Stopy procentowe – a co by było gdyby wróciły do poziomów sprzed cięć?

Wiele wskazuje na to, że obecny rok może być ostatnim z rekordowo niskimi stopami NBP. Wymarzony czas dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych zbliża się więc ku końcowi. Podwyżka stóp przełoży się na wyższą ratę kredytu, a tym którzy kupowali mieszkanie na wynajem na kredyt, zmniejszy rentowność inwestycji. Co jednak w sytuacji, gdyby jedna podwyżka przerodziła się w ich serię? Byłby to ponury scenariusz dla naszych portfeli, bowiem po serii cięć stopy mają teraz dużo miejsca, by rosnąć…

Przypomnijmy, że rekordowo niskie stopy procentowe NBP – 1,5 proc. obowiązują od marca 2015 roku, a więc zbliżają się trzy lata. Seria cięć zaczęła się natomiast w listopadzie 2012, gdy podstawowa stopa referencyjna została zmniejszona mocą decyzji Rady Polityki Pieniężnej z poziomu 4,75 proc. do 4,50 proc. Później stopy sukcesywnie spadały, aż do najniższego w historii poziomu 1,5 proc.

Dlaczego jest to tak ważne dla posiadaczy kredytów, tych którzy dopiero chcą się zadłużyć i ogólnie całej gospodarki? Poprzez stopy procentowe bank centralny reguluje politykę pieniężną – tzn. wpływa na to ile pieniędzy jest w obiegu. Wysokość stopy procentowej określa w jakiej cenie (z jakim oprocentowaniem) bank centralny będzie dokonywał transakcji skupu/sprzedaży papierów wartościowych, głównie dłużnych – bonów skarbowych itp. także papierów emitowanych przez NBP. W ten sposób bank oddziałuje na rezerwy gotówkowe banków komercyjnych.

Jeśli stopy są niskie, pobudza to akcję kredytową, natomiast wyhamowuje rynek depozytowy, w związku ze spadkiem oprocentowania. Niskie stopy procentowe NBP przekładają się na stawkę WIBOR, a więc cenę, po której banki komercyjne pożyczają sobie pieniądze. WIBOR zawsze „podąża” za zmianami stóp, jest zbliżony do ich poziomu. Jeśli np. podstawowa stopa procentowa rośnie, rośnie też WIBOR a tym samym raty kredytów do spłacenia.

Bank centralny polityką stóp procentowych reaguje na inflację, przegrzanie gospodarki, reguluje rynek bankowy. Jak widzimy – sprawa jest niebagatelna, zwłaszcza że obecną hossę na rynku mieszkaniowym i kredytowym zawdzięczamy w dużej mierze rekordowo niskim stopom procentowym.

To one przekładają się na niskie oprocentowanie kredytów, tym samym poprawiając naszą zdolność kredytową. Przypomnijmy, że od około 2 lat rynek mieszkaniowy jest rozpędzony. Deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży, rekordowo dużo równocześnie budując. W zeszłym roku ceny mieszkań po raz pierwszy od dłuższego zaczęły dynamicznie rosnąć. Mamy też po długim okresie deflacji, powrót do Polski inflacji, a więc spadku wartości pieniądza. W listopadzie 2017 inflacja wyniosła 2,5 proc. rok do roku i była najwyższa od 2012 roku. Co więcej wzrosła bardziej niż oczekiwali tego eksperci. Gdyby cały miniony rok zamknął się inflacją na poziomie 2,5 proc. byłoby to ciągle na poziomie celu inflacyjnego NBP. Tak więc teoretycznie jeszcze nic złego się nie dzieje. Coraz częściej jednak słyszy się o możliwym końcu rekordowo niskich stóp procentowych. Ostatnio przedstawiciele Rady Polityki Pieniężnej, która podejmuje takie decyzje sygnalizowali, że do podwyżki stóp mogłoby dojść pod koniec tego roku.

Sprawa jest niezwykle ważna nie tylko dla tych, którzy już spłacają kredyt, ale także dla osób, które będą się o niego starać. Wyższe stopy, a więc wyższe oprocentowanie kredytów uderzy ich zdolność kredytową. Inna grupa osób, które mogą na takim scenariuszu ucierpieć, to inwestorzy, którzy kupili mieszkania pod wynajem. Aktualnie, przy rekordowo niskich stopach, można przychodami z najmu regulować ratę zobowiązania kredytowego i jeszcze wypracowywać zysk. Im wyższe będą stopy, tym rentowność takiej inwestycji będzie spadać.

Najgorszym scenariuszem byłby powrót do poziomu stóp sprzed serii cięć. Oczywiście nie stanie się to od razu. Pierwsza podwyżka stóp, zapewne o 0,25 lub 0,5 proc. będzie nieodczuwalna dla naszych kieszeni, ale jeśli miałaby być to seria, która doprowadziłaby do poziomu 4,75 proc. sprzed ponad 5 lat, wtedy mogłoby być to bardzo bolesne dla naszych portfeli.

Dlaczego? Postanowiliśmy to zobrazować dokonując prostej symulacji. Jeśli przyjmiemy, że stopy mają wrócić do wartości sprzed serii cięć, to przy obecnych średnich marżach kredytów mieszkaniowych (2,17 proc. wg raportu Amron – Sarfin z III kw. 2017) oprocentowanie przeciętnego kredytu wynosiłoby około 7 proc. Obecnie jest to około 4 proc.

Jeśli przyjmiemy, że nasz „statystyczny Kowalski” chce kupić mieszkanie warte 300 tys. zł i przyszedł do banku z 20 proc. wkładem, to rata jego kredytu w wysokości 240 tysięcy, rozłożona na 30 lat (takie kredyty bierzemy najczęściej) wyniosłaby około 1100 – 1200 zł. Gdyby jednak stopy, a więc i oprocentowanie wynosiło tyle, co przed serią cięć, za ten sam kredyt trzeba by było płacić już około 1600 – 1700 zł miesięcznie. Daje to wzrost miesięcznego zobowiązania aż o 40 proc.

Do dobrego szybko się przyzwyczajamy. Znacznie ciężej zaadaptować się do gorszych warunków. Wzrost miesięcznej raty aż o 500 zł mógłby zatrząsnąć domowymi budżetami. By zaradzić takiemu scenariuszowi, albo przynajmniej złagodzić, należało np. odkładać nadwyżkę uzyskaną dzięki niskim stopom, a więc różnicę w racie sprzed serii cięć i tej po najniższych stopach. Uzbierane środki mogą posłużyć do nadpłacenia kredytu, a więc spłaty części kapitału. W ten sposób mamy szansę zneutralizować negatywny wpływ rosnących stóp procentowych.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Print Friendly