Rynek deweloperski w Polsce w 2011 roku – stan koniunktury


REAS we współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich od 2010 roku prowadzi sondaż koniunktury na rynku deweloperskim w Polsce*. Artykuł stanowi podsumowanie dwóch badań przeprowadzonych w czerwcu i grudniu 2010 roku.

Wyniki sondażu pozwalają spodziewać się dalszych zmian w strukturze rynku nowych mieszkań, zapoczątkowanych przez kryzys w latach 2008-2009. Zmiany te prowadzić będą do zwiększenia udziału segmentu mieszkań popularnych (low-end) w całości rynku. Trudno spodziewać się dzisiaj wyraźnego spadku cen w inwestycjach już realizowanych w tym segmencie, jednak w nieodległej perspektywie można się spodziewać obniżek cen w inwestycjach już ukończonych, oferujących mieszkania niedopasowane do obecnych możliwości nabywczych.
Wyniki sondażu znajdują potwierdzenie we wstępnych wynikach monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego przez REAS – w pierwszym kwartale 2011 roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na 6 największych rynkach jest o 25% wyższa niż kwartał wcześniej. Jednocześnie wśród nowo wprowadzonych do sprzedaży mieszkań, jedynie 1% stanowią apartamenty.

Dostępność kredytów
Wielkość popytu na rynku mieszkaniowym w znacznej mierze zależy od dostępności kredytowania hipotecznego. Deweloperzy pytani w połowie 2010 roku, podczas pierwszego badania, o prognozy dotyczące dostępności kredytów hipotecznych wykazywali umiarkowany optymizm.
W świetle danych o rzeczywistej akcji kredytowej w 2010 roku, opublikowanych w marcu 2011 przez Związek Banków Polskich, przewidywania deweloperów okazały się trafne. Drugie półrocze 2010 okazało się bowiem, zarówno w odniesieniu do liczby, jak i wolumenu udzielonych kredytów, lepsze od trzech poprzednich.
Wydaje się również, że odmienne niż pół roku wcześniej prognozy deweloperów dotyczące 2011 roku, które nie przewidują wzrostu akcji kredytowej (kredyty hipoteczne) znajdują uzasadnienie w zapowiedziach płynących z sektora bankowego, przewidujących zwolnienie tempa przyrostu akcji kredytowej w kolejnych kwartałach. Wskazuje na to trend spadkowy zarówno liczby, jak i wolumenu kredytów hipotecznych w kolejnych kwartałach ubiegłego roku, w którym, po dość wysokim wyniku w II kwartale, w następnych – akcja kredytowa stopniowo malała.

Polityka cenowa
Wyniki monitoringu rynku mieszkaniowego prowadzonego przez REAS od wielu kwartałów wskazują na ustabilizowanie przeciętnych cen w ofercie na poszczególnych rynkach na poziomie z II kwartału 2009 roku. Natomiast średnie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w kolejnych kwartałach kształtują sie na poziomie zbliżonym do średnich cen mieszkań sprzedawanych i pozostają nieco niższe od cen dla całości oferty.
Deweloperzy uważnie śledzą kształtowanie się czynników bezpośrednio wpływających na wielkość popytu, dlatego malejąca w kolejnych kwartałach liczba udzielonych kredytów hipotecznych oraz stabilizacja wielkości sprzedaży z pewnością miały wpływ na zmianę opinii o przyszłych cenach.

image_1.jpg

O ile w połowie 2010 roku zdecydowana większość (90%) biorących udział w badaniu członków PZFD wskazywało, że w następnym półroczu ceny będą „takie same” lub wyższe, o tyle pół roku później – aż 46% badanych spodziewało się spadku cen, a jedynie 21% liczyło na „nieco wyższe” ceny. W tym drugim przypadku żaden ankietowany nie wybrał odpowiedzi „ceny będą zdecydowanie wyższe”.
Także w gronie firm odpowiadających w połowie roku 2010 na pytanie o ceny mieszkań planowanych do wprowadzenia do sprzedaży w II połowie 2010 roku (przez daną firmę) deklarację, iż ceny te będą niższe złożyło jedynie 4% ankietowanych, podczas gdy w grudniu aż 32% badanych planowało obniżenie cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w 2011 roku w stosunku do tych wprowadzonych w roku 2010. Wyraźnie zmalał też odsetek firm planujących podwyżkę cen w nowych projektach z 36% w czerwcu do 20% w grudniu 2010 roku.
Popyt i podaż
Ponad 70% biorących udział w badaniu deweloperów w czerwcu 2010 roku było przekonanych, że następne półrocze przyniesie wzrost sprzedaży mieszkań budowanych przez ich firmę. Przewidywania te znalazły potwierdzenie w 7-procentowym wzroście liczby mieszkań sprzedanych na rynkach 6 największych aglomeracji (zgodnie z monitoringiem rynku REAS).
Warto jednak podkreślić, że prawie 40% badanych spodziewało się zdecydowanie większej sprzedaży, co nie do końca się sprawdziło. Nie bez znaczenia dla tego wyniku pozostaje fakt, że firmy zrzeszone w PZFD są postrzegane jako liderzy rynku mieszkaniowego i mogą postrzegać swoją przyszłość (sprzedaż, ceny) nieco bardziej optymistycznie, niż wskazują na to prognozy dla całego rynku.
Także wyrażony przez deweloperów w ankietach z grudnia pogląd, iż sprzedaż budowanych przez ich firmy mieszkań będzie w 2011 roku zdecydowanie wyższa (1/3 ankietowanych) może pozostać jedynie w sferze planów w związku z deklarowaną polityką cenową w zakresie nowych inwestycji. Jedynie 32% ankietowanych zadeklarowało przy tym, że ceny mieszkań w nowych projektach będą „nieco niższe” od tych wprowadzanych w 2010 roku, zaś aż 48% zamierza utrzymać dotychczasowe ceny.
Trudno wyciągać kategoryczne wnioski z odpowiedzi na pytanie o plany w zakresie wprowadzania nowych inwestycji do sprzedaży. Analizując odpowiedzi dotyczące nowej podaży należy stwierdzić, że są one spójne z przewidywaniami dotyczącymi sprzedaży w 2011 roku. Nie dziwi, że odsetek tych, którzy nie chcą wprowadzać nowych inwestycji nieznacznie rośnie w stosunku do badania z czerwca z 10% do 13%.
Z drugiej strony nadal aż 64% ankietowanych zakłada w 2011 roku wzrost liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, co oznacza, że nadal ponad połowa uczestników badania (w czerwcu było to 65%) deklaruje dalszy wzrost aktywności.

* W sondażu wzięło udział łącznie 90 przedstawicieli firm deweloperskich. Wśród ankietowanych znalazły się firmy deweloperskie o zróżnicowanej skali działalności, najliczniejszą jednak grupę stanowiły firmy, które w latach 2009 -2010 zrealizowały od 100 do 400 mieszkań lub domów. Dla ponad połowy ankietowanych rynek aglomeracji warszawskiej jest głównym rynkiem dla prowadzonej przez nich działalności deweloperskiej.

Powrót zainteresowania obiektami zabytkowym

Z wieloletnich obserwacji rynku wynika, że zabytkowe obiekty pałacowe i rezydencjalne cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów w latach 90-tych ubiegłego wieku. Wówczas ich ceny, w porównaniu z krajami Unii, były niedoszacowane i na tyle niskie, że stanowiły atrakcyjną inwestycję, pomimo konieczności dużych nakładów na remonty i modernizacje.

Często obiekt zabytkowy, po wykonaniu niezbędnych podstawowych prac zabezpieczających przed dalszą dewastacją, był ponownie wystawiany do sprzedaży za wyższą już cenę. Rentowność dochodziła wówczas nawet do 200%.

Druga fala wzmożonego zainteresowania pałacami i dworami przypadła na okres aktywnego rynku po wejściu Polski do UE, czyli na lata 2004 – 2006. Z kolei rok 2007, kiedy przyznano Polsce organizację mistrzostw EURO 2012, ukierunkował inwestorów na obiekty, które nadawałyby się na hotele, zwłaszcza w okolicach miast-gospodarzy.

Zainteresowaniem inwestorów cieszą się zwłaszcza lokalizacje w pobliżu dużych ośrodków miejskich, niedaleko od głównych tras komunikacyjnych oraz w rejonach atrakcyjnych turystycznie – w uzdrowiskach i miejscowościach wypoczynkowych. Takie nieruchomości kupowane są z przeznaczeniem na hotele z centrum konferencyjnym, hospicja, prywatne ośrodki lecznictwa zamkniętego lub pensjonaty. Po renowacji i modernizacji gościom oferowany jest bogaty program usług na najwyższym poziomie: komfortowe pokoje, wyśmienita kuchnia, SPA, zaplecze konferencyjne dla biznesu lub usługi medyczne, a w przypadku lokalizacji w pobliżu dużych miast – także kluby golfowe.

W ostatnich latach inwestorzy interesują się też obiektami zlokalizowanymi w centralnej Polsce, z przeznaczeniem na ośrodki wypoczynkowo – konferencyjne ze SPA. Ważna jest w tym przypadku duża kubatura zapewniająca możliwość przyjęcia 120 – 150 osób oraz wyposażenia w nowoczesną salę konferencyjną na minimum 120 osób. Znamienne jest, że lokalizacja nie ma już tak dużego znaczenia jak w przypadku innych nieruchomości. Inwestorzy wychodzą z założenia, że zabytkowy hotel, oferujący bogaty program usług na najwyższym poziomie, dzięki dobremu marketingowi będzie przyciągał gości zarówno z Polski, jak i z zagranicy.

Jeżeli obiekt jest nieco mniejszy i przeznaczony jedynie do wypoczynku turystów, powinien bezwzględnie oferować minimum 50 miejsc noclegowych oraz jakieś atrakcyjne formy spędzania czasu, np. basen, SPA, jazdę konną, turystykę rowerową, tor krosowy, itp.

Małe dwory przeznaczane są głównie na cele mieszkaniowe, chyba, że znajdują się blisko granic dużego miasta – wówczas mogą być siedzibą firmy, zwłaszcza, gdy jest możliwość wybudowania lub adaptowania w sąsiedztwie budynku uzupełniającego, np. na nieuciążliwą produkcję.

Z obserwacji preferencji klientów biur WGN wynika, że w przypadku zamków, pałaców i dworów, o wyborze nieruchomości decydują:
– stan techniczny obiektu,
– obecność parku z zabytkowym drzewostanem,
– unikatowość architektury,
– najbliższe sąsiedztwo – niepożądane są np. zabudowania pofolwarczne, zwłaszcza stanowiące odrębną nieruchomość.

Ceny są bardzo zróżnicowane i zależą w głównej mierze od stanu technicznego budynku. Ofertę można podzielić na trzy grupy cenowe:
– obiekty do kapitalnego remontu: 800 tys. – 2,5 mln zł,
– obiekty po częściowej renowacji: 4 mln – 8 mln zł,
– obiekty odrestaurowane, funkcjonujące: do ok. 25 mln zł.

Przeszkodą, czy raczej utrudnieniem w takiej inwestycji może być konieczność podporządkowania się zaleceniom konserwatora zabytków, ale osoby nastawione na zakup zabytku zdają sobie z tego sprawę – są to najczęściej pasjonaci starej architektury, których urzeka swoisty genius loci.

Idzie lato – boom na działki rekreacyjne

Wraz z latem i nastaniem ciepłych dni, wzrasta zainteresowanie działkami rekreacyjnymi. Jest to dobry sposób na stanie się „posiadaczem ziemskim”, na obcowanie z naturą w dowolnym czasie i w sposób, jaki nam najbardziej odpowiada.

Wielu zapracowanych mieszczuchów marzy o weekendowo – urlopowym bliskim kontakcie z przyrodą. Jedni wybierają pobyt w górskich lub nadmorskich kurortach, co wiąże się z koniecznością wcześniejszej rezerwacji pokoju i dodatkowymi kosztami noclegów. Inni wolą wypoczynek na własnym kawałku ziemi – pod lasem, w pobliżu jeziora albo po prostu na wsi – wszędzie tam, gdzie można odpoczywać w ciszy i spokoju wylegując się na leżaku pod drzewem, albo rozwijać pasje ogrodnicze pieląc, sadząc i obserwując, jak rośnie to, co zasiało się wcześniej. Działka z niedużym domkiem może stanowić też bazę wypadową do aktywnego zwiedzania, żeglowania, wspinania się – w zależności od tego, co oferuje nam pobliska okolica.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki
Na wstępie warto zauważyć, że w klasyfikacji terenów, używanej przez urbanistów sporządzających plany zagospodarowania przestrzennego, nie ma pojęcia „działka rekreacyjna”, co najwyżej są tereny pod zabudowę mieszkaniowo – rekreacyjną.
Można więc przyjąć, że zamiast działki rekreacyjnej możemy po prostu szukać działki o walorach krajobrazowych czy przyrodniczych, na której będzie można wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny. Jest to o tyle ważne, że ma znaczący wpływ na wysokość późniejszego podatku od nieruchomości – zdecydowanie wyższego dla „domu rekreacyjnego” albo „letniskowego” niż dla domu „mieszkalnego”, całorocznego, wybudowanego na potrzeby własne właściciela.

W ofercie biur nieruchomości WGN można znaleźć wiele działek zlokalizowanych na terenach atrakcyjnych turystycznie. Także w okolicach podmiejskich często są grunty, które swoją malowniczością nie ustępują kurortom; dodatkowo ich zaletami są – nieduża odległość do pokonania, co ułatwia mieszkańcom miast krótkie weekendowe wypady, oraz cena zdecydowanie niższa niż w granicach miasta czy w znanych miejscowościach wypoczynkowych. Korzystając z pomocy biura nieruchomości otrzymamy wsparcie w bezpiecznym wyborze i przeprowadzeniu transakcji zakupu, tak, aby nie zagubić się w gąszczu niezbędnych czynności i obowiązujących przepisów.

Jeżeli jednak urzekła nas jakaś szczególna okolica i sami wybraliśmy działkę, powinniśmy w pierwszej kolejności udać się do lokalnego urzędu gminy, a ściślej do tamtejszego wydziału architektury, i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań do planu, dokładnie sprawdzić jaki charakter ma wybrany teren – czy jest to grunt budowlany, rolny czy leśny. Z planu dowiemy się także, jakie są zamierzenia gminy dotyczące najbliższej okolicy, bo na przykład może się okazać, że wkrótce będziemy sąsiadować z marketem albo uciążliwym zakładem produkcyjnym, a nieopodal powstanie ruchliwa trasa.
Jeżeli myślimy o budowie domu na upatrzonej działce, to w przypadku braku miejscowego planu i studium do planu, powinniśmy koniecznie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek o wydanie takiej decyzji może złożyć do właściwego urzędu gminy każdy, nie będąc jeszcze właścicielem danej działki.

Pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy oczekiwać, jeśli spełnione są wszystkie poniższe uwarunkowania:
interesująca nas działka ma odpowiednią wielkość i kształt oraz dostęp do drogi publicznej – niezależnie czy jest to polna droga, czy utwardzona jezdnia, czy dostęp jest bezpośredni czy też wydzieloną drogą wewnętrzną lub przez służebność drogi dojazdowej,istniejące albo projektowane (przez gminę lub przez nas na podstawie zagwarantowanych umów z dostawcami mediów – tu: uwaga na koszty doprowadzenia sieci i budowy przyłączy!) uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zrealizowania budynku – w praktyce powinno wystarczyć doprowadzenie linii energetycznej niskiego napięcia i zaopatrzenie w wodę – z sieci lokalnej lub studni głębinowej,
działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest już objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które są już nieaktualne – w tym przypadku ważne, aby w sąsiedztwie istniała zabudowa, wówczas posłuży do określenia podstawowych parametrów naszego przyszłego domu, decyzja nie będzie kolidować z lokalnie obowiązującymi przepisami – np. dotyczącymi ścisłego rezerwatu przyrody itp.
O wiele krótsza droga do realizacji przyszłej budowy wiedzie, jeśli plan miejscowy jest aktualny; wówczas składamy w gminie wniosek o wypis i wyrys z planu. Tam znajdziemy pełną informację, w jaki sposób można użytkować dany teren, a w przypadku, gdy jest budowlany z przeznaczeniem pod mieszkalnictwo – co i jak zbudować: gdzie przebiega linia zabudowy, jaki dopuszcza się procent zabudowy terenu, wysokość budynku, rodzaj i pokrycie dachu, użyte materiały, kolor elewacji i inne.

Kolejnym krokiem jest udanie się do właściwego miejscowo sądu i w wydziale wieczysto księgowym sprawdzenie zapisów we wszystkich czterech działach księgi wieczystej nieruchomości. Dowiemy się z niej: jakie faktyczne granice ma nieruchomość, kto jest jej prawnym właścicielem, czy ciążą na niej jakieś ograniczenia i zobowiązania wobec osób trzecich i czy nie ma wpisanej hipoteki, której spłata, oczywiście, przejdzie na nowego właściciela. Informacje te są jawne i każdy ma prawo wglądu do nich. W przypadku, gdy kupujący nie zapoznał się treścią księgi wieczystej, a okaże się, że nieruchomość ma jakieś niekorzystne obciążenia, nie będzie mógł domagać się unieważnienia transakcji.

Ostatnią czynnością jest udanie się do notariusza i dokonanie transakcji w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma jest bowiem bezpieczna i zapewnia właściwe przejęcie nieruchomości.
Tu warto dodać, że w przypadku sprzedaży/zakupu działki gruntu rolnego, prawo pierwokupu może przysługiwać Agencji Nieruchomości Rolnych albo gminie, notariusz sporządza więc dwa akty notarialne – umowę sprzedaży warunkowej, na podstawie której zawiadamia uprawnione instytucje o woli właściciela sprzedaży gruntu, i umowę przeniesienia własności – właściwy akt dokumentujący sprzedaż i nabycie. Ten drugi dokument można przygotować i podpisać dopiero wtedy, gdy ANR czy gmina w ciągu miesiąca od zawiadomienia nie skorzystają z prawa pierwokupu.
Pamiętajmy też, że osoba nie prowadząca działalności rolniczej, kupując działkę rolną musi zapłacić dodatkowo podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% ceny wpisanej do aktu notarialnego.

Jaki będziemy płacić podatek od nieruchomości
Gdy już staliśmy się pełnoprawnymi właścicielami gruntu, mamy obowiązek w ciągu 14 dni zgłosić to w urzędzie gminy. Gmina ustala wysokość podatku od nieruchomości, którego stawki są zależne od przeznaczenia gruntu, określonego w planie miejscowym albo w wydanej decyzji o warunkach zabudowy. I tak na przykład, podatek za grunty budowlane pod budownictwo mieszkaniowe będzie niższy niż za grunty związane z działalnością gospodarczą. Podatek rolny lub leśny zmieni się w podatek od nieruchomości, jeśli na działce będziemy prowadzić działalność gospodarczą inną niż uprawy rolne albo leśne.
Obowiązek płacenia podatku powstaje od kolejnego pełnego miesiąca, jednak zapłacimy go dopiero po otrzymaniu decyzji od gminy. Podatek od nieruchomości płaci się w czterech równych ratach w roku, w terminach – do 15 dnia marca, maja, września i listopada.

Na koniec warto wyjaśnić, że użytki rolne, czyli grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane (ale nie budynki), grunty pod stawami, grunty pod rowami podlegają podatkowi rolnemu. Natomiast grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem Ls są objęte podatkiem leśnym, a jego wysokość określa się na podstawie powierzchni lasu określonej w hektarach. Z podatku leśnego zwolnione są użytki ekologiczne, lasy wpisane do rejestru zabytków oraz lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat.

Nowa prognoza JP Morgan dla Polski

Bank JP Morgan podtrzymuje wcześniejszą prognozę średniorocznego PKB dla Polski na poziomie 4,2% w 2011 r. i 4% w 2012 r., przewiduje też szczytową inflację w sierpniu br. na poziomie 5,1-5,2% r/r oraz jej późniejszy spadek do 3,2% w końcu roku, co da średnią roczną 4,6%. Wg Bank JP Morgan głównym motorem wzrostu gospodarczego ma być popyt konsumpcyjny; wzrośnie też poziom inwestycji w środki trwałe sektora prywatnego. Natomiast do wyhamowania wzrostu gospodarczego w 2012 r. przyczynią się: zacieśnianie polityki fiskalnej, zmniejszenie nakładów na inwestycje publiczne oraz osłabienie popytu zewnętrznego. Główna stopa procentowa NBP – obecnie 4,5% – wyniesie 5% na początku 2012 r. i wzrośnie do 5,5% z końcem przyszłego roku. W 2011 roku dług publiczny wyniesie 53% PKB, a w przyszłym ma się obniżyć.
wgn.pl – czerwiec 2011

W Polsce w lipcu stopy procentowe bez zmian a w Szwecji wzrost stóp procentowych.

Rada Polityki Pieniężnej pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie, podał Narodowy Bank Polski w komunikacie.
W ubiegłym miesiącu członkowie Rady deklarowali chęć wstrzymania podwyżek stóp i obserwację reakcji rynku na dotychczasowe działania antyinflacyjne. Przypomnijmy, że inflacja w maju 2011 wyniosła 5%, natomiast główna stopa procentowa, referencyjna wynosi 4,5% od czerwca br. Za utrzymaniem obecnego poziomu stóp przemawiały: niższy wzrost płac i gorsze dane nt. produkcji przemysłowej.
Szef Rady Marek Belka wyraźnie w czerwcu zadeklarował przerwę w cyklu podwyżek stóp, aby Rada mogła ocenić efekty swoich działań. Mimo, że publikacja majowych danych o 5-proc. inflacji nie była komfortowa dla RPP – połączone z powszechnymi oczekiwaniami spadku wskaźnika CPI w drugiej połowie roku pozwoliły Radzie na realizację swoich zamierzeń.

Natomiast szwedzki bank centralny, Riskbank podwyższył główną stopę procentową o 25 punktów bazowych do poziomu 2%. Jest to już trzecia podwyżka w 2011 roku. Analitycy tłumaczą to dobrą kondycją szwedzkiej gospodarki i zbyt niskim, w tej sytuacji, poziomem stóp, który może przełożyć się na wzrost inflacji. W kwietniu rząd Szwecji prognozował wzrost PKB w 2012 i 2013 r. o 3,8 i 3,6%.

Wzrost stóp i rat kredytowych.

Kolejna podwyżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) o 25 punktów bazowych, czyli 0,25% z pewnością nie ucieszy kredytobiorców. Wraz z podwyżkami stóp procentowych rośnie oprocentowanie kredytów zaciąganych w złotych.
Nie ma bezpośredniego przełożenia, jednakże rosnące stopy procentowe wpływają na stopę WIBOR, na którym opiera się oprocentowanie kredytów. Przypomnijmy, oprocentowanie kredytu hipotecznego zazwyczaj zapisywane jest w umowie kredytowej jako:
WIBOR (najczęściej 3 miesięczny) + MARŻA banku
Ostatnia podwyżka stóp przez RPP to już czwarta w tym roku. W sumie podstawowa stopa procentowa wzrosła w tym roku już do poziomu 4,5%, wzrosła, więc o 100 pkt bazowych czyli 1%.
WIBOR 3M w tym samym czasie wzrósł z 3,94% na początku stycznia do poziomu 4,47% obecnie, czyli o 0,5%. Jakie to ma przełożenie na raty kredytów? Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyty w PLN, na kwotę 300 tys. i 30 lat muszą obecnie płacić wyższe raty kredytu. W ciągu pół roku raty wzrosły im o ok. 90 PLN.
Większość ekonomistów uważa, że nie jest to ostatnia podwyżka RPP. Być może czekają nas kolejne, a więc należy liczyć się z dalszym wzrostem rat kredytów.
Hiponet.pl – czerwiec 2011

Podnoszenie zdolności kredytowej.

Kiedy na drodze do realizacji marzenia o własnym mieszkaniu stoi brak wystarczającej zdolności kredytowej, nie warto się załamywać. Istnieje kilka sposobów, dzięki którym bank spojrzy na klienta bardziej przychylnym okiem. Zobacz, co możesz zrobić, aby zwiększyć swoje szanse w banku przy ubieganiu się o kredyt.
Problem małej zdolności kredytowej dotyka przede wszystkim młodych ludzi, ale wkrótce grupa osób, które nie uzyskają kredytu może się znacząco powiększyć za sprawą Rekomendacji T. Zalecenia rekomendacji z pewnością przyczynią się do ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych, przede wszystkim walutowych. Wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego może być dużą przeszkodą, szczególnie dla młodych kredytobiorców, którzy dopiero zaczynają karierę zawodową i nie są w stanie zaoszczędzić tak dużej kwoty. Drugie ograniczenie – maksymalny udział zobowiązań kredytowych w dochodzie netto na poziomie 50% lub 65% – jest już obecnie stosowane przez banki. Większość z nich wprowadziła już wskaźniki zbliżone do tych zawartych w rekomendacji. Pozostałe, które jeszcze ich nie stosują, będą musiały je ustanowić
Oprócz obostrzeń nakładanych przez wspomnianą rekomendację, na zdolność kredytową wpływa także wiele innych czynników. Są to przede wszystkim: wysokość uzyskiwanych dochodów, liczba osób na utrzymaniu, opłaty jakie są ponoszone każdego miesiąca. Każdy bank ma swój indywidualny sposób określania zdolności kredytowej. Jeden bank może odmówić przyznania kredytu, ale inny może zaakceptować wniosek. Kiedy nie jest możliwe spełnienie warunków banku, istnieje kilka metod podniesienia zdolności kredytowej.
1. Pozbądź się zobowiązań
W przypadku posiadania kart kredytowych warto pomyśleć o ich likwidacji. Podobnie w przypadku innych zobowiązań, jak na przykład pożyczki lub kredytu, istotne, aby postarać się uregulować je przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Takie obciążenia negatywnie wpływają bowiem na szacowaną zdolność kredytową, bo dla banku oznacza to dodatkowe comiesięczne raty, które kredytobiorca musi spłacać.

2. Spłacaj dłużej, ale mniej
Dosyć popularnym sposobem jest także wydłużenie okresu kredytowania. Raty będą wtedy niższe, ale będzie to oznaczało konieczność zapłacenia więcej za całą pożyczoną kwotę. Maksymalny okres spłaty kredytu to zazwyczaj 30 lat, ale to także zależy od wieku kredytobiorcy. Można też dodatkowo zdecydować się na raty równe, które początkowo nie obciążają tak bardzo budżetu jak raty malejące, ale również będą oznaczać zapłacenie więcej za kredyt. Należy więc oszacować, co ostatecznie bardziej się opłaca.

3. Weź kredyt na spółkę
Część osób decyduje się na zaciągnięcie kredytu wraz z drugą osobą. Nie musi być to krewny ani współwłaściciel nieruchomości. Trzeba jednak sprawdzić, czy osoba ta faktycznie podniesie zdolność kredytową. Jeśli posiada dodatkowe zobowiązania, kredyty lub niskie zarobki dołączenie tej osoby do kredytu może mieć efekt odwrotny do zamierzonego. Ponadto okres spłat może ulec skróceniu jeśli współkredytobiorcą jest rodzic, gdyż banki wymagają zazwyczaj, aby zobowiązania zostały spłacone do 70. roku życia. Niektóre instytucje kredytujące biorą jednak pod uwagę wiek dzieci, a nie rodziców.

4. Nie masz umowy o pracę? – Nie rezygnuj
Choć banki preferują kredytobiorców, którzy posiadają umowę o pracę na czas nieokreślony, to zatrudnieni na umowę zlecenie lub o dzieło nie muszą przekreślać swoich szans na otrzymanie kredytu. Aby uzyskać pozytywną decyzję banku na pewno nie wystarczy jednak umowa na okres próbny. Pocieszeniem jest fakt, że wlicza się on później do ogólnego stażu pracy. Osoby posiadające umowę o pracę na czas określony także mogą napotkać problemy. Łukasz Kosiński tłumaczy, że banki wymagają wówczas dłuższego ogólnego staży pracy, niż ma to miejsce w przypadku umów na czas nieokreślony. Ustalony jest także minimalny horyzont czasowy, na jaki musi zostać zawarta umowa o pracę, np. 6 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego i termin jej wygaśnięcia nie wcześniej niż np. 6 lub 12 miesięcy od daty składania wniosku. Zdarza się, że należy przedłożyć pisemne zaświadczenie od pracodawcy, informujące o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy na kolejny okres po jej wygaśnięciu.
Jeśli chodzi o osoby pracujące na umowę zlecenie lub o dzieło, banki zazwyczaj wymagają dwunastomiesięcznego stażu (tylko niektóre zadowalają się 3 lub 6 miesiącami). Czasem biorą też pod uwagę średnie dochody z dłuższego okresu niż w przypadku umowy o pracę, zazwyczaj z sześciu miesięcy zamiast trzech. Niektóre osoby zatrudnione w takiej formie składają też w banku zaświadczenie o realnych kosztach wykonywanych przez siebie umów. To również może zwiększyć zdolność kredytową.
5. Miej swój wkład
Banki o wiele przychylniej patrzą na klientów posiadających spory wkład własny. Często bez niego kredyt nie jest w ogóle dostępny. Niestety zgromadzenie takiego kapitału nie jest łatwe, szczególnie dla młodych ludzi, rozpoczynających dopiero swoją karierę. Ci, którzy mają szczęście mogą liczyć na pomoc rodziny w uzbieraniu potrzebnej kwoty. Inni niestety będą musieli poczekać, aż odłożą odpowiednią sumę. Praktykowane jest także ustanawianie hipoteki na innej nieruchomości niż ta, którą zamierza się kupić, nawet jeśli nie należy ona do kredytobiorcy. Wymagana jest jedynie zgoda jej właściciela, na przykład rodziców lub dziadków.

6. Zadbaj o historię
Osoby bez historii kredytowej są traktowane jako kredytobiorcy podwyższonego ryzyka. Co prawda z jednej strony nie mają one żadnych dodatkowych obciążeń dochodu, ale z drugiej w ocenie banku nie posiadają doświadczenia w obsłudze zobowiązań, zatem nie ma możliwości sprawdzenia czy terminowo je regulują. Warto z odpowiednim wyprzedzeniem przed złożeniem wniosku dokonać zakupu na raty, na przykład komputera. W ten sposób pojawi się informacja w Biurze Informacji Kredytowej, dzięki czemu będzie można wykazać historię kredytową.

7. Daj się poznać
Aby przekonać do siebie bank można także założyć w nim konto, zanim złoży się wniosek kredytowy. W ten sposób bank pozna finanse potencjalnego kredytobiorcy, zobaczy, że regularnie wpływają środki oraz jak oszczędzane są pieniądze i terminowo regulowane zobowiązania.
I ostatnia rada: nie należy się poddawać. Może się zdarzyć, że mimo odmowy jednego banku, inny zaakceptuje wniosek. W najgorszym wypadku trzeba trochę poczekać i uzbierać jak największy wkład własny. Szczególnie młodzi ludzie nie mają powodów do narzekań – w końcu mieszkanie z rodzicami może być bardzo wygodne.

Europejski Bank Centralny utrzymał stopy procentowe w strefie euro

EBC z siedzibą we Frankfurcie nad Menem nie podniósł stóp procentowych, które wynoszą obecnie 1,25%. Szef  EBC Jean-Claude Trichet zapowiedział, że prawdopodobnie podwyżka nastąpi w przyszłym miesiącu. Pierwsza od dwóch lat podwyżka, miała miejsce w kwietniu br. Bank musi walczyć z inflacją utrzymującą się obecnie na poziomie 2,7%, czyli powyżej celu inflacyjnego Unii, wynoszącego 2%. Nie chce jednak pognębiać Grecji, Portugalii i Irlandii, którym wyższe stopy zaszkodzą w wychodzeniu z kryzysu. Wg prognoz EBC, w bieżącym roku inflacja w strefie euro ma wzrosnąć o 2,6%, natomiast w 2012 spadnie do 1,7%. Co do prognoz wzrostu gospodarczego, to PKB strefy euro w 2011 ma wynieść 1,9% , a w 2012 tylko 1,7%.

Kredyty hipoteczne – doradcy kredytowi WGN KREDYTY pomogą zbadać zdolność kredytową, udzielą bezpłatnych porad i pomocy. Sprawdzimy bezpłatnie zdolność kredytową, skompletujemy dokumenty, wynegocjujemy najlepsze warunki kredytowania i pomożemy w uruchomieniu Twojego kredytu hipotecznego. Portal WGN Kredyty zawiera kalkulatory i porównywarki kredytowe: harmonogram spłat, nadpłata kredytu – oszczędności, konsolidacja kredytów, zdolność kredytowa, wylicz spread, porównaj produkty bankowe, porównaj kredyty, PLN czy waluta, raty równe czy malejące. Tutaj możesz porównać oferty, zobaczyć rankingi skorzystać z bezpłatnych porad. Ponadto wgnkredyty.pl zawiera aktualności, finanse, raporty o rynku finansowym i raporty o rynku nieruchomości.

Translate »