Wynajem mieszkania – opłacalny także dla kupujących na kredyt

Wynajem nieruchomości to obecnie jedna z najpopularniejszych i postrzegana za jedną z najbardziej atrakcyjnych form inwestowania. Inwestorów kusi stabilność tego rynku, duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w perspektywie długoterminowej a także możliwość uzyskiwania atrakcyjnego zwrotu z najmu. Co ważne – w ten sposób mogą obecnie zarabiać także ci, którzy kupili mieszkanie na kredyt.

Sprawa jest szczególnie istotna dla posiadaczy nieruchomości kupowanych na kredyt w okresie narastania tzw. bańki cenowej z lat 2006 – 2008. Mieszkania wtedy szybko drożały, potem bańka pękła, ceny mieszkań mocno spadły i do dziś nie wróciły jeszcze do poziomu sprzed 10 lat. Obecnie więc posiadacze takich nieruchomości niejednokrotnie mają problem z ich sprzedażą tak, by nie ponieść straty i pokryć pozostały do spłaty kredyt. Dla nich możliwość wynajmowania, tak by uzyskiwanymi środkami spłacać zobowiązanie to forma ratunku i finansowej ucieczki od nieruchomości.

Rekordowo niskie stopy procentowe i dość wysokie stawki najmu. Te dwa czynniki w największym stopniu przekładają się na sytuację, w której z wynajmu można obecnie spłacać kredyt. Takie też wnioski znalazły się w raporcie NBP za II kw. 2017, gdzie napisano „inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Z wyliczeń analityków WGN wynika, że po spłacie raty kredytu w kieszeni właściciela, który wynajmuje, pozostaje kilkaset złotych miesięcznie. Zobrazujmy to przykładem: przyjmijmy, że inwestor kupuje nieruchomość we Wrocławiu. Za przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego na teranie miasta, nie na peryferiach, zapłaci około 5500 zł/mkw. Jeśli więc mowa o 50 mkw., cena wyniesie 275 tysięcy złotych. Przy 10 – proc. wkładzie własnym kupujący zaciągnie kredyt na 247,5 tys. zł. Przyjmujemy 10 – procentowy wkład własny, ponieważ jest to obecnie najniższy możliwy wkład, przy obecnej polityce banków.

Około 4 proc. – tyle wynosi obecnie przeciętne oprocentowanie kredytów. Takie dane dostarcza ostatni raport Amron – Sarfin. Jaka rata od takiego kredytu? Zakładając, że nasz kupujący zadłużył się na 30 lat, rata jego zobowiązania wynosiłaby miesięcznie około 1150 – 1200 zł.

Teraz przejdźmy do ewentualnych przychodów z najmu. Na ile można liczyć? Z danych pośredników i analityków WGN czynsze najmu we Wrocławiu wynoszą aktualnie około 30 – 33 zł/mkw. miesięcznie. Jeśli nasz inwestor wynajmowałby po stawkach rynkowych, co miesiąc jego przychód wyniósłby około 1500 zł. Tak więc zarobek to około 300 – 350 zł co miesiąc. Choć nie jest to astronomiczna kwota, rocznie z tego tytułu można uzyskać około 4000 zł, natomiast naszym warto pamiętać, że dodatkowo zarabiamy na tym, że spłaca nam się kredyt i nie ponosimy dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania (czynsz administracyjny po stronie najemców).

Nic nie może wiecznie trwać

Powyższe wyliczenie ma charakter orientacyjny i nie uwzględnia kosztów – podatku, okresów, gdy mieszkanie pozostanie niewynajęte, ewentualnych remontów itp. Pamiętajmy też, że optymalną sytuacją jest kupno za gotówkę, ewentualnie z dużym wkładem własnym. Im większy wkład, tym niższa rata kredytu, a więc wyższe przychody z najmu. Niestety – największy wpływ na rentowność naszej działalności, jeśli zakup był finansowany z kredytu, mają stopy procentowe. Ich ewentualny wzrost wpłynie na pogorszenie zyskowności wynajmu. Niestety jest duże prawdopodobieństwo, że stopy procentowe – najniższe w historii – wzrosną już w przyszłym roku.

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN

Print Friendly