Archiwa kategorii: Raporty o rynku finansowym

Stopy procentowe – a co by było gdyby wróciły do poziomów sprzed cięć?

Wiele wskazuje na to, że obecny rok może być ostatnim z rekordowo niskimi stopami NBP. Wymarzony czas dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych zbliża się więc ku końcowi. Podwyżka stóp przełoży się na wyższą ratę kredytu, a tym którzy kupowali mieszkanie na wynajem na kredyt, zmniejszy rentowność inwestycji. Co jednak w sytuacji, gdyby jedna podwyżka przerodziła się w ich serię? Byłby to ponury scenariusz dla naszych portfeli, bowiem po serii cięć stopy mają teraz dużo miejsca, by rosnąć…

Przypomnijmy, że rekordowo niskie stopy procentowe NBP – 1,5 proc. obowiązują od marca 2015 roku, a więc zbliżają się trzy lata. Seria cięć zaczęła się natomiast w listopadzie 2012, gdy podstawowa stopa referencyjna została zmniejszona mocą decyzji Rady Polityki Pieniężnej z poziomu 4,75 proc. do 4,50 proc. Później stopy sukcesywnie spadały, aż do najniższego w historii poziomu 1,5 proc.

Dlaczego jest to tak ważne dla posiadaczy kredytów, tych którzy dopiero chcą się zadłużyć i ogólnie całej gospodarki? Poprzez stopy procentowe bank centralny reguluje politykę pieniężną – tzn. wpływa na to ile pieniędzy jest w obiegu. Wysokość stopy procentowej określa w jakiej cenie (z jakim oprocentowaniem) bank centralny będzie dokonywał transakcji skupu/sprzedaży papierów wartościowych, głównie dłużnych – bonów skarbowych itp. także papierów emitowanych przez NBP. W ten sposób bank oddziałuje na rezerwy gotówkowe banków komercyjnych.

Jeśli stopy są niskie, pobudza to akcję kredytową, natomiast wyhamowuje rynek depozytowy, w związku ze spadkiem oprocentowania. Niskie stopy procentowe NBP przekładają się na stawkę WIBOR, a więc cenę, po której banki komercyjne pożyczają sobie pieniądze. WIBOR zawsze „podąża” za zmianami stóp, jest zbliżony do ich poziomu. Jeśli np. podstawowa stopa procentowa rośnie, rośnie też WIBOR a tym samym raty kredytów do spłacenia.

Bank centralny polityką stóp procentowych reaguje na inflację, przegrzanie gospodarki, reguluje rynek bankowy. Jak widzimy – sprawa jest niebagatelna, zwłaszcza że obecną hossę na rynku mieszkaniowym i kredytowym zawdzięczamy w dużej mierze rekordowo niskim stopom procentowym.

To one przekładają się na niskie oprocentowanie kredytów, tym samym poprawiając naszą zdolność kredytową. Przypomnijmy, że od około 2 lat rynek mieszkaniowy jest rozpędzony. Deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży, rekordowo dużo równocześnie budując. W zeszłym roku ceny mieszkań po raz pierwszy od dłuższego zaczęły dynamicznie rosnąć. Mamy też po długim okresie deflacji, powrót do Polski inflacji, a więc spadku wartości pieniądza. W listopadzie 2017 inflacja wyniosła 2,5 proc. rok do roku i była najwyższa od 2012 roku. Co więcej wzrosła bardziej niż oczekiwali tego eksperci. Gdyby cały miniony rok zamknął się inflacją na poziomie 2,5 proc. byłoby to ciągle na poziomie celu inflacyjnego NBP. Tak więc teoretycznie jeszcze nic złego się nie dzieje. Coraz częściej jednak słyszy się o możliwym końcu rekordowo niskich stóp procentowych. Ostatnio przedstawiciele Rady Polityki Pieniężnej, która podejmuje takie decyzje sygnalizowali, że do podwyżki stóp mogłoby dojść pod koniec tego roku.

Sprawa jest niezwykle ważna nie tylko dla tych, którzy już spłacają kredyt, ale także dla osób, które będą się o niego starać. Wyższe stopy, a więc wyższe oprocentowanie kredytów uderzy ich zdolność kredytową. Inna grupa osób, które mogą na takim scenariuszu ucierpieć, to inwestorzy, którzy kupili mieszkania pod wynajem. Aktualnie, przy rekordowo niskich stopach, można przychodami z najmu regulować ratę zobowiązania kredytowego i jeszcze wypracowywać zysk. Im wyższe będą stopy, tym rentowność takiej inwestycji będzie spadać.

Najgorszym scenariuszem byłby powrót do poziomu stóp sprzed serii cięć. Oczywiście nie stanie się to od razu. Pierwsza podwyżka stóp, zapewne o 0,25 lub 0,5 proc. będzie nieodczuwalna dla naszych kieszeni, ale jeśli miałaby być to seria, która doprowadziłaby do poziomu 4,75 proc. sprzed ponad 5 lat, wtedy mogłoby być to bardzo bolesne dla naszych portfeli.

Dlaczego? Postanowiliśmy to zobrazować dokonując prostej symulacji. Jeśli przyjmiemy, że stopy mają wrócić do wartości sprzed serii cięć, to przy obecnych średnich marżach kredytów mieszkaniowych (2,17 proc. wg raportu Amron – Sarfin z III kw. 2017) oprocentowanie przeciętnego kredytu wynosiłoby około 7 proc. Obecnie jest to około 4 proc.

Jeśli przyjmiemy, że nasz „statystyczny Kowalski” chce kupić mieszkanie warte 300 tys. zł i przyszedł do banku z 20 proc. wkładem, to rata jego kredytu w wysokości 240 tysięcy, rozłożona na 30 lat (takie kredyty bierzemy najczęściej) wyniosłaby około 1100 – 1200 zł. Gdyby jednak stopy, a więc i oprocentowanie wynosiło tyle, co przed serią cięć, za ten sam kredyt trzeba by było płacić już około 1600 – 1700 zł miesięcznie. Daje to wzrost miesięcznego zobowiązania aż o 40 proc.

Do dobrego szybko się przyzwyczajamy. Znacznie ciężej zaadaptować się do gorszych warunków. Wzrost miesięcznej raty aż o 500 zł mógłby zatrząsnąć domowymi budżetami. By zaradzić takiemu scenariuszowi, albo przynajmniej złagodzić, należało np. odkładać nadwyżkę uzyskaną dzięki niskim stopom, a więc różnicę w racie sprzed serii cięć i tej po najniższych stopach. Uzbierane środki mogą posłużyć do nadpłacenia kredytu, a więc spłaty części kapitału. W ten sposób mamy szansę zneutralizować negatywny wpływ rosnących stóp procentowych.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

200 tysięcy złotych na 30 lat – takie kredyty mieszkaniowe biorą Polacy

Choć Polacy nadal biorą najczęściej kredyty mieszkaniowe z minimalnym wkładem własnym, zdecydowanie w ostatnich latach w całej puli wzrósł udział zobowiązań, gdzie większość środków z własnej kieszeni wykłada kredytobiorca i tylko „podpiera” się środkami z banku. Jeśli chodzi o nieruchomości, które najczęściej kupujemy – tu się nic nie zmienia. Wśród mieszkań popularne są najbardziej małe dwa pokoje.

Wskaźnik Loan to Value pokazuje stosunek wysokości pożyczonego kapitału, do wartości nieruchomości. Im mniejszy, tym kredyt tańszy i bezpieczniejszy. Przez lata w akcji kredytowej zdecydowanie dominowały zobowiązania z minimalnym wkładem. Pamiętajmy, że jeszcze kilka lat temu w ogóle nie trzeba było mieć wkładu, by dostać kredyt.

Obecnie nadal umowy, gdzie wkład jest niewielki są najczęstsze, ale widzimy, że ich udział powoli maleje. Z danych Amron – Sarfin za III kw. 2017 wynika, że kredytów z wkładem do 20 proc. było 46 proc. Choć to dużo to wartość ta spadła. W III kw. 2013 roku, a więc ponad 4 lata temu było ich blisko 53 proc. Równolegle szybko rośnie udział kredytów małych, gdzie pieniądze z banku stanowią tylko wsparcie dla kupującego, a większość środków wykłada on samodzielnie. Chodzi więc o kredyty na nie więcej niż maksymalnie 30 proc. wartości nieruchomości, gdzie przynajmniej 70 proc. to kapitał kupującego.
W perspektywie 4 lat odnotowano w tej kategorii kilkukrotny wzrost. W III kw. 2017 takich kredytów było 14 proc. Pozornie nie jest to dużo, ale 4 lata wcześniej (w III kw. 2013) stanowiły one zaledwie 4 proc.

Należy tu zaznaczyć, że zdecydowanie wzrosła też wartość i udział transakcji dokonywanych całkowicie za gotówkę. Z czego to wynika? Eksperci podają jedną przyczynę: wzrost zakupów w celach inwestycyjnych. Inwestorzy aktualnie postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną lokatę kapitału, na co przekłada się wysoka rentowność najmu – w największych miastach szacowana na 5 – 6 proc. W dobie rekordowo niskich stóp procentowych nieopłacalne są natomiast np. lokaty bankowe, także obligacje skarbowe. Kupujący decydują się więc wyciągnąć środki z mniej opłacalnych instrumentów i za te pieniądze zainwestować w mieszkania. Stąd wzrost udziału kredytów, które są tylko „dobraniem” brakującego kapitału.

Preferencje mieszkaniowe

W zakresie preferencji zakupowych na rynku nieruchomości nic się nie zmienia od lat. Stawiamy na mieszkania dość małe. Najpopularniejszy format to małe dwa pokoje – około 40 – 55 mkw. Dlaczego? Są to mieszkania dość tanie, jednocześnie popularne na rynku najmu. Idealnie nadają się na lokum dla bezdzietnej pary, czy też rodziny z jednym dzieckiem bądź singla, który może np. podnająć jeden pokój.

Wysokość kredytu

Zauważalny w zeszłym roku wyraźniejszy wzrost cen mieszkań (na niektórych rynkach nawet o 10 proc.) przełożył się prawdopodobnie na wzrost średniej wartości kredytu. W III kw. 2017 stanowiła ona około 230 tys. zł, na początku minionego roku było to o 20 tys. zł mniej.

W kwotowych klasach kredytowych, które stosuje Amron – Sarfin w swoich raportach, zdecydowanie dominują zobowiązania w wysokości od 100 do 200 tys. zł. Z raportu Amron Sarfin wynika, że w III kw. 2017 takich umów było 35 proc. Druga grupa kwotowa to kredyty w wysokości od 200 do 300 tys. zł – 25 proc. Natomiast te do 100 tys. zł stanowiły 15 proc. Tak więc ogromna większość, bo 75 proc. kredytów mieszkaniowych w Polsce zaciąganych jest na kwotę nie większą niż 300 tys. zł.

Waluta kredytu

Od kilku lat w tym zakresie nic się nie zmienia. Na mocy rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego kredyty walutowe mogą zaciągać obecnie osoby o wysokiej zdolności i co najważniejsze – zarabiające w danej walucie obcej. Nic więc dziwnego, że kredyty walutowe stanowią aktualnie absolutny margines. W zeszłym roku było to nie więcej niż 1,5 proc. O tym, że stać na nie ludzi dobrze uposażonych świadczy natomiast średnia wartość takiego kredytu, która wynosiła około 350 tys. zł, a więc o ponad 120 tys. więcej niż w przypadku „standardowych” kredytów walutowych.

Czas kredytowania

Tu również nie widać istotnych zmian. Ciągle zadłużamy się na maksymalne możliwe okresy. W całej puli zdecydowanie dominują kredyty na 25 do 35 lat. Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2017 wynika, że w tym czasie było ich aż blisko 64 proc. Oczywiście wybierając długi czas kredytowania klienci banków zmniejszają sobie miesięczną ratę, ale jednocześnie całościowa kwota kredytu do spłacenia jest znacznie wyższa.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Wynajem mieszkania – opłacalny także dla kupujących na kredyt

Wynajem nieruchomości to obecnie jedna z najpopularniejszych i postrzegana za jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania. Inwestorów kusi stabilność tego rynku, duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w perspektywie długoterminowej a także możliwość uzyskiwania atrakcyjnego zwrotu z najmu. Co ważne – w ten sposób mogą obecnie zarabiać także ci, którzy kupili mieszkanie na kredyt.

Sprawa jest szczególnie istotna dla posiadaczy nieruchomości kupowanych na kredyt w okresie narastania tzw. bańki cenowej z lat 2006 – 2008. Mieszkania wtedy szybko drożały, potem bańka pękła, ceny mieszkań mocno spadły i do dziś nie wróciły jeszcze do poziomu sprzed 10 lat. Obecnie więc posiadacze takich nieruchomości niejednokrotnie mają problem z ich sprzedażą tak, by nie ponieść straty i pokryć pozostały do spłaty kredyt. Dla nich możliwość wynajmowania, tak by uzyskiwanymi środkami spłacać zobowiązanie to forma ratunku i finansowej ucieczki od nieruchomości.

Rekordowo niskie stopy procentowe i dość wysokie stawki najmu. Te dwa czynniki w największym stopniu przekładają się na sytuację, w której z wynajmu można obecnie spłacać kredyt. Takie też wnioski znalazły się w raporcie NBP za II kw. 2017, gdzie napisano „inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Z wyliczeń analityków WGN wynika, że po spłacie raty kredytu w kieszeni właściciela, który wynajmuje, pozostaje kilkaset złotych miesięcznie. Zobrazujmy to przykładem: przyjmijmy, że inwestor kupuje nieruchomość we Wrocławiu. Za przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego na teranie miasta, nie na peryferiach, zapłaci około 5500 zł/mkw. Jeśli więc mowa o 50 mkw., cena wyniesie 275 tysięcy złotych. Przy 10 – proc. wkładzie własnym kupujący zaciągnie kredyt na 247,5 tys. zł. Przyjmujemy 10 – procentowy wkład własny, ponieważ jest to obecnie najniższy możliwy wkład, przy obecnej polityce banków.

Około 4 proc. – tyle wynosi obecnie przeciętne oprocentowanie kredytów. Takie dane dostarcza ostatni raport Amron – Sarfin. Jaka rata od takiego kredytu? Zakładając, że nasz kupujący zadłużył się na 30 lat, rata jego zobowiązania wynosiłaby miesięcznie około 1150 – 1200 zł.

Teraz przejdźmy do ewentualnych przychodów z najmu. Na ile można liczyć? Z danych pośredników i analityków WGN czynsze najmu we Wrocławiu wynoszą aktualnie około 30 – 33 zł/mkw. miesięcznie. Jeśli nasz inwestor wynajmowałby po stawkach rynkowych, co miesiąc jego przychód wyniósłby około 1500 zł. Tak więc zarobek to około 300 – 350 zł co miesiąc. Choć nie jest to astronomiczna kwota, rocznie z tego tytułu można uzyskać około 4000 zł, natomiast naszym warto pamiętać, że dodatkowo zarabiamy na tym, że spłaca nam się kredyt i nie ponosimy dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania (czynsz administracyjny po stronie najemców).

Nic nie może wiecznie trwać

Powyższe wyliczenie ma charakter orientacyjny i nie uwzględnia kosztów – podatku, okresów, gdy mieszkanie pozostanie niewynajęte, ewentualnych remontów itp. Pamiętajmy też, że optymalną sytuacją jest kupno za gotówkę, ewentualnie z dużym wkładem własnym. Im większy wkład, tym niższa rata kredytu, a więc wyższe przychody z najmu. Niestety – największy wpływ na rentowność naszej działalności, jeśli zakup był finansowany z kredytu, mają stopy procentowe. Ich ewentualny wzrost wpłynie na pogorszenie zyskowności wynajmu. Niestety jest duże prawdopodobieństwo, że stopy procentowe – najniższe w historii – wzrosną już w przyszłym roku.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

Kredyt na zakup i remont mieszkania – ważna jest wartość nieruchomości

Jeśli w celach inwestycyjnych dokonujemy remontu nieruchomości, ważne jest by poczynione przez nas nakłady odpowiednio „przekładały” się na wartość mieszkania, tzn. była przynajmniej równa, a właściwie to wyższa od ceny zakupu plus koszt remontu. Niestety nie jest to takie proste. Zainwestowanie np. 100 tysięcy złotych w nieruchomość nie spowoduje automatycznie, że o tyle wzrośnie jej wartość.

Dlaczego? Na wycenę nieruchomości wpływa wiele czynników. Oczywiście decyduje o niej rynek, o czym niektórzy zapominają, a wśród elementów, jakie mają znaczenie są: oprócz standardu samego mieszkania choćby takie czynniki jak lokalizacja, wiek i stan budynku, piętro itp.

Posłużmy się obrazowym przykładem. Załóżmy, że dwóch inwestorów kupuje dokładnie te same mieszkania do remontu – o powierzchni 50 mkw. Płacą tą samą cenę – przyjmijmy, że 250 tys. zł, co daje stawkę 5 tys. zł/mkw. Jedno z mieszkań jest zlokalizowane na warszawskim Śródmieściu, drugie na Śródmieściu w Łodzi. Pierwsze mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, która kilka lat wcześniej była remontowana, drugie mieści się w bloku z wielkiej płyty z lat 80′ na parterze.

Remont o wartości 100 tys. zł oczywiście znacznie poprawia standard nieruchomości. Mieszkanie zyskuje miano segmentu premium, apartamentu. Ile będzie warte? Koszt zakupu i remontu to 350 tys. zł, co daje stawkę za metr kwadratowy wynoszącą 7000 zł.

W Warszawie średnia cen mieszkań wynosi aktualnie około 7600 zł, w Łodzi jest to niecałe 5000 zł (na rynku wtórnym wg NBP średnia cenowa jest znacznie niższa – wynosi w transakcjach 3600 zł). W obu miejscowościach mamy mieszkania położone centralnie, ale w różnym typie budownictwa. Różne są też ceny. Na Śródmieściu w Warszawie przeciętny poziom cen z rynku wtórnego to około 10 – 11 tys. zł. Z danych WGN wynika natomiast, że w Łodzi nawet mieszkanie o wysokim standardzie w kamienicach w ścisłym centrum są wyceniane na nie więcej niż 6000 zł/mkw. Przykładowo: 45 metrowy apartament w kamienicy po rewitalizacji wyceniono na 270 tys. zł., co daje 6000 zł od metra kwadratowego.

Tak więc w przypadku tych dwóch inwestorów: pierwszy ustrzelił prawdziwą gratkę cenową i jego nakład finansowy na pewno znacznie zwiększy wartość nieruchomości. Przy średnich cenach w centrum Warszawy takie mieszkanie jest warte przynajmniej około 500 tysięcy złotych. Drugi natomiast będzie miał realny problem, by w ogóle wyjść na „zero”, a więc bez straty.

Tak więc oceniając wartość nieruchomości po dokonaniu remontu musimy brać pod uwagę dużo więcej czynników niż tylko suma kosztów zakupu i prac. Oczywiście ważne jest by na starcie kupić odpowiednią nieruchomość – tzn. jak najtaniej z jak największym potencjałem. Tak właśnie postąpił inwestor warszawskim, który znalazł mieszkanie w dumpingowej jak na tę lokalizację cenie – po 5000 zł/mkw. Z kolei inwestor łódzki kupił mieszkanie dosyć drogie, a na pewno nie tanie jak na ten rynek.

Koszt remontu a kredytowanie z banku

Wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontu ma jednak również znacznie praktyczniejszy wymiar – jeśli kredytem finansujemy zarówno zakup jak i remont, a to się zdarza często – zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy oddają zazwyczaj mieszkania w standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia.

Dla banku liczy się wskaźnik LtV czyli relacja wartości kredytu do wartości mieszkania. Im mniejszy poziom wskaźnika, tym lepiej. Jeśli bierzemy pieniądze na remont i wykończenie również ważny będzie wskaźnik LtV, z tym że bank oszacuje przyszłą wartość nieruchomości – po remoncie. Musi być ona większa od sumy kwoty na mieszkanie plus kwoty na remont. Wyceny dokona rzeczoznawca Sprawa jest o tyle istotna, że czasem można się boleśnie „przejechać” tzn. podpisać już umowę przedwstępną, a nie dostać oczekiwanej kwoty.

Dlatego i tu ważne jest oszacowanie wartości mieszkania. Można to zrobić samodzielnie, „amatorsko”, porównując ceny z okolicy. Jeśli ktoś remontuje do standardu apartamentu mieszkanie w niepopularnej dzielnicy powinien się liczyć z tym, że cena za metr nie będzie aż tak wysoka jak mógłby sądzić. Najprostsza samodzielna wycena to po prostu porównanie podobnych ofert w danej lokalizacji. Lepiej jednak skorzystać z usług rzeczoznawcy – takiego, z którego korzysta też bank. W takiej sytuacji operat będzie też przez bank honorowany.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz

Najważniejsze regulacje ustawy o kredycie hipotecznym

Regulacja wysokości prowizji za szybszą spłatę, możliwość odstąpienia od umowy kredytowej, restrukturyzacji zadłużenia i czas na sprzedaż mieszkania, by pokryć zobowiązanie – to tylko niektóre uregulowania ustawy o kredycie hipotecznym, które weszła w życie pod koniec lipca. Czytaj dalej

Wskaźnik DTI – dlaczego ważny dla kredytobiorców?

Postaraj się spłacić wszystkie albo przynajmniej większość dotychczasowych kredytów, jeśli starasz się o nowy. To podstawowa zasada przy podejmowaniu rozmów z bankiem, nie dość jednak jej przypominać. Dla banków bardzo istotny jest wskaźnik DTI (debt to income) określający relację wysokości raty kredytu do dochodów.

Mówiąc prościej – DTI pokazuje jaki procent naszych zarobków „zjadają” kredyty. Jego obliczenie jest bardzo proste. Wystarczy podzielić wysokość rat przez wysokość pensji. Przykładowo: jeśli ktoś zarabia 4000 zł netto, a rata jego kredytu wynosi 1500 zł, to wskaźnik DTI w tym przypadku wynosi 0,375 czyli 37,5 proc. Należy tu jednak zastrzec, że do obliczenia tego wskaźnika musimy wziąć pod uwagę wszystkie aktualne kredyty.

Właśnie dlatego, by lepiej wypaść pod kątem kondycji finansowej, zanim zaczniemy rozmowy z bankiem o nowym kredycie – spłaćmy pozostałe. Co ważne – bank nie sprawdza, ile rat zostało nam do końca danego zobowiązania. Jeśli więc np. za miesiąc, czy dwa spłacimy dany kredyt, ale już teraz rozmawiamy o nowym, bankowcy wyliczą nam zdolność kredytową wraz z ratami, które płacimy. Inna sprawa, o której warto przypominać, to oczywiście terminowe spłacanie rat. Nawet jedna, czy dwie raty przeterminowane mogą zepsuć nam historię kredytową i przełożyć się na negatywną decyzję banku, albo zmniejszenie kwoty kredytu.

Jaki jest bezpieczny poziom DTI?

Ile powinna wynosić wysokość raty kredytu w relacji do zarobków? Kwestię wysokość wskaźnika DTI ustalają w ramach samodzielnej polityki kredytowej banki, jednak powszechnie uznaje się, że bezpieczny kredyt (z uwzględnieniem ryzyka stopy procentowej) to taki, gdzie wskaźnik DTI nie jest większy niż 30 – 35 proc. Za maksimum bezpieczeństwa uznaje się 50 proc., chyba że klient lepiej zarabia, wtedy (w rekomendacji T KNF było takie zastrzeżenie) możliwa jest górna granica na poziomie 65 proc.

Kwestię wskaźnika DTI porusza znowelizowana w 2013 roku rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, gdzie zostało określone, że: „w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów”.

Dochód rozporządzalny i analiza jakościowa

DTI to nie jedyny wskaźnik brany pod uwagę przy obliczaniu naszej zdolności kredytowej i pokazujący naszą finansową kondycję. Wpływ na zdolność do pokrywania rat kredytu mają przecież również „zwykłe” koszty utrzymania. Dlatego też banki pytają nas o koszty związane z opłatami za mieszkanie, sytuację rodzinną, posiadanie dzieci itp.

Poziom dochodów, który zostaje nam, po opłaceniu typowych miesięcznych wydatków na życie, określa wskaźnik DI (disposable income), czyli dochód rozporządzalny. Choć często kredytobiorcy starają się poprawić na papierze swoją finansową kondycję, np. obniżając dochody, banki raczej nie łapią się na taki haczyk. W wyliczeniu wskaźnika DI posługują się danymi statystycznymi określającymi minimalne i średnie koszty utrzymania w danym mieście, regionie itp.
Do tego dochodzi analiza jakościowa klienta i źródła jego dochodu. Bank po prostu szacuje, na ile jesteśmy wiarygodni. Bierze pod uwagę np. rodzaj umowy, z tytułu której otrzymujemy pensję. Oczywiste jest, że większą pewności spłaty daje np. człowiek pracujący na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, niż osoba uzyskująca dochody z tytułu umowy o dzieło, czy zlecenie.

Na koniec jeszcze kilka zdań o tym, na jaki przeciętny kredyt możemy aktualnie liczyć. Dobrze pokazuje to wykres z ostatniego raportu NBP o rynku mieszkaniowym – za I kw. 2017.

Wykres 1. Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego (dane NBP)

Powyższy wykres pokazuje, na jaki maksymalny kredyt hipoteczny może liczyć klient, przy założeniu, że po spłacie raty jego minimalny dochód będzie przynajmniej równy minimalnemu wynagrodzeniu w gospodarce narodowej.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala szybciej pozbyć się zobowiązania, ale też neutralizuje skutki ewentualnych podwyżek stóp procentowych, a te mogą być bardzo bolesne dla naszych domowych budżetów, zwłaszcza jeśli „przyzwyczailiśmy się” do niskich rat, spowodowanych rekordowo niskimi stopami NBP.

Ryzyko stopy procentowej polega na tym, że w przypadku, gdy stopy rosną, rośnie też oprocentowanie, a więc wysokość naszych rat. Taki stan rzeczy odbija się oczywiście negatywnie na rentowności inwestycji mieszkaniowych pod wynajem, ale też szerzej – po prostu na wydolności naszych finansów.

Od marca 2015 roku mamy w Polsce najniższe w historii stopy procentowe. Podstawowa stopa NBP wynosi 1,5 proc. Na tak niskim poziomie nie była nigdy. Niskie stopy procentowe oznaczają tani kredyt i wzrost zdolności kredytowej obywateli oraz po prostu niskie raty. W przypadku inwestorów na rynku najmu obecna sytuacja jest bardzo korzystna. Przeciętny czynsz najmu pozwala na bieżąco spłacać raty kredytu. To się jednak mogłoby zmienić, gdyby stopy zaczęły rosnąć.

Seria cięć, która doprowadziła do obecnego rekordowo niskiego poziomu, zaczęła się w maju 2012 roku. Wtedy podstawowa stopa NBP wynosiła 4,75 proc. Była więc wyższa o ponad dwie trzecie. Co by się stało, gdyby wróciła do tego samego poziomu?

Załóżmy, że Jan Kowalski obecnie zaciąga kredyt w wysokości 300 tys. zł, w ratach równych – na 30 lat. W takiej sytuacji miesięczna rata jego zobowiązania wyniosłaby obecnie około 1350 – 1400 zł. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby do poziomu 4,75, a oprocentowanie kredytów (WIBOR plus marża) tym samym wzrosłoby do około 7 proc. (wg danych Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich obecnie przeciętne marże wynoszą 2,14 proc.) to rata takiego miesięcznego zobowiązania wzrosłaby o około 500 zł.

Taka podwyżka – choć z pewnością nie nastąpiłaby od razu, bowiem Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy sukcesywnie –mogłaby być jednak bardzo bolesna dla domowych finansów.
Co prawda nie ma na razie widoków na podwyżkę stóp procentowych w tym roku (ostatnio Rada Polityki Pieniężnej zostawiła je na niezmienionym poziomie i wiele wskazuje na to, że tak będzie nie tylko do końca tego roku, ale i w roku przyszłym), mimo to jednak warto zdawać sobie sprawę, że okres niskich stóp jednak powoli zbliża się ku końcowi.

By nie przeżyć nieprzyjemnego zaskoczenia rosnącymi ratami, można stworzyć sobie odpowiednią poduszkę finansową. Zgromadzony kapitał może posłużyć np. do spłaty części kredytu.

Jak i kiedy nadpłacać?
Nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która niedawno weszła w życie, zwiększa możliwości obywatela w tym zakresie. Przede wszystkim, jeśli spłaciłby zobowiązanie przed terminem, nie zapłaci prowizji. Zgodnie z ustawą ta może być naliczona przez bank, tylko jeśli spłata ma miejsce w okresie do 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Dotychczas wiele banków stosowało w tym zakresie okresy dłuższe – nawet do 5 lat, choć były i takie, które naliczały sobie opłaty prowizyjne za szybszą spłatę nawet po tym czasie. Nowa ustawa ogranicza także wysokość ewentualnej prowizji za szybszą spłatę. Otóż maksymalnie może ona wynieść 3 proc. wartości kredytu, natomiast nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, które płaci kredytobiorca.

Okres niskich stóp, a więc niższych rat kredytu, można wykorzystać do gromadzenia środków, tak by w odpowiednim momencie spłacić część zobowiązania. Dokonując analizy obciążenia domowych finansów, jeśli poziom rat sprzed serii cięć stóp był akceptowalny finansowo, można nadal przeznaczać na kredyt tę samą kwotę.

Nie warto jednak nadpłacać kredytu małymi kwotami. Symulacje w tym zakresie pokazują, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest spłata jednorazowo większej części. Kredytobiorca dzięki takiemu rozwiązaniu spłaca znaczą część kapitału – może więc szybciej pozbyć się zobowiązania kredytowego i jednocześnie minimalizuje negatywny wpływ ewentualnej podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta
Analityk WGN