Ustawa o kredycie hipotecznym będzie lepiej chronić klientów?

Trzy oferty do wyboru, jasna informacja o realnym oprocentowaniu, brak opłat za spłatę kredytu przed terminem, restrukturyzacja zadłużenia po uzgodnieniu jej formy z klientem – to niektóre zapisy ustawy o kredycie hipotecznym. Nowe przepisy mają „ucywilizować” ten rynek, zwiększyć ochronę konsumentów i transparentność oferty.  Czytaj dalej

Spowolnienie w kredytach – w 2017 roku wyniki będą gorsze

Przed rynkiem kredytowym i mieszkaniowym trudniejsze czasy. Popyt będzie słabł, a o kredyt będzie trudniej – nie za sprawą podwyżek marż, a przez planowane podwyżki stóp procentowych. Takie wnioski płyną z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich.  Czytaj dalej

Skąd wziąć na wkład własny kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny kredytu na mieszkanie to główna bolączka osób, które chcą kupić własne cztery kąty. Obecnie wynosi on już minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Niewiele w tym zakresie pomoże MDM. Po pierwsze dlatego, że już jest na ukończeniu, po drugie – ponieważ kwota dopłaty nie wystarczy na pokrycie wkładu.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny wymagany wkład własny kredytów hipotecznych od tego roku wynosi już 20 proc. wartości nieruchomości. KNF daje możliwość kredytowania z niższym wkładem, ale kredytobiorca w takiej sytuacji musi liczyć się z wyższym kosztem kredytu – w postaci podwyższonej marży czy też ubezpieczenia niskiego wkładu. Więc de facto te 20 proc. z własnej kieszeni mu się po prostu opłaca. Także dlatego, że sama kwota kredytu jest niższa.

Problem jednak w tym skąd wziąć tak duże pieniądze. O jaką kwotę chodzi?

Załóżmy, że Jan Kowalski myśli o mieszkaniu z rynku wtórnego, o powierzchni 60 mkw. W Warszawie, gdzie wg NBP (dane z III kw. 2016) transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, tak więc koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy! W Krakowie kupujący przy aktualnych stawkach (5820/mkw.), będzie potrzebował kredytu na 349 tys. zł, a na wkład blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu – około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy.

Spośród największych polskich miast bardzo dobrze wypada Łódź. Ceny nieruchomości są tu zadziwiająco niskie. Wg NBP stawki transakcyjne za lokale wynoszą tylko 3200 zł/ mkw., co oznacza, że za 60 – metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

MDM to za mało

Jak już wspomnieliśmy pomocą z wkładem nie będzie program MDM. Po pierwsze dlatego, że dopłata dotyczy tylko 10 proc., a nie 20. Po drugie – ponieważ owe 10 proc. to nie odsetek z ceny mieszkania, a z kosztów budowy 50 mkw. nieruchomości. O ile więc dopłata pozwalała singlowi czy rodzinie z dzieckiem pokryć wkład, gdy wynosił 5 proc. czy w niektórych sytuacjach 10 to teraz będzie to za mało. Po zmianach ustawowych w MDM na pokrycie 20 proc. wkładu w całości z dopłaty mogą liczyć tylko rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Inny jednak problem to fakt, że pieniądze z MDM po prostu szybko się kończą. Obecnie zostały już tylko środki z puli na przyszły rok – ostatni funkcjonowania programu i zapewne skończą się najpóźniej do wiosny 2018.

Pożyczka z banku na wkład? Wykluczone!

Osoba, która myśli o zdobyciu środków na wkład własny powinna zapomnieć o tym, by je pożyczyć z banku. Będzie to bardzo złe rozwiązanie. Po pierwsze dlatego, że uderzy w naszą zdolność kredytową, po drugie – ponieważ kredyt konsumpcyjny jest najdroższym na rynku.

Zdecydowanie lepiej jest poszukać pożyczki np. w zakładzie pracy czy od znajomych. A najlepszym wyjściem będzie „uśmiechnięcie się” do rodziny. Pożyczka w kręgu najbliższej rodziny do kwoty 9637 zł nie wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest możliwość zwolnienia z PCC niezależnie od wysokości pożyczki. By tak się stało, trzeba udokumentować wpływ pieniędzy na rachunek bankowy i złożyć w terminie 14 dni deklarację podatkową.

Dodatkowe zabezpieczenie

Idealne rozwiązanie to przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia – np. drugiego mieszkania czy gruntu. Wpis hipoteki na takiej nieruchomości zostanie przyjęty przez instytucję kredytującą z „pocałowaniem ręki” i może być nawet podstawą do negocjacji znacznie lepszych warunków kredytowania. Jest to mocne i pewne z punktu widzenia banku zabezpieczenie.

Po drugie pamiętajmy, że wkładem nie musi być tylko gotówka. Jego rolę mogą pełnić mogą np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują także zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Z pewnością warto się postarać uzyskać środki na wymagany wkład. To nam się opłaci. Uzyskamy tańszy i bezpieczniejszy kredyt. W najgorszym razie – jeśli nie ma żadnej możliwości manewru – pozostaje jedynie oszczędzać…

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Za kredyt od pośrednika zapłacisz w gotówce

Jeśli nowe prawo wejdzie w życie, doradcy finansowemu zapłacisz za usługi z własnej kieszeni. Taka zmiana ma poprawić jakoś usług i wyeliminować patologie – czyli oferowanie produktów, za które pośrednik ma najwyższe premie. Istnieje jednak uzasadniona obawa, że przepisy doprowadzą do końca branży jako takiej. Czytaj dalej

Kredyt na spółkę? To dobre ale i ryzykowne rozwiązanie

Współkredytobiorca odpowiada solidarnie za zobowiązanie. Jeśli nie będzie ono spłacane, bank zwróci się właśnie do niego. Dlatego pomoc w poprawie zdolności kredytowej, to w praktyce bardzo ryzykowna sprawa, bowiem wiąże nas na całe lata.

Coraz ostrzejsze wymogi banków co do zdolności kredytowej oraz rosnący wkład własny, prowokują kredytobiorców do szukania różnych pomocnych rozwiązań. Takim z pewnością jest znalezienie kogoś, kto również przystąpi do kredytu. W ten sposób zazwyczaj zdolność kredytowa rośnie, bo zarobki obu współkredytobiorców się sumuje. Dla banku taki kredyt jest po prostu bezpiecznieszy. Jeśli będzie problem ze spłatą, wierzytelność zostanie zaspokojona z dochodów tego współkredytobiorcy, którego najszybciej i najskuteczniej dosięgnie komornik.

Z punktu widzenia banku nie ma żadnego znaczenia, jakie relacje łączą współkredytobiorców. Mogą to być nawet zupełnie obce sobie osoby. Człowiek, który decyduje się przystąpić do kredytu, wyraża jedynie zgodę na to, że będzie go również spłacać (zgoda to warunek podstawowy). Oczywiście wcale nie musi pokrywać rat i w praktyce tak się zazwyczaj nie dzieje, a kredyt spłaca tylko „główny” zaciągający, ale właśnie w sytuacji, gdyby się coś niedobrego stało i pieniądze przestały trafiać do banku, ten zwróci się do drugiego z uczestników zobowiązania.

Dla głównego kredytobiorcy, ewentualna pomoc mająca na celu formalne poprawienie zdolności kredytowej to oczywiście bardzo dobre wyjście, ale należy pamiętać, że równie dobrze dodatkowy uczestnik zobowiązania może utrudniać a nie ułatwiać sprawę. Jeśli jego dochody są niestabilne i małe, a poza tym ma wiele zobowiązań, może się okazać, że nie tylko nie poprawi naszej zdolności kredytowej, ale jeszcze jej zaszkodzi. Poza tym należy pamiętać o tym, że banki prześwietlają całą historię kredytową dodatkowego uczestnika, więc wszelkie problemy i opóźnienia w spłatach będą rzutować na jego wiarygodność.

uscisk-dloni

rzystąpienie do kredytu, to jednak przede wszystkim sprawa bardzo ryzykowna, dla tej osoby, która decyduje się na taki krok. Ona bowiem nie zyskuje niczego, natomiast na całe lata bierze na siebie bardzo poważne zobowiązanie, z którego ciężko będzie się wyplątać.

W polskich realiach zazwyczaj dodatkowym kredytobiorcą zostaje po prostu ktoś z najbliższej rodziny. Człowiek taki decyduje się przystąpić do kredytu nie po to, by go spłacać, ale by poprawić zdolność kredytową osoby, która kupuje mieszkanie. Czy to dobre wyjście? Oczywiście jeśli mamy pełne zaufanie, wiemy że druga strona nas nie oszuka itp. to można zaryzykować, ale generalnie właśnie – przystąpienie do kredytu to spawa niezwykle ryzykowna.

Po pierwsze – jeśli nasz kredytobiorca nie miałby szansy na uzyskanie pożądanej sumy, bez naszego przystąpienia, to znaczy, że zarabia po prostu za mało i może to wieszczyć probelmy w przyszłości – ze spłatą. A wtedy bank przyjdzie po pieniądze do nas.

Po drugie – z bycia współkredytobiorcą nie płyną dla nas żadne korzyści. Bycie współkredytobiorcą nie jest równoznaczne z byciem współwłaścicielem mieszkania. Nic z tych rzeczy. Prawny właściciel może swobodnie dysponować nieruchomością, może też ją sprzedać bez zgody i wiedzy współkredytobiorcy.

Po trzecie – takie zobowiązanie będzie nad nami wisieć. Niełatwo się z niego „wykręcić”, sprawa będzie trwać przez długie lata, podczas których sami formalnie mamy mniejszą zdolność kredytową, nawet jeśli to nie my bezpośrednio spłacamy kredyt.

Ewentualne „wyjście” z umowy jest bardzo trudne. By zostać odłączonym od kredytu należy podpisać specjalny aneks do umowy. Bank jeszcze raz przeliczy zdolność kredytową potrzebną do spłaty pozostałości zobowiązania tylko przez jednego kredytobiorcę. Jeśli wyliczenie wypadnie korzystnie, wtedy będzie możliwość wyłączenia współkredytobiorcy. Jest też oczywiście możliwa sytuacja w drugą stronę – na każdym etapie spłacania do kredytu mogą przystąpić dodatkowe osoby (nie tylko jedna).

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

20 proc. wkładu na mieszkanie – sprawdzamy ile gotówki będziesz potrzebował

Już od stycznia minimalny wkład własny kredytów mieszkaniowych – na mocy rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego – wyniesie 20 proc. wartości nieruchomości. W Warszawie, by myśleć o kupnie 50 mkw. trzeba będzie dysponować kwotą ponad 70 tys. zł. Obawa przed rosnącym wkładem może wielu kredytobiorców jeszcze przed końcem roku pchnąć do zaciągnięcia zobowiązania na obecnych zasadach. Pośpiech nie jest tu jednak dobrym doradcą. 

Dlaczego? Pamiętajmy, że kredyty z niskim wkładem prawdopodobnie nie znikną zupełnie z rynku. Wbrew obawom banki podchodzą do kwestii wkładu dużo bardziej liberalnie niż może się wydawać. Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza mniejszy wkład, pod warunkiem zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Obecnie ciągle aż 9 banków nadal ma w swojej ofercie kredyty z wkładem na poziomie 10 proc. wartości nieruchomości, pod wspomnianymi wcześniej warunkami.

Jest wysoce prawdopodobne, że i w styczniu, choć może być o nie trudniej, to jednak takie kredyty nadal będą w ofercie niektórych banków. Warto też pamiętać, że już od stycznia odblokowana zostanie druga pula środków na 2017 na dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Jeśli pospieszymy się teraz z kredytem, stracimy szansę, by skorzystać z tych środków. Choć z drugiej strony z pewnością trzeba będzie się spieszyć, bo pieniądze z MDM będą szybko się kończyć.

Minusem czekania na przyszły rok będą natomiast podwyższone koszty kredytowania. Mimo, że możemy się spodziewać, że przynajmniej część banków, także od stycznia 2017 nadal będzie oferować kredyty z 10 proc. wkładem, to trzeba pamiętać, że ubezpieczenie niskiego wkładu będzie obejmować już nie 5 proc. brakujących środków (chyba że przy kredytach z 15 proc. wkładem) ale 10 proc.

Kolejna sprawa to stopy procentowe. Na razie korzystamy z rekordowo niskiego ich poziomu. To działa korzystnie na naszą zdolność kredytową. Pozytywnie wpada wskaźnik DTI (debt to income) czyli relacja wysokości rat kredytów do dochodów. Wiele jednak wskazuje, że czas rekordowo niskich stóp zbliża się ku końcowi, co przełoży się na wyższe raty kredytów, a więc i na zdolność kredytową.

osoba z kalkulatorem

Szturm na banki przed końcem roku, związany z rosnącym wkładem własnym, to nic nowego. Na razie jeszcze (na koniec listopada 2016) nie znamy wyników akcji kredytowej za III, a tym bardziej IV kwartał bieżącego roku. Te zostaną dopiero opublikowane w raportach sektora bankowego (Amron – Sarfin, NBP), jednak przykłady z lat ubiegłych pokazują, że w związku z rosnącym wkładem, kolejka chętnych po kredyty na starych zasadach się wydłużała. Tak było i w pod koniec ubiegłego roku, przed wzrostem do 15 proc. minimalnych własnych środków wymaganych przez banki przy kredycie hipotecznym. W tamtym okresie liczba udzielonych kredytów – kwartał do kwartału – wzrosła aż o 11 proc., a ich wartość o 9 proc.

Ile trzeba będzie nam na wkład na poziomie 20 proc.? Przy obecnych średnich cenach na rynku pierwotnym, myśląc o kupnie 50 – metrowego mieszkania w Warszawie trzeba będzie wyłożyć 76 tysięcy złotych, w Krakowie potrzebne będzie 63 tysiące, a we Wrocławiu 62 tysiące.

Taka kwota rzeczywiście robi wrażenie, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę dane o stanie oszczędności Polaków, a te są zatrważające. Przykładowo – wg raportu Finansowy Barometr ING 57 % naszych obywateli nie ma żadnych oszczędności. Wg BGŻ Optima średnia wysokość zaoszczędzonych środków na statystyczną rodzinę wynosi zaledwie nieco ponad 9 tys. zł!

Jak uzyskać pieniądze potrzebne na wkład? Cóż – jedyną oczywistą drogą jest oszczędzanie, ewentualnie szukanie współkredytobiorców, czy dodatkowych nieruchomości na zabezpieczenie. Na pewno tragicznym rozwiązaniem byłoby zadłużanie się, by uzyskać potrzebny kapitał. To docelowo odbije się tragicznie na naszej zdolności kredytowej i może w ogóle zablokować możliwość uzyskania kredytu. Jeśli już szukamy środków – lepiej postarać się o pożyczkę od osób prywatnych: rodziny czy znajomych. Oczywiście musimy też przeprosić się z oszczędzaniem. Pamiętajmy, że im wyższy wkład wniesiemy sami, tym bezpieczniejszy i tańszy kredyt.

Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN

Kredyty hipoteczne – doradcy kredytowi WGN KREDYTY pomogą zbadać zdolność kredytową, udzielą bezpłatnych porad i pomocy. Sprawdzimy bezpłatnie zdolność kredytową, skompletujemy dokumenty, wynegocjujemy najlepsze warunki kredytowania i pomożemy w uruchomieniu Twojego kredytu hipotecznego. Portal WGN Kredyty zawiera kalkulatory i porównywarki kredytowe: harmonogram spłat, nadpłata kredytu – oszczędności, konsolidacja kredytów, zdolność kredytowa, wylicz spread, porównaj produkty bankowe, porównaj kredyty, PLN czy waluta, raty równe czy malejące. Tutaj możesz porównać oferty, zobaczyć rankingi skorzystać z bezpłatnych porad. Ponadto wgnkredyty.pl zawiera aktualności, finanse, raporty o rynku finansowym i raporty o rynku nieruchomości.

Translate »