkład uzyskać. W taki sposób tylko obniżysz swoją zdolność kredytową, co może skomplikować twoją sytuację podczas starań o kredyt na mieszkanie.

Kwestia wkładu własnego wysuwa się na plan pierwszy problemów kredytobiorców. Nie są nimi stabilne ceny, ani niskie oprocentowanie, a właśnie wymóg wyłożenia całkiem sporych pieniędzy z własnej kieszeni. W tym roku jest to 15 proc. wartości mieszkania, ale w roku przyszłym będzie to już 20 proc.

Przy przeciętnej cenie metra kwadratowego na poziomie 5000 tys. zł daje to konieczność wyłożenia z własnych środków około 60 tys. dla mieszkania o powierzchni 60 mkw. Taka kwota dla wielu może okazać się zaporową, stąd istotne pytania o to, jak kredytobiorcy będą radzić sobie z wymogiem wkładu własnego, zwłaszcza po likwidacji programu MDM, który ma funkcjonować tylko do końca 2018 r.

Co zrobić, by uzyskać wymagany wkład?

1) Oszczędzać. Jest to rozwiązanie wymagające sporo czasu i odpowiednich możliwości finansowych. Zakładając, że jesteśmy w stanie odłożyć 500 zł miesięcznie, na 60 tys. zł będziemy musieli oszczędzać przez 10 lat. Taka perspektywa może niejednego zniechęcić, ale warto zaoszczędzić choćby część środków. To już nam ułatwi sytuację. Być może w ciągu kilku lat pojawi się możliwość dogodnego oszczędzania na wkład w kasach oszczędnościowo – budowlanych, których powołanie zapowiada rząd. Roczna premia od uzbieranych oszczędności ma wynosić 15 proc.

2) Pożyczka. To chyba najlepsze rozwiązanie. Warto rozejrzeć się za alternatywną drogą pozyskania pieniędzy i spróbować pożyczyć środki w zakładzie pracy, od znajomych czy rodziny. Pożyczka kwoty powyżej 500 zł powinna mieć charakter sformalizowany, dlatego warto podpisać umowę pożyczki. Zasady jej zawierania reguluje Kodeks cywilny. Zawierając umowę pożyczki pożyczkodawca zobowiązuje się przekazać pożyczkobiorcy określoną kwotę pieniędzy, lub dobra materialne oznaczone co do gatunku. Umowa zobowiązuje pożyczkobiorcę do zwrotu pożyczonych pieniędzy lub dóbr materialnych, w takiej samej ilości i niepogorszonym stanie. Pożyczka może mieć charakter odpłatny (zwrot z odsetkami) lub nieodpłatny. By uniknąć podatku od czynności cywilnoprawnych (2 proc.) najlepiej zadłużyć się u najbliższej rodziny. Zwolnieniu z opodatkowania podlegają pożyczki udzielane między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (małżonkami, zstępnymi, wstępnymi, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą i teściami) do kwoty 9637 zł. Można jednak uzyskać zwolnienie z PCC niezależnie od wysokości pożyczki, jeśli udokumentujemy jej kwotę poprzez dowód wpłaty na rachunek bankowy lub dostarczenie przekazem pocztowym i złożymy deklarację PCC w terminie 14 dni od zawarcia umowy. Jeśli chodzi o podatek dochodowy – pożyczkobiorca nie musi go płacić. Natomiast pożyczkodawca już tak – o ile od kwoty pożyczki nalicza odsetki.

3) Alternatywny wkład własny/dodatkowe zabezpieczenie. Należy pamiętać, że banki mają różną politykę kredytową i w różny sposób podchodzą do kwestii wkładu własnego. Niekoniecznie muszą to być środki pieniężne. W stanowisku przedstawionym przez KNF podkreślono, że za wkład można uznać również środki zgromadzone na Indywidualnych Kontach Emerytalnych lub Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego. W ten sposób można pokryć „brakujące” 5 proc. wkładu. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza także blokadę na rachunku bankowym albo obligacje skarbu państwa lub Narodowego Banku Polskiego. Na tym jednak nie kończy się lista aktywów, które mogą być uznane przez banki za wkład własny. W praktyce wiele zależy od polityki w tym zakresie, jaką przyjęła konkretna instytucja finansowa. Paleta jest tu bardzo szeroka. Wkładem może być np. kapitał zgromadzony w akcjach spółek giełdowych, w jednostkach uczestnictwa, premia gwarancyjną z książeczki mieszkaniowej, a nawet nieruchomości – o ile klient może zadeklarować bankowi zamiar ich sprzedaży. Oczywiście honorowanym przez banki wkładem będą także nakłady już poczynione na zakup mieszkania – środki wpłacone zbywcy na mocy umowy przedwstępnej, zaliczki dla dewelopera itp. Jeśli kredyt jest wzięty na budowę domu wkładem własnym może być działka, na której ma stanąć nieruchomość – oczywiście pod warunkiem, że jest własnością kredytobiorcy. Niektóre banki, w zależności od przyjętej polityki, za wkład uznają również zakupione materiały budowlane oraz koszty już poczynionych prac. Oczywiście muszą być one odpowiednio udokumentowane.

4) Kredyt na wkład własny. To najgorsze rozwiązanie i powinniśmy je traktować jako naprawdę ostateczność. Takie wyjście będzie po prostu drogie. W grę wchodzi najczęściej kredyt konsumpcyjny. Kredytobiorca może zaciągnąć go z dowolnych przyczyn i z dowolnym przeznaczeniem. Są to jednak najdroższe kredyty na rynku z rzeczywistą roczną stopą oprocentowania na poziomie kilkunastu procent.

Tańsza będzie tzw. pożyczka hipoteczna. Jest to forma kredytu, który również możemy przeznaczyć na dowolny cel. Pożyczki hipoteczne są niżej oprocentowane niż kredyty konsumpcyjne i tylko nieco bardziej niż hipoteczne. Teoretycznie więc mogłoby być to jakieś wyjście, pod warunkiem jednak, że dysponujemy nieruchomością, która mogłaby pełnić rolę zabezpieczenia takiego kredytu. Pożyczka hipoteczna bowiem, jak sama nazwa wskazuje, wymaga wpisu hipoteki w księdze wieczystej.

Jednak również nie opłaca się brać takiego kredytu, bowiem dysponując mieszkanie „tracimy” ewentualne dodatkowe zabezpieczenie docelowego kredytu mieszkaniowego. Dzięki dodatkowemu zabezpieczeniu moglibyśmy np. uzyskać wyższą kwotę czy też lepsze warunki (np. niższą marżę, oprocentowanie). Kredyt zabezpieczony na dwóch nieruchomościach (już posiadanej i tej, którą zamierzamy kupić) z punktu widzenia banku będzie wyjątkowo bezpieczny, stąd możemy liczyć na preferencyjne traktowanie. Jeśli jednak zaciągniemy pożyczkę hipoteczną, na posiadanej nieruchomości będzie już hipoteka, a więc bank udzielający nam kredytu mieszkaniowego nie będzie mógł uwzględnić pierwszego mieszkania jako zabezpieczenia. Najgorsze jest jednak co innego – zaciągając niezależnie jaki kredyt na wkład własny obniżamy swoją zdolność kredytową i tym samym możemy mieć problemy z uzyskaniem docelowego kredytu na upatrzone mieszkanie.

Dział Analiz WGN
Marcin Moneta

wykres z monet

Niskie stopy procentowe – alternatywne inwestycje

Obecne, historycznie już niskie stopy procentowe, o ile niezmiennie cieszą kredytobiorców, o tyle inwestorów już nie bardzo. Pieniądze na lokatach nie przynoszą już satysfakcjonujących stóp zwrotu, a ci, którzy w ubiegłym roku zainwestowali w wirtualną walutę bitcoin, złoto czy ropę, powoli zaczynają liczyć straty. Choć lokaty terminowe i konta oszczędnościowe to najbezpieczniejsze lokaty kapitału, nie nadają się one dla inwestorów chcących pomnożyć swój majątek przy obecnych stopach procentowych. Jakie alternatywne inwestycje należy rozważyć?

Jak podkreślają Eksperci WGN, naczelną zasadą każdego inwestora powinno być inwestowanie tylko i wyłącznie w to, co sam rozumie. Przed przystąpieniem do inwestycji należy szczegółowo zapoznać się z regulaminami, kartami produktu, a także zadbać o dobre ubezpieczenie kapitału. Trzeba również określić poziom ryzyka, który jesteśmy w stanie zaakceptować, a także czas trwania inwestycji.

Jeśli jesteśmy cierpliwi i poszukujemy długoterminowego rozwiązania na lokatę kapitału, dobrym pomysłem mogą być polisy typu unit-linked. Co ważne, taki produkt wyróżnia się niskim progiem wejścia. Budowanie kapitału rozpoczyna się od odkładania 200 zł miesięcznie, co ma nas zmobilizować, a w efekcie końcowym, zabezpieczyć nasz inwestycję na długi czasu. Jeśli jednak dysponujemy większym kapitałem, możemy zainwestować go w produkt z jednorazową składką. Polisy typu unit-linked są o tyle atrakcyjne, że sami decydujemy o strategii inwestowania.
Jeśli nie śledzimy na bieżąco rynków finansowych, możemy skorzystać już z gotowych lub personalizowanych modeli zarządzania kapitałem.

Co w takim razie z lokatami terminowymi? O nich możemy myśleć, jeśli dysponujemy pokaźniejszym kapitałem i nie oczekujemy spektakularnej stopy zwrotu. Przykładowo, lokując 100 tys zł na lokacie rocznej, stopa zwrotu wyniesie ok. 1,5 tys zł. Średnie oprocentowanie lokaty wynosi 2 %, jednak należy jeszcze uwzględnić tzw. podatek Belki, czyli podatek od dochodów kapitałowych, za tem realny zysk wyniesie 1,5 %. Dla jednych ta kwota będzie zadowalająca, dla innych niekoniecznie.

Na rynku finansowym znajdziemy produkty, oferowane przez instytucje finansowe, które charakteryzują się wyższym oprocentowaniem, na przykład 4 czy 5 procent. Zazwyczaj jednak, takie produkty obwarowane są dodatkowymi obostrzeniami i gwiazdkami, na przykład maksymalnej limitem wpłaty lub koniecznością założenia konta w danym banku. Lepsze oprocentowanie oferują również długoterminowe lokaty bankowe. Jednak, jak podkreślają fachowcy z rynku finansowego, stopy procentowe mogą wzrosnąć w ciągu kilku miesięcy, a tym samym, lokując kapitał na lokacie długoterminowej, zamrażamy nasze pieniądze, pozbawiając się tym samym szansy na szybkie skorzystanie z ewentualnie rosnących stóp procentowych.

Bankowcy chętnie polecają tak zwaną dywersyfikację kapitału inwestycyjnego, czyli rozdzielenie początkowego kapitału inwestycyjnego na kilka mniejszych i ulokowanie go w kilku produktach finansowych o różnym czasie trwania. Jeśli stopy procentowe wzrosną, będziemy mieli możliwość zainwestowania w dogodnym okresie przynajmniej części kapitału.

Mówiąc o inwestycjach, nie sposób pominąć branży nieruchomości. Zakup nieruchomości pod inwestycje jest niezwykle opłacalny, charakteryzuje się bowiem jedną z najwyższych, (a co ważne, pewnych) stóp zwrotu; obecnie szacuje się, że jest to 4 %, a więc dwa razy więcej niż w przypadku terminowych lokat bankowych. Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że zaciągniecie kredytu na taki cel wydaje się być wyjątkowo łatwe i przyjemne, a wizja pomnożenia kapitału coraz bardziej kusząca. Przed zakupem nieruchomości warto oszacować oczekiwania co do klienta: studenci zawsze chętnie wynajmą mieszkanie w centrum uniwersyteckiego miasta, z kolei rodziny z dziećmi chętniej wybiorą nieco mniej tłoczne obrzeża miasta w pobliżu terenów zielonych. Z pewnością taka inwestycja jest pracochłonna, należy dbać nie tylko o regularny wynajem, ale również o remonty i systematyczne naprawy w lokalu.

Specjaliści zachęcają również do inwestowania w przedmioty kolekcjonerskie, takie jak znaczki, alkohole, czy stare samochody. Na tych ostatnich można przewidywać zysk na poziomie 7-8 %.

Katarzyna Surma
Dział Analiz WGN

wykres na tle pieniędzy

Co z wkładem własnym? Rząd ma pomysł na kasy oszczędnościowo – budowlane

W ubiegłym roku kupujący mieszkania zdecydowanie częściej dokonywali transakcji za gotówkę, lub ‘prawie” za gotówkę, czyli przy bardzo wysokim wkładzie własnym. Odsetek kredytów, które nie przekraczały 30 proc. wartości nieruchomości wzrósł skokowo, bo aż o 100 proc. Równocześnie, co prawda powoli, ale jednak stopniowo spada udział kredytów z najniższym wkładem własnym. Czytaj dalej

Kredyty hipoteczne – doradcy kredytowi WGN KREDYTY pomogą zbadać zdolność kredytową, udzielą bezpłatnych porad i pomocy. Sprawdzimy bezpłatnie zdolność kredytową, skompletujemy dokumenty, wynegocjujemy najlepsze warunki kredytowania i pomożemy w uruchomieniu Twojego kredytu hipotecznego. Portal WGN Kredyty zawiera kalkulatory i porównywarki kredytowe: harmonogram spłat, nadpłata kredytu – oszczędności, konsolidacja kredytów, zdolność kredytowa, wylicz spread, porównaj produkty bankowe, porównaj kredyty, PLN czy waluta, raty równe czy malejące. Tutaj możesz porównać oferty, zobaczyć rankingi skorzystać z bezpłatnych porad. Ponadto wgnkredyty.pl zawiera aktualności, finanse, raporty o rynku finansowym i raporty o rynku nieruchomości.

Translate »