Archiwa kategorii: Raporty o rynku finansowym

Co się zmieniło w bankach po końcu Bankowego Tytułu Egzekucyjnego?

Weksel albo oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – to obecnie formy zabezpieczania się banków, które zastąpiły Bankowy Tytuł Egzekucyjny i które mają gwarantować bankowi przyspieszoną ścieżkę dochodzenia swych wierzytelności.

Przypomnijmy – Trybunał Konstytucyjny uznał, że BTE jest w sprzeczności z konstytucyjną zasadą równości. Dał czas do sierpnia 2016 na wycofanie go z polskiego systemu prawnego, tak stało się jednak szybciej. Już w listopadzie 2015 Sejm przyjął odpowiednią ustawę w tej sprawie.

Czym był BTE? Był specyficznym wyłącznie dla banków uprawnieniem, które pozwalało im samodzielnie wystawiać tytuły egzekucyjne. Każda inna instytucja w naszym kraju musi to poprzedzić wyrokiem sądu. Na mocy BTE, z pominięciem wyroku sądowego, egzekucja mogła się rozpocząć. Sąd nadawał jedynie tzw. klauzulę wykonalności, nie rozpatrując merytorycznie sprawy, a wyłącznie formalnie.

W praktyce więc, jeśli np. Jan Kowalski nie zapłaci jednej raty kredytu, bank mógł wystawić BTE. Tytuł postrzegany jako uprawnienie drakońskie, przez lata funkcjonował w polskim prawie i mnożyły się przykłady jego nadużywania. Jak szacuje Związek Banków Polskich, rocznie wystawiano od 300 do 500 tys. BTE. Wiele wierzytelności potwierdzonych takimi dokumentami zostało sprzedanych firmom windykacyjnym.

Windykacja z przedawnieniem i bez BTE

Co z postępowaniami wszczętymi na mocy BTE przed wycofaniem go z polskiego prawa? Banki zazwyczaj szybko pozbywały się wierzytelności. Sprzedawały je firmom windykacyjnym, które samodzielnie dochodziły pieniędzy od dłużników. Podmioty te dostały jednak silny cios orzeczeniem Sądu Najwyższego.

Na mocy jego orzeczenia wierzytelności sprzedane przez banki firmom windykacyjnym ulegają przedawnieniu po trzech latach od czasu wymagalności roszczenia.

Zgodnie z uchwałą SN z dnia 29 czerwca 2016 r. „Nabywca wierzytelności niebędący bankiem nie może powoływać się na przerwę biegu przedawnienia spowodowaną wszczęciem postępowania egzekucyjnego na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności (art. 123 § 1 pkt 2 KC)”. Sąd uznał, że uprawnienie do wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego przysługiwało tylko bankom i tylko na ich rzecz była wystawiana klauzula wykonalności. Firma windykacyjna, która kupiła wierzytelność, musi wszcząć nowe postępowanie sądowe i uzyskać odrębny tytuł wykonawczego, w terminie do trzech lat od daty pierwotnej wymagalności roszczenia.

Warto o tym wiedzieć. Podmioty działające na tym rynku często bazują na ludzkiej ignorancji pism i niewiedzy. Unikanie korespondencji to wielki błąd. Osoba, wobec której roszczenie się przedawniło, powinna zgłosić zarzut przedawnienia w sądzie. Natomiast w sytuacji, gdy dostanie nakaz zapłaty, powinien napisać wobec niego sprzeciw.

Trzy kosy na dłużników

Wszystko, co zostało opisane powyżej nie oznacza jednak, że obecnie dłużnicy nie muszą się niczego obawiać, a wszystkie sprawy wylądują w sądach i będą musiały czekać na wyrok. Banki szybko znalazły instrumenty alternatywne wobec BTE.

Jednym z nich są tzw. trzy kosy (art. 777 kodeksu cywilnego). Chodzi o oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takiej sytuacji – podobnie jak w przypadku BTE – po uzyskaniu klauzuli wykonalności, postępowanie egzekucyjne może być wszczęte bez wyroku sądowego.

Na tej samej zasadzie na rynku nieruchomości istnieje tzw. najem okazjonalny. Najemca również w formie aktu notarialnego oświadcza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Innym sposobem „wypełnienia dziury” po BTE może być przekazanie kredytobiorcy do podpisu weksla in blanco. Czy są to standardowe rozwiązania? Z deklaracji wielu banków wynika, że zarówno „trzy siódemki” jak i weksle nie są jednak standardowymi formami zabezpieczeń i instytucje finansowe stosują je zazwyczaj w przypadku bardziej ryzykownych kredytów czy też wyższych kwot.

Dłużnicy kredytowi w Polsce

Na koniec o portfelu zagrożonych kredytów w naszym kraju. Sytuacja pod tym względem jest stabilna Z danych Komisji Nadzoru Finansowego na III kw. 2016 wynika, że wartość kredytów zagrożonych na koniec września ubiegłego roku wynosiła nieco ponad 11 mld zł, stanowiła niecałe 3 proc. portfela kredytowego banków i spadła rok do roku o 0,6 mld zł, tj. o 5,4 proc.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Ustawa o kredycie hipotecznym będzie lepiej chronić klientów?

Trzy oferty do wyboru, jasna informacja o realnym oprocentowaniu, brak opłat za spłatę kredytu przed terminem, restrukturyzacja zadłużenia po uzgodnieniu jej formy z klientem – to niektóre zapisy ustawy o kredycie hipotecznym. Nowe przepisy mają „ucywilizować” ten rynek, zwiększyć ochronę konsumentów i transparentność oferty.  Czytaj dalej

Spowolnienie w kredytach – w 2017 roku wyniki będą gorsze

Przed rynkiem kredytowym i mieszkaniowym trudniejsze czasy. Popyt będzie słabł, a o kredyt będzie trudniej – nie za sprawą podwyżek marż, a przez planowane podwyżki stóp procentowych. Takie wnioski płyną z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich.  Czytaj dalej

Skąd wziąć na wkład własny kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny kredytu na mieszkanie to główna bolączka osób, które chcą kupić własne cztery kąty. Obecnie wynosi on już minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Niewiele w tym zakresie pomoże MDM. Po pierwsze dlatego, że już jest na ukończeniu, po drugie – ponieważ kwota dopłaty nie wystarczy na pokrycie wkładu.

Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny wymagany wkład własny kredytów hipotecznych od tego roku wynosi już 20 proc. wartości nieruchomości. KNF daje możliwość kredytowania z niższym wkładem, ale kredytobiorca w takiej sytuacji musi liczyć się z wyższym kosztem kredytu – w postaci podwyższonej marży czy też ubezpieczenia niskiego wkładu. Więc de facto te 20 proc. z własnej kieszeni mu się po prostu opłaca. Także dlatego, że sama kwota kredytu jest niższa.

Problem jednak w tym skąd wziąć tak duże pieniądze. O jaką kwotę chodzi?

Załóżmy, że Jan Kowalski myśli o mieszkaniu z rynku wtórnego, o powierzchni 60 mkw. W Warszawie, gdzie wg NBP (dane z III kw. 2016) transakcyjna cena metra kwadratowego wynosi 7300 zł, tak więc koszt zakupu nieruchomości wyniesie więc 430 tys. zł, a 20 proc. wkładu aż 86 tysięcy! W Krakowie kupujący przy aktualnych stawkach (5820/mkw.), będzie potrzebował kredytu na 349 tys. zł, a na wkład blisko 70 tysięcy. We Wrocławiu (średnia 5300 zł) będzie to około 64 tysięcy, w Poznaniu – około 60 tysięcy złotych, a w Gdańsku około 66 tysięcy.

Spośród największych polskich miast bardzo dobrze wypada Łódź. Ceny nieruchomości są tu zadziwiająco niskie. Wg NBP stawki transakcyjne za lokale wynoszą tylko 3200 zł/ mkw., co oznacza, że za 60 – metrowe mieszkanie zapłacimy średnio 192 tys. zł, a na wkład wystarczy niecałe 40 tys.

MDM to za mało

Jak już wspomnieliśmy pomocą z wkładem nie będzie program MDM. Po pierwsze dlatego, że dopłata dotyczy tylko 10 proc., a nie 20. Po drugie – ponieważ owe 10 proc. to nie odsetek z ceny mieszkania, a z kosztów budowy 50 mkw. nieruchomości. O ile więc dopłata pozwalała singlowi czy rodzinie z dzieckiem pokryć wkład, gdy wynosił 5 proc. czy w niektórych sytuacjach 10 to teraz będzie to za mało. Po zmianach ustawowych w MDM na pokrycie 20 proc. wkładu w całości z dopłaty mogą liczyć tylko rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Inny jednak problem to fakt, że pieniądze z MDM po prostu szybko się kończą. Obecnie zostały już tylko środki z puli na przyszły rok – ostatni funkcjonowania programu i zapewne skończą się najpóźniej do wiosny 2018.

Pożyczka z banku na wkład? Wykluczone!

Osoba, która myśli o zdobyciu środków na wkład własny powinna zapomnieć o tym, by je pożyczyć z banku. Będzie to bardzo złe rozwiązanie. Po pierwsze dlatego, że uderzy w naszą zdolność kredytową, po drugie – ponieważ kredyt konsumpcyjny jest najdroższym na rynku.

Zdecydowanie lepiej jest poszukać pożyczki np. w zakładzie pracy czy od znajomych. A najlepszym wyjściem będzie „uśmiechnięcie się” do rodziny. Pożyczka w kręgu najbliższej rodziny do kwoty 9637 zł nie wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest możliwość zwolnienia z PCC niezależnie od wysokości pożyczki. By tak się stało, trzeba udokumentować wpływ pieniędzy na rachunek bankowy i złożyć w terminie 14 dni deklarację podatkową.

Dodatkowe zabezpieczenie

Idealne rozwiązanie to przedstawienie bankowi dodatkowego zabezpieczenia – np. drugiego mieszkania czy gruntu. Wpis hipoteki na takiej nieruchomości zostanie przyjęty przez instytucję kredytującą z „pocałowaniem ręki” i może być nawet podstawą do negocjacji znacznie lepszych warunków kredytowania. Jest to mocne i pewne z punktu widzenia banku zabezpieczenie.

Po drugie pamiętajmy, że wkładem nie musi być tylko gotówka. Jego rolę mogą pełnić mogą np. obligacje skarbowe, inne papiery wartościowe, czy środki zgromadzone na kontach. Niektóre banki honorują także zadatek zapłacony przy umowie przedwstępnej.

Z pewnością warto się postarać uzyskać środki na wymagany wkład. To nam się opłaci. Uzyskamy tańszy i bezpieczniejszy kredyt. W najgorszym razie – jeśli nie ma żadnej możliwości manewru – pozostaje jedynie oszczędzać…

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN

Za kredyt od pośrednika zapłacisz w gotówce

Jeśli nowe prawo wejdzie w życie, doradcy finansowemu zapłacisz za usługi z własnej kieszeni. Taka zmiana ma poprawić jakoś usług i wyeliminować patologie – czyli oferowanie produktów, za które pośrednik ma najwyższe premie. Istnieje jednak uzasadniona obawa, że przepisy doprowadzą do końca branży jako takiej. Czytaj dalej

Kredyt na spółkę? To dobre ale i ryzykowne rozwiązanie

Współkredytobiorca odpowiada solidarnie za zobowiązanie. Jeśli nie będzie ono spłacane, bank zwróci się właśnie do niego. Dlatego pomoc w poprawie zdolności kredytowej, to w praktyce bardzo ryzykowna sprawa, bowiem wiąże nas na całe lata.

Coraz ostrzejsze wymogi banków co do zdolności kredytowej oraz rosnący wkład własny, prowokują kredytobiorców do szukania różnych pomocnych rozwiązań. Takim z pewnością jest znalezienie kogoś, kto również przystąpi do kredytu. W ten sposób zazwyczaj zdolność kredytowa rośnie, bo zarobki obu współkredytobiorców się sumuje. Dla banku taki kredyt jest po prostu bezpiecznieszy. Jeśli będzie problem ze spłatą, wierzytelność zostanie zaspokojona z dochodów tego współkredytobiorcy, którego najszybciej i najskuteczniej dosięgnie komornik.

Z punktu widzenia banku nie ma żadnego znaczenia, jakie relacje łączą współkredytobiorców. Mogą to być nawet zupełnie obce sobie osoby. Człowiek, który decyduje się przystąpić do kredytu, wyraża jedynie zgodę na to, że będzie go również spłacać (zgoda to warunek podstawowy). Oczywiście wcale nie musi pokrywać rat i w praktyce tak się zazwyczaj nie dzieje, a kredyt spłaca tylko „główny” zaciągający, ale właśnie w sytuacji, gdyby się coś niedobrego stało i pieniądze przestały trafiać do banku, ten zwróci się do drugiego z uczestników zobowiązania.

Dla głównego kredytobiorcy, ewentualna pomoc mająca na celu formalne poprawienie zdolności kredytowej to oczywiście bardzo dobre wyjście, ale należy pamiętać, że równie dobrze dodatkowy uczestnik zobowiązania może utrudniać a nie ułatwiać sprawę. Jeśli jego dochody są niestabilne i małe, a poza tym ma wiele zobowiązań, może się okazać, że nie tylko nie poprawi naszej zdolności kredytowej, ale jeszcze jej zaszkodzi. Poza tym należy pamiętać o tym, że banki prześwietlają całą historię kredytową dodatkowego uczestnika, więc wszelkie problemy i opóźnienia w spłatach będą rzutować na jego wiarygodność.

uscisk-dloni

rzystąpienie do kredytu, to jednak przede wszystkim sprawa bardzo ryzykowna, dla tej osoby, która decyduje się na taki krok. Ona bowiem nie zyskuje niczego, natomiast na całe lata bierze na siebie bardzo poważne zobowiązanie, z którego ciężko będzie się wyplątać.

W polskich realiach zazwyczaj dodatkowym kredytobiorcą zostaje po prostu ktoś z najbliższej rodziny. Człowiek taki decyduje się przystąpić do kredytu nie po to, by go spłacać, ale by poprawić zdolność kredytową osoby, która kupuje mieszkanie. Czy to dobre wyjście? Oczywiście jeśli mamy pełne zaufanie, wiemy że druga strona nas nie oszuka itp. to można zaryzykować, ale generalnie właśnie – przystąpienie do kredytu to spawa niezwykle ryzykowna.

Po pierwsze – jeśli nasz kredytobiorca nie miałby szansy na uzyskanie pożądanej sumy, bez naszego przystąpienia, to znaczy, że zarabia po prostu za mało i może to wieszczyć probelmy w przyszłości – ze spłatą. A wtedy bank przyjdzie po pieniądze do nas.

Po drugie – z bycia współkredytobiorcą nie płyną dla nas żadne korzyści. Bycie współkredytobiorcą nie jest równoznaczne z byciem współwłaścicielem mieszkania. Nic z tych rzeczy. Prawny właściciel może swobodnie dysponować nieruchomością, może też ją sprzedać bez zgody i wiedzy współkredytobiorcy.

Po trzecie – takie zobowiązanie będzie nad nami wisieć. Niełatwo się z niego „wykręcić”, sprawa będzie trwać przez długie lata, podczas których sami formalnie mamy mniejszą zdolność kredytową, nawet jeśli to nie my bezpośrednio spłacamy kredyt.

Ewentualne „wyjście” z umowy jest bardzo trudne. By zostać odłączonym od kredytu należy podpisać specjalny aneks do umowy. Bank jeszcze raz przeliczy zdolność kredytową potrzebną do spłaty pozostałości zobowiązania tylko przez jednego kredytobiorcę. Jeśli wyliczenie wypadnie korzystnie, wtedy będzie możliwość wyłączenia współkredytobiorcy. Jest też oczywiście możliwa sytuacja w drugą stronę – na każdym etapie spłacania do kredytu mogą przystąpić dodatkowe osoby (nie tylko jedna).

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN